记者 孙蔚
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“上海‘最牛业主委员会’起诉物业公司，法院判决物业公司返还小区全体业主4000万元”一事近期引发网友热议。这一事件给苦于向物业公司维权的业主们带来哪些启示？小区公共收益到底该归谁？对此，《中国消费者报》记者进行了深入采访。
炒掉服务20年的物业公司
“没想到我们小区的事引起了全国网友的关注。”上海中远两湾城业委会韩主任对《中国消费者报》记者表示。据了解，中远两湾城地处上海市普陀区，是上海内环较大的小区。该小区分为东西两区，有96幢超过30层的高楼，建筑面积超过160万平方米，约有近1.2万户、5万名居民，停车位7000多个，还有众多餐厅、便利店、生鲜店、健身房等，目前二手房在售均价约为10万元/平方米。
该小区的本届业委会备受网友们钦佩，是因为业委会不仅炒掉了管理小区长达20年的物业公司，还请来专业律师团队和审计团队，全面审计了过去20年的账目，并向法院申请调查令，倒查20年间收取的公共水电费、停车费等作为证据，最终获得法院支持，判决前物业公司返还全体业主4000万元。
中远两湾城最初的物业公司为中远物业，自2001年小区一期入住时就开始提供服务，而业主和该物业公司的纠纷由来已久。业主代表高女士告诉《中国消费者报》记者，前物业公司服务差，小区垃圾乱堆，路面多年来坑坑洼洼都没人管，地下车库几乎没有照明。更重要的是，物业收费也不透明，除了合同中约定需按实结算的结余费用没有返还业主外，日常各种收费包括停车费、广告费等本属于业主公共收益的结余部分也没有返还。
因为种种纷争，中远两湾城业委会的成立之路并不平坦。2015年前后第一届业委会才正式成立，但是与物业公司的矛盾一直没得到妥善解决。
“直到2019年12月，第三届业委会选举产生，业主们对本届业委会的要求就是选聘新物业、对原物业进行全面审计。”韩主任对记者表示。
2020年10月15日，中远两湾城第三届业委会在业主大会上决定重新选聘新的物业公司，向中远物业发送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除。随后，中远物业以违反有关业主大会法律规定的表决程序为由，将第三届业委会诉至法院，有关诉讼请求被法院驳回。
2021年2月，万科物业在政府的指导下，通过公开招投标于2021年2月进驻中远两湾城。韩主任告诉记者，如今小区管理逐步走入正轨，社区环境变得更整洁，服务更高效，业主们非常关注的更换电梯工作已经在进行中，过去高龄电梯频发故障的问题正在得到解决。
共有部分收益归业主共有
“换掉服务20年的原物业公司只是业主们维权的第一步。经过全体业主授权，业委会成立了审计工作小组，对原物业公司提出了财务审计方案，但他们拒绝配合，这才进入了诉讼环节。”韩主任向《中国消费者报》记者表示。
根据中远两湾城业委会公告，业委会在2020年10月获得授权，聘请了专业审计人员对小区各项账目进行全面审计，并委托律师团队于2021年2月向上海市普陀区人民法院递交了诉状。面对对方不配合的情况，律师团队向法院申请调查令，到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查历年来的电费和水费数据，还调查有关停车数据，获取和分析20年间的数据，最终获得了相关证据。
2023年1月31日，上海市普陀区人民法院对该案宣判，支持了小区业主的诉求，判决中远物业公司返还全体业主共计4000万元，具体为：2001年9月1日至2021年2月1日期间，物业管理费按实结算部分的结余、擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元；2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用250万元；2008年起至2021年2月1日期间，小区公共收益中业主分成部分的结余、擅自列支不应由业主承担的成本与费用2000万元；2001年9月1日至2021年2月1日期间，地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余250万元。
“这个案例非常具有代表性和典型性，不仅是广大业主关心，在法律界的关注程度也特高。”北京理道律师事务所主任律师王久成对记者表示，“当前部分小区面临的问题是业委会成立难，小区物业费管理透明化更难。”
王久成解释说，根据《民法典》第二百八十二条，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。因此，利用小区共有部分产生的收益，如电梯、建筑外墙等公共区域的广告收益、小区公共区域停车费收益等在扣除合理的成本外，均属于小区业主公共收益。本案中，4000万元属于在扣除合理成本外小区业主的公共收益，根据上述法律规定应为业主共有。
北京金诉律师事务所主任律师王玉臣分析认为，如果是开发商名下资产所产生的收益，那么应归开发商所有；如果委托了物业公司进行经营，物业公司可以和开发商根据双方的合同约定进行收益分配。如果是小区公共部分产生的收益，就应当归业主所有，不论是物业公司还是开发商，都无权侵占。
成立业委会需突破三道难关
通常来讲，小区最初的物业公司一般都由开发商选聘，入住后能成功更换物业公司的小区为数不多。为什么会这样呢？
“如果想成功更换物业公司，需要召开业主大会、选聘业委会，通过业主大会才能更换物业公司。”王玉臣告诉记者，但成立业委会往往有3个难点需要克服。
第一，全体业主的组织工作难度大，业主之间属于比较松散的关系，很多业主因为种种原因，对成立业委会或者团结起来维护业主的共同利益并不是很积极，也缺乏足够的利益驱动或激励。
第二，即使把业主组织起来，未必就能达到法定的表决比例，比如没有全体业主名册或业主清单就没法核算表决权。
第三，成立业委会需要得到开发商或物业公司的支持，但成立业委会的驱动力往往是因为和开发商或物业公司之间产生了矛盾，作为矛盾的相对方，开发商或物业公司往往不太支持。
王久成表示，如果前物业公司属于建设单位选聘的物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十六条规定，业委会可以通过与新物业公司签订合同的方式，使前物业服务合同终止。
而新物业公司的产生需要召开业主大会。根据《民法典》第二百七十八条的规定，业主共同决定事项，应由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，可以决定选聘新的物业服务企业。
“召开业主大会的程序要符合法律规定，选票有效的条件也需提前公示。”王久成补充道，“如前物业公司坚持拒绝撤场，业委会可根据生效的法律判决，申请强制执行或寻求有关部门的参与。”
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