中债增担保需优质资质做反担保，而当下民营房企能拿出的优质资产很有限。
地产债连日来频频受挫。
11月3日，金科旗下多只境内债大幅下跌，其中“21金科04”跌幅高达82.88%，“21金科03”亦下跌超30%；“21龙湖05”也下挫超38%。
11月4日多只债券延续跌势。截至收盘，“20金科03”下跌20%，触发盘中临停，“16龙湖02”跌超47%，旭辉、世茂等旗下的部分债券跌幅也超过10%。
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尽管二级市场上的地产债跌跌不休，房企在一级发行上迎来了利好。
11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债信用增进公司（以下简称“中债增”），召集21家民营房企召开座谈会。同时，座谈会明确中债增将加大对民营房企发债的支持力度。
不过， 8月份以来，曾有十数家房企出现在中债增支持发债的名单中，但截至目前，最终成功落地的有6笔中期票据，总金额合计68亿元，有6家民营房企获得了中债增的“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
多位受访的业内人士向记者表示，中债增发债如此难落地的关键因素之一，是当下民营房企手中没有充足的优质资产为中债增的担保提供反担保，同时也较难找到合适的第三方主体提供反担保，进而导致发债难以实现。
但业内仍旧对当前房企名单的扩容持有积极的态度，可提振二级市场情绪，并对房企提供一定的流动性支持，也有助于逐步恢复市场对民营房企的信心。
房企发债名单持续扩容
8月下旬，银行间市场交易商协会曾召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增支持房企发债融资，其中涉及的房企包括龙湖、碧桂园、旭辉控股集团、远洋、新城控股和金地集团等。
这批名单中的大部分企业在8、9月陆续完成了发债融资工作，票面利率均在3.2%-3.33%之间，发行规模在10亿-15亿，且由中债增对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
在上述房企发债工作推进的过程中，9月中旬，市场上传出了第二波正在筹备发债的房企名单，分别包括中骏、中南、卓越商企、雅居乐、绿地等。彼时四家房企皆对外表示，正在就发债相关事宜与监管层进行积极沟通。
进入10月中下旬，有消息称，龙湖集团、碧桂园、新城控股、旭辉集团正在准备第二轮由中债增全额担保的债券发行。对此，龙湖等房企也向记者表示，一直在保持着沟通，尚未具体落地。
不过，9月以来出现在发债名单中的房企，目前仅卓越成功落地。10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成了2022年第一期中期票据簿记发行，发行规模6亿元，发行利率3.5%。
至此，已有6家民营房企在中债增提供的“全额无条件不可撤销连带责任担保”的支持下，顺利发行了6笔中期票据，金额合计68亿元。
10月下旬，人民银行副行长潘功胜赴中债增开展专题调研，并表示近期中债增“对维护民营房企债券融资稳定发挥了重要作用”，要求中债增“加大对民营房企债券融资的支持力度”。平安证券固收团队认为，央行对中债增提出了进一步要求，预计后续担保规模会有所加大。
而近期的座谈会已明确中债增将会继续加大对民营房企发债的支持力度，且目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。较已发行额度有了显著提升。
有受访房企人士表示，当前民营房企都希望境内的融资渠道能慢慢恢复，中债增的房企名单扩容透露出了这样的曙光，“除了销售之外的那条腿也能微微支撑起来了。”
另有长期跟踪地产板块的券商分析师告诉记者，现在的金融市场非常脆弱，中债增主动推进这些动作，有望成为银行的前哨战。近期有报道称，包括工行、建行、中行等在内的多家大行曾接到通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度，除了开发贷、居民按揭贷款外，还包括投资房地产开发商的债券。
落地难度大
尽管市场对中债增为房企提供增信以助力民企发债，抱以颇为乐观和积极的态度，但从目前的落地情况来看，能成功发行的案例并不算多。
第一财经记者了解到，影响房企发债的因素颇多，其中有两个关键因素，一则是作为包括银行等在内的各种金融机构作为买方，目前对房企债券的信心不足，热情并不高；另一则是，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施，而这房企来说，难度并不低。
多位受访对象向记者表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，例如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、没有进行抵押等。
有完成了中债增发债的房企内部人士向记者表示，机构可能会比较倾向于商业、写字楼等自持类的资产。“这类资产通常比较优质，有稳定的现金流，如龙湖天街、吾悦广场等，同时股权也比较干净。而住宅项目类的资产则比较复杂，可能涉及到销售情况、土地款等多个方面，估值也不如商业资产来得方便明晰。”
然而，行业走到当下时点，房企能拿出的干净优质项目，其实已然寥寥。“因为流动性问题，之前一些优秀资产能拿去做抵押、做融资的，大部分都已经做过了，现在能提供的担保物很少。”这也是部分房企发债周期相对较长的因素之一。
拿出了符合要求的资产后，企业需要面临的另一个问题是资产估值问题。“比如原本一项资产价值10亿元，但现在这个行情下，机构给出的估值可能就只有6、7亿了。”另一得以借中债增成功发债的房企内部人士表示，“这是当前的行业环境所致。”这也就意味着，房企可能要拿出更多的资产才能完成反担保。
除此之外，有部分完成了发债的房企则是借用第三方提供的反担保。例如碧桂园发行的15亿中票，便是由佛山交投、佛山地铁投资两家城投对中债增的担保行为提供信用反担保，碧桂园以其名下资产再向佛山交投、佛山地铁投资提供反担保。
多位受访人士表示，中债增实则会更倾向于由第三方来进行反担保。
“因为资产存在打折的可能性，尽管做担保的时候已经打了折扣，但这些毕竟不能立刻转化为现金流。”上述券商分析师向记者表示，中债增也没必要手持如此多资产，“所以最好是有更好的第三方主体提供反担保。”
“能发还是要发”
针对发债落地较少的情况，也有市场人士指出，当前市场状况不佳，是否要借助中债增发债，房企有自己的考量。
近期在风口浪尖上的金地集团，在日前的投资者交流会上就表达了不一样的思考。金地管理层提及，身在名单中但尚未使用中债增担保发债的原因有多方面，例如使用这一担保工具会产生相关费用，而各方目前对担保比例也有不同的看法；此外，金地手中有较多的成熟的持有型物业，租金、出租率表现较好，尚有较好的融资空间，因而对于借用中债增进行融资，目前还不是非常急迫。
也有目前资金状况尚可的房企内部人士提及，现在企业已经不拿地了，而且销售情况不理想的情况下，借来的钱实际上很难创造更多利润，之后还要偿还，可能并不划算，“公司通过各种方式节省开支，可能也就把冬天扛过去了”。
更多的房企还是希望能把握住发债的机会，以补充现金流，“现在毕竟都是救命钱”。
某TOP20房企内部人士向记者表示，对于纯民营企业来说，中债增应该算得上是当前最好的境内融资渠道了，有中债增做担保，包括银行等在内的金融机构才会买，在销售还没恢复、企业压力很大的时候，“能发就还是会选择去发。”
“如果未来中债增的发行主体扩容、规模扩大，乃至成为常态化的，对民企来说是个好事。”上述房企人士续称。
尽管对于房企的存量债务来说，目前中债增担保发行的额度并不足够，但对于行业积极意义仍不可忽视。
第三方评级机构YY评级认为，中债增对试点民企全额担保发行中票，市场化参与机构不多，且对尚且巨额的到期压力来说，难言全身上岸，但行政调节下的再融资打开也可以部分提振二级市场的交易情绪，增强流动性。
而地产债二级市场价格的企稳，是一级发行恢复的先行条件。有券商投行部人士曾向记者分析，在二级市场大幅折价的背景下，作为理性的投资人肯定是从二级市场买入，等到二级市场的价格能向面值修复，逐步追平后，一级的融资才有望恢复。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，未来随着中债增支持民营房企发债范围的扩大，民营房企融资渠道有望更加畅通，后续将有更多的企业通过中债增发债融资。
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