中债增再开闸，房企融资覆冰渐消融

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道房企融资再度传出好消息。

近日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。

(资料图)

据参会方介绍，此次座谈会透露了龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企发债在积极准备中。

这是今年8月首批民营房企在中债增进公司的支持下发出境内债之后，民营房企又一次迎来融资利好。

进入9月，在多方努力下，房企境内融资渠道出现一定程度的松动，有边际改善的趋势。然而，房企资金链的健康程度并不仅仅依赖于融资端，还更加受制于销售端的表现。目前，房企销售仍表现平淡，因此房企财务面完全改善仍然在途，尚需时日。

双面“反担保”

市场观点普遍认为，中债增进对民营房企的增信发债，对其是信用的背书。

据21世纪经济报道此前消息，对于民营房企而言，通过增信支持发债，可以获得一定规模低成本资金，但更主要的是可以提升企业的市场形象，恢复市场对企业的信心。

“中债信用增进公司通过全额担保支持民营房企发债，既解决了民营房企债券销售难题，又缓解了承销商对企业违约后风险处置的担忧。” 一位银行债券承销人士表示。

从目前已经通过中债增进发债的民营房企碧桂园、龙湖集团等的资质来看，这些房企均被视作是运营状况较好的民营房企代表，因此，能够成功发行境内债，对市场也具有一定的风向标作用。

据21世纪经济报道记者多方了解，通过中债增进发债的模式，民营房企对之持开放态度，但推进的积极程度，则由企业自身运营情况而决定。

这主要是由于中债增进发债存在反担保的条款。反担保所指的是，中债增进提供风险缓释措施，对房企发行债券提供全额担保，房企通过第三方或实物资产进行反担保。而本身实物资产能否达到要求，各家企业所面对的情况也不尽相同。

据21世纪经济报道记者获得的信息，目前第一批发出的名单中，有部分企业例如碧桂园通过城投公司进行反担保；在第二批名单中，雅居乐也正在探讨通过城投公司反担保进行发债的方式。

一家已经通过中债增进发行境内债券的房企资金部人士告诉21世纪经济报道记者，“我们把这种模式看作是对我们的认可，这也是我们发这笔债的原因。我们日常经营是以银行合作为主，其他渠道用得比较少，中债增进的方式带来的资金量不算太大，而且我们本身资金压力不大，看中的是对信用的正面促进。”

这是多数通过中债增进发债房企的共同想法，但也并非所有在名单上的房企都会做此选择。

例如，金地也在首批名单之中，但目前尚未通过这种模式发行境内债。

在近期金地投资者沟通会上，金地管理层就直言，未启用中债增担保发行中票的原因包括：发行中债增会有一部分费用产生，且对担保比例有不同看法；此外，金地本身有较多经营型物业，融资空间较大，需求并不急迫。

覆冰渐消融

中债增进作为可选择的发债模式，对房企丰富融资渠道具有诸多益处。不仅如此，除了中债增进以外，目前开发贷的投放上，也有利好消息传出。

11月2日，央行官网发布央行行长易纲在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上的访谈实录。

针对房地产市场的发展，易纲指出，央行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

“近期，房地产销售和贷款投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”易纲说道。

从数据上来看，目前房地产开发贷款的增速也有明显提升。

央行近日发布2022年三季度金融机构贷款投向统计报告，其中显示房地产贷款增速回落，房地产开发贷款增速提升。2022年三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点。

从市场反馈的情况来看，目前开发贷的投资也有一定程度的提速，高信用的混合所有制也有所收益。

金地管理层在金地的投资者沟通会上表示，前段时间央行要求大行增加开发贷的投放，金地也接到合作银行总行的电话，表示项目会得到开发贷优先支持，“大行对金地是比较支持的。”

另据统计，2022年以来民营房企合计发行325亿元债务融资工具，净融资143亿元。其中，8月以来，民营房企发行117.4亿元债务融资工具，同比增长173%。

一位不愿具名的房企分析师在接受记者采访时指出，“开发贷今年一直都在积极投放，只是近期投放要求增加。房企资金链本身取决于融资和销售，目前融资相对有一些边际好转，但销售还未完全回暖，所以还是有一些压力在。”

不过，随着政策面的支持，目前在高能级城市深耕布局或者信用等级较高的房企销售面已经有所改善。

11月3日，碧桂园发布2022年10月业绩公告显示，10月单月，碧桂园连同其附属公司、合营公司、联营公司实现权益销售金额约333.3亿元，环比增长4.1%。

但这仅是个别房企的表现，目前整体来看，房企销售仍然处在底部。

根据克而瑞数据统计，今年10月，房地产市场延续筑底行情，重点30城供应环比降43%，成交环比下降14%，同比下降28%。

中指研究院也在近期的一份研报中建议，需求端、供给端、金融端应同时发力，防范化解房企风险。其中，在需求端，加大支持刚需和改善性需求释放；在供给端，对部分民营房企进行混改、增信，提高信用水平，从而增强融资能力；在金融端，则在贷款发放、发债等方面制定详细措施，定向支持民营房企融资，修复金融机构对行业的信心。

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