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文/乐居财经 严明会
(资料图片)
宋广菊看到现在的保利发展，应该是很高兴的。
作为地产圈里为数不多的女掌舵人，宋广菊用11年的时间，让保利发展走向了全国，走向了千亿，她也因此也赢得了地产“铁娘子”称号，在行业内备受尊崇。
不过遗憾的是，她在位期间，并未实现让保利发展重回前三的目标，2021年8月，宋广菊从保利发展董事长的位置退下，刘平接过了她的权杖。
保利发展已经度过了由刘平掌舵的一个完整财年，而他并没有让宋广菊失望。
2022年全年，保利发展销售额达4573亿元，位列百强房企第二位，重回前三的目标成功实现。2023年1月，保利更是以295亿元的销售额夺得行业之首，站到了聚光灯之下。
销售规模是影响利润增长与否的重要因素。根据业绩预告，保利发展2022年的净利润达183.03亿元，位列A股房企首位，同时，也是唯一一家净利润超百亿的A股房企。
但刘平对于这一成果似乎并不十分满意。2022年一年，保利发展拿了很多的地，新增货值在业内排行第一，2023年拿地步伐依旧未停滞，力图再上一层楼。
行业仍在处于深度调整的阶段，保利发展的这些改变，也伴随着人事的震荡。据了解，2023年1月至今，保利发展至少7位区域董事长被免职、调防，至少7位区域管理层被直接降职成专员，还有数位区域总经理对调。
人事频繁轮换，保利发展2022年狂飙的同时，也存在负债攀升、营收利润双降等隐忧。在刘平的带领下，这艘央企大船在过去一年无疑迎来诸多改变，暗流也在期间涌动。
刘平能否让它在新的一年，光彩依旧？
人事、架构“地震”
刘平上任以来，保利发展人事调整的力度不小，其似乎要打造一只更精干、更高效的作战队伍。这似乎也是该公司近段时间以来频现人事震荡的主要原因。
2021年12月，刘平接过权杖的四个月后，保利发展总部中心的架构调整，以及总部和子公司的人员变更，将原来的运营管理中心调整为地产管理中心，新增了面向产业公司的产业管理中心，多元业务的战略地位得以凸显。
调整后，总部中心多了两个部门：地产管理中心和产业管理中心。原先与房地产开发相关的成本、运营等职能，都并入了新设立的地产管理中心。
2022年初，保利发展鲜明地提出要从结构优化、管理优化、竞争力优化三方面进行大变革。并成立了广东、华东区域共享中心筹备工作组，希望推动产品的标准化，进一步加强核心竞争力。
进入2023年仅两个月时间里，保利发展7个区域高层人事出现较大变动，至少7位区域董事长被免职、调防，至少7位区域管理层被直接降职成专员，还有数位区域总经理对调。
具体包括，河北保利董事长刘敏、保利甘肃董事长肖徐哲、保利苏通实业董事长康勇、保利江南公司董事长黄兵不再担任原职。
保利甘肃董事长现由原河北保利总经理马清华担任，原保利湾区董事长兼总经理、保利粤东董事长、保利里城公司董事长王瑞璋，任保利粤中区域董事长。
原保利湾区投资发展公司常务副总经理董斌、原保利华南实业公司副总经理陈小明、原保利华南实业公司副总经理丁英俊等7名原管理人员则被降为专员。
刘平一次次把刀刃对准了人事架构，或是要从内部出发，加强统筹，把各区域的业务都提升至最高水平。又或者说，大范围、紧张的人事更替背后，也是保利发展面对新的一年倍感压力的表现。
“保三争一”背后
内部调整如火如荼，外部扩张也力度不小，这是刘平上任后，保利发展的又一个突出特点。
据克而瑞发布的《2022年新增货值TOP100》榜单，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。保利拿地金额高达1350.5亿元，远超排名第二华润的1066.1亿元，另外，保利新增土地建面在榜单中也位列第一。
刘平的“保三争一”，真不是说说而已。但如此大力度的土地投资，是否会让保利的资金吃紧呢？
截至2022年三季度末，保利发展的账面货币资金1303.47亿元，对应的有息负债3638.79亿元，其中，一年内到期的有息负债672.47亿元。
而在年初之时，保利发展的账面货币资金1713.84亿元，对应的有息负债为3381.93亿元，其中，一年内到期的有息负债646.69亿元。9个月时间里，资金减少400多亿，而负债增加近300亿。
虽然从报表来看，保利发展并不存在短债压力，但其却使用了永续债这一融资方式。截止2022年9月底，永续债规模186.8亿元，较2021年底还增加了45亿。
在2021年业绩说明会上，刘平表示要将结合公司实际情况及持有人意向确定141.8亿永续债的偿还安排。但事实似乎与之所言背道而驰。
经营现金流方面，保利发展已经连续三个季度录得负值。2022年前三季度，该公司经营现金流为-298.57亿元，下降幅度达59.22%。
拿地支出多，保利发展会从其他方面节流。2017年-2020年，保利的分红率均超过30%，而在2021年，已经降低至了25.35%。
在股权融资大门打开之时，保利也抓住机会，拟募资规模为125亿元，用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。同时颁布的，是调整后的股东分红计划，在2023年的现金分红调整为不低于当年归母净利润的25%；之后两年则调整为不低于当年归母净利润的20%。
保利2022年虽位居A股房企净利润榜首，但其营收和利润同比均有所下滑，尤其是净利润，降幅达33.17%。
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