北京今年的首次集中拍地在2月8日结束,3宗进入现场竞拍阶段的地块均以顶价成交,广州国企越秀成最大赢家,拿下苹果园及昌平信息园两宗地块。
本轮土拍共出让6块宗地,总土地面积约21.47万平方米,总建筑面积约53.18万平方米,总起始价为122.52亿元,最终以132.09亿元全部成交,溢价率7.8%。
这一批次地块呈现两极分化,底价、触顶成交各占一半。位于亦庄新城、通州梨园以及良乡大学城的3宗地块因“人气”不足,已于2月7日底价成交,分别被京东、新城基业以及中建智地拿下,总成交价58.72亿元。
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剩下参与今日线下竞拍的小红门、苹果园以及昌平信息园二期的3宗地块竞争激烈,均达到触顶价格,小红门地块通过现场摇号决定了归属,后两宗地通过竞现房销售面积决出胜负,最终总成交价为73.37亿元。
中原地产首席分析师张大伟表示,土地市场整体分化严重,房企并没有失去理性,拿地非常谨慎,在优质区域地块上竞争激烈,但郊区非热门地块,大部分房企参与很少。
今天第一场竞拍的朝阳小红门地块位于东南四环内,具备较高的区位优势。其土地面积约1.2万平方米,土地起拍价为12.4亿元,土地合理上限价格14.26亿元,起始楼面价约4.11万元/平方米,销售指导价为8万元/平方米。
合硕机构首席分析师郭毅指出,该地块面积比较小,在未来的建设中基本上是200套左右的房源,周围二手房挂牌量较大,更多偏重于满足客户的改善性需求。整体来讲,目标人群会以在朝阳工作,相对偏年轻化对于品质有一定追求的精英人群为主。
该地块在现场竞价前已获得10轮报价,共10家房企参与此次竞拍。
此轮竞拍节奏很快,经过13次快速举牌后触及价格上限,转为现场摇号,共有9家房企参与摇号。最终中建东孚(中建八局)以14.26亿,拿下朝阳小红门地块,成交楼面价约4.73万/平方米,溢价率为15%。
“就算目前价格触顶,但是成交楼价和销售指导价之间的价差在3万左右,对于企业来说可以在价格上做出更多的让步。此外与其相邻的分钟寺的房价相比有非常大的价差,在东南四环这个价格和品质的竞争中,能够体现出自己的优势。”郭毅向界面新闻记者表示。
作为中建系的重要一员,中建东孚之前主要在上海布局,可以看出今年又加大了在北京的拿地力度。
第二轮出让的石景山苹果园地块是进入现场竞价的3宗地块中热度最低的,共有6家房企报名参与。
该宗地块土地面积约2.6万平方米、土地起拍价22.6亿元,土地合理上限价格为25.99亿元,起始楼面价约3.75万元/平方米,销售指导价为7.48万元/平方米。尽管热度最低,但竞拍过程仍然十分激烈。
作为南方房企的越秀、建发、厦门国贸三方对垒,经过19次举牌触及地价上限。在竞现房销售面积过程中,越秀与中海互不让步,经过15轮竞报,越秀最终以25.99亿触顶,现房销售面积1.5万平方米拿下了该地块。
对于越秀以触顶价格以及大体量现房面积拿下苹果园地块,郭毅表示越秀的整体区划压力会略大一些。
因为该地块价格触顶后,房地价差的空间已经收窄到了2.7万/平方米左右,然后接近1/3的面积划入到了现房销售面积中,对越秀自身的资金链形成了一定的压力。但认为苹果园地块是近年来石景山难得一见的好地。
以苹果园交通枢纽为核心的周边商务区基本上建设完成,南侧临近六号线杨庄站,距离大概800米左右,交通便利,预计今年开业的京西大悦城也坐落于附近,交通距离仅一公里左右。
此前被认为竞争最激烈的昌平信息园地块压轴出场。虽然其位于西北五环与六环之间,但优越的区位条件使其收获最高的关注度,共吸引了建发、越秀、华润等14家房企参与报名。
信息园地块位于地铁8号线与昌平线交汇站朱辛庄站北约800米,其东侧与小米智慧产业园区一街之隔;周边商业设施有永旺商城、TBD住总万科天地,相邻的的万达广场已竣工招商,合生汇也计划今年开业。
该地块土地起拍价为28.8亿元,起始楼面价约2.82万元/平方米,销售指导价分期房、现房两部分,期房6.2万元/平方米,现房6.5万/平方米。该宗土地设定土地合理上限价格33.12亿元。
昌平地块不负众望,竞拍刚开始,各家房企便纷纷举牌,仅用时1分钟便触及土地合理上限价格33.12亿。
最终越秀再下一城,以33.12亿元以及4.5万平方米现房销售面积双双触顶,竞得昌平地块,溢价率15%,成交楼面价为32434元/平方米。
央国企占据市场主流,外地国企再次进入北京市场,科技类企业加入拿地行列。
从此次报名企业来看,仍然延续了历次央国企占主导地位的状态,民企参与度不高。金茂、中海、建工、华润、首开均有报名,中建系中一局、二局、五局及八局报名参加,南方房企建发、厦门国贸、越秀也再次现身。而作为此次参与报名的唯一民企龙湖,仅在小红门地块竞拍中举牌一次,之后便无动作。
值得注意的是,京东以底价夺得亦庄新城地块。上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出,科技类企业的拿地,本身就是科技企业扩张、投资能力增强的体现,也体现了目前北京土地市场拍地方面基本面改善的内容,也说明相关企业看好北京的土地投资市场。
本次土拍既是北京2022年第五批次供地,也是新年北京土地市场的首拍。
张大伟分析称,2023年是北京的土地供应大年,市场预期将有大量优质土地供应,所以从此次房企的出价情况看,还是非常谨慎的,主要争夺的是低风险优质地块。
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