《港湾商业观察》王心怡
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三度闯关，中亿基业控股有限公司（简称“中亿基业”）能否走出西北登陆港交所？
01
毛利率下滑，债务或将持续增长
市场谈论中亿基业主要指宁夏中房实业集团有限公司。根据中指院的资料，按合约销售额计，中亿基业自2014年至2021年连续八年在银川及西宁的所有物业开发商中排名第一，2022年在银川的所有物业开发商中排名第一。
2020年-2022年，中亿基业分别实现营收56.36亿元、129.45亿元及115.16亿元；录得利润8.71亿元、13.84亿元及13亿元。过去三年，中亿基业经历了毛利率由31.8%至24.5%的较大幅度下滑。
毛利率的下滑源于公司物业开发及销售业务以及管理咨询及其他服务产生的多项毛利率减少。详细来看，其住宅物业开发及销售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由于土地使用权成本较高及交付为优质室内装修工程物业的比例增加，从而增加了开发成本。
商业物业开发及销售的毛利率由2020年至2021年有所下降，主要由于市况变动而导致商业物业的平均售价均下跌所致，导致公司于2021年交付的商业物业的定价普遍降低。商业物业开发的毛利率由2021年的38.6%减少至2022年的22.0%，主要是由于中亿基业就于过往年度竣工的商业物业存货进行推广销售。
此外，管理咨询及其他服务的毛利率由2020年至2021年进一步减少，主要由于物业经纪服务的收益下降，而该等服务的员工成本大致相同。管理咨询及其他服务的毛利率由2021年的51.3%减少至2022年同期的12.6%，主要是由于公司于2022年并无录得管理询服务收益，而物业经纪服务的毛利率保持稳定。
与此同时，公司报告期内借款总额（包括计息银行贷款、租赁负债及来自其他第三方公司的借款）分别为18.88亿元、23.98亿元及19.9亿元。非控股权益则由2020年的4.53亿元增至2022年的13.98亿元。
中亿基业指出，未来预期将产生更多债务以完成正在开发的项目及为持作未来开发的项目，公司亦可能利用额外债务融资所得款项收购土地资源，从而加剧因债务增加而面临的风险。
02
依赖西北，依赖万科？
公司的流动性及偿债能力则很大取决于营运状况，而其业务及前景则取决于西北各大主要城市房地产市场的表现。2020年至2022年，公司销售物业所得收入绝大部分来自中国西北地区。中亿基业表示，其目标是成为在西北地区以及中国其他高增长城市提供优质产品的领先房地产开发商。
尽管公司提出将“继续加强于宁夏回族自治区及青海省的地位，并积极拓展至其他地区高潜力城市”的策略，但从其所披露的数据中，或许尚未明显看出积极拓展其他地区的迹象。
截至2022年12月31日，中亿基业共有42个处于不同发展阶段的物业开发项目，覆盖9个城市。在这42个项目中，41个项目位于西北地区。其中宁夏银川有22个，青海西宁有10个。宁夏及青海两区域合计在42个项目中有38个。截至2022年末，中亿基业的土地储备合计6626987平方米，其中，6481296平方米，也就是97.8%位于西北地区。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，这样的特性会对公司的估值造成市场区域过于集中的风险，容易受到地区市场经济波动和行业变化的影响。
市场除了关注中亿基业区域集中度高的特点，亦担心其呈现出的对万科的依赖性。
自2008年起，中亿基业与万科集团均为中国城市房地产开发商策略联盟的成员。中房万科实业是中亿基业与万科集团进行战略合作的平台公司。截至最后实际可行日期，其拥有13个项目公司。据了解，中房万科实业于2017年9月28日在中国成立为有限公司，其股权由宁夏中房实业拥有40%，万科集团拥有40%及深圳花银拥有20%。
中亿基业认为凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，公司能够巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。截至2022年12月31日，中房万科实业拥有位于银川及西宁的9个开发项目。报告期内，中房万科实业贡献的总收益分别占同期中亿基业总收益的21.5%、61.6%及50.3%。
与万科的合作关系的稳固，对公司的经营发展至关重要。
03
“预售资金事件”
根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，商品住房预售资金须纳入监管账户，由监管机构负责监管及控制，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
招股书提到，未悉数存入或间接存入指定托管账户的预售资金构成不合规事项。于2020年至2022年，中亿基业的6个、11个及15个项目公司牵涉预售资金事件，因其未根据相关监管规定将所需预售资金全部或直接存入指定的托管账户，分别指位于西宁的两个项目、吴忠、固原及咸阳各个地区的一个项目、海东的三个项目以及银川的九个项目。
柏文喜向《港湾商业观察》指出，从长期角度来看，预售资金的监管有利于公司降低资金被挪用、滥用和加杠杆等经营风险，有效维护行业秩序，促进行业长期健康发展。牵涉预售资金事件表明公司内部管理和合规经营方面存在明显缺失，除了加大公司自身运营风险之外，还容易受到监管部门处罚。
中亿基业披露，期内累计17个项目牵涉预售资金事件，为万科 • 万科城（A区、B区及C区）、永悦府二期、海东萨尔斯堡、悦然居、阳光美域、东方悦、花语轩、西悦府、锦里、东方赋、万科 • 大都会、万科 • 悦海锦园、翡翠湖望 • 观璟、玺悦台、文昌苑、万科•公园里及玺悦轩。
公司表示，已取得地方政府主管部门的确认，或与其进行会谈，确认公司一直遵守与预售资金有关的相关法律法规或并未因违反与预售有关的相关法律法规而遭到处罚且将不会因预售资金事件受到任何行政处罚；及公司的董事确认并未遭到行政主管部门就有关预售资金事件而施加的任何行政处罚。此外，公司也披露了于预售资金事件中所涉物业项目的当前状况及营运资金充足性，以及已采取的内部控制措施及纠正措施。（港湾财经出品）
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