住房租赁企业在融资方面迎来大利好。2月24日，人民银行、银保监会对外公布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，一共17条。《意见》提出，将拓宽住房租赁企业债券融资渠道，并创新住房租赁担保债券。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，《意见》通过多种创新金融债券工具，进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行，有利于解决住房租赁企业的资金问题。
债券发行规模尚小
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业内人士对记者表示，住房租赁是资本高度密集的行业，运营商会在资金链压力大时，选择尝试多样化融资，其中就包括发行公司债券、企业债券。
“目前，住房租赁企业在发行住房租赁专项债券、住房租赁ABS等方面已经有了成功的实践。”中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平对《证券日报》记者介绍称，不过，受住房租赁企业的风险、收益特征影响，其债券融资额度和目前存续的债券数量均有限。融资问题的确是住房租赁企业发展的难点之一。
Co-Found智库秘书长张新原也对记者表示，目前国内住房租赁企业发行债券规模尚小，全国住房租赁企业发行债券总额占债券市场总规模的比重也较小，而此类公司债券融资成本往往相对较高。
记者在上交所公司债券项目信息平台查询发现，目前，住房租赁企业债券的相关内容数量较少，最新内容为2022年12月12日，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司2022年面向专业投资者非公开发行住房租赁专项公司债券项目状态变更为通过。
“住房租赁企业的稳定发展对于房地产市场和整体经济的健康稳定发展具有重要意义。”全联并购公会信用管理委员会专家委员安光勇在接受《证券日报》记者采访时表示。
张新原也认为，加强对住房租赁企业的资金支持，可以提高住房租赁市场上的供应量，是房地产市场供给侧改革的重要组成部分。
债券融资渠道将拓宽
“投资规模大、投资回报期长且利润低”是长租公寓的重要特点。因此，解决好资金难题，特别是找到“便宜”资金至关重要。
此次《意见》共提出了5条拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面的具体举措。其中，尤以“创新住房租赁担保债券”最为吸睛。具体来看，《意见》提出，住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。
“担保债券用于住房租赁行业尚属首次。”赵然分析称，对于入池的租赁住房资产，在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量发展起到了激励与约束的双重作用。
中信证券首席经济学家明明也对记者分析称，担保债券在我国本身就是创新品种，此次在《意见》中被提及，体现出政策拓宽租赁住房企业融资渠道、大力支持租赁住房市场发展的态度。对于发行人而言，相较于普通债券，担保债券信息披露更加充分，融资成本相对较低。对投资者而言，双重追索有助于保障投资者本金和收益的偿付。
此外，在拓宽住房租赁企业债券融资渠道方面，《意见》还提出，要支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。
