此时此刻，在天府软件园里，思想的火花正在碰撞；在中铁轨道交通高科技产业园，轨道交通的“加速度”正在形成；在天府国际生物城，创新药从零到一的突破正在实现。作为产业发展的载体，商务园区，正成为成都产业的崛起之地。
近日，世邦魏理仕发布《产业崛起 驱动未来：成都商务园区市场白皮书》和《2022成都商务园区租户普查》，报告显示，成都商务园区市场已具规模，截至2022年第三季度，园区总存量约753万平方米，居全国领先位置，预计供应将继续攀升。
在成都着力发展实体经济、聚焦产业“建圈强链”、以创新驱动产业结构转型的背景下，产业链上各主体也呼唤着产业集聚度更高、功能更复合的物业载体。
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在未来，成都的商务园区如何发展？
最大的租户群体TMT和制造业
商务园区不仅提供办公空间，还需满足企业在研发、测试、展示、数据中心等多方面的需求，因而，商务园区作为高精尖产业空间载体的功能定位进一步明确。
作为成都的支柱产业，电子信息的产业规模逐年壮大，“十三五”期间增长近50%。同时，成都目前已构建了汽车、航空航天、轨道交通、能源环保和智能装备等重点优势产业集群，造就中国重要的装备制造产业基地。与产业发展趋势一致，上述两大产业所衍生出的TMT（科技、媒体和通信）和制造业需求领衔成都商务园区，占比半数需求。
随着医药及生命科学产业迅速发展和优质生命科学地产的密集入市，该行业租赁面积占比大幅提升。普查数据显示，制药/生物材料、基础研究/科研创新、健康服务/检验检测三大细分产业并驾齐驱。
各区多点开花 产业集聚初步呈现
成都各区域市场的特色主导产业，影响着各区域商务园区的需求来源。
作为中国最早的纸币“交子”的故乡，金牛区重点发展轨道交通、现代商贸、特色商贸、北斗应用、商务商贸及文创科创产业，也是区域内商务园区的主要需求支撑。
依托成都飞机设计研究院、成都飞机工业集团等国家重点航空企业，青羊区在建设“航空新城”的目标下发展航空大部件、航电机电、工业软件、智能传感器等领域。
历史文脉悠久、文教资源丰富的武侯区，主导产业为电子商务、大健康、文化创意、现代音乐等，产业类租户也多与此相关。
作为全市产业重镇的高新区，拥有电子信息、生物医药和新经济三大主导产业的支撑，区域内商务园区主要分布在天府软件园、新川创新科技园和天府国际生物城等板块。
富有“老成都的记忆”的成华区，主导产业为都市工业、新兴金融及文化创意等产业，区域内商务园区集中在龙潭寺工业机器人产业区和东郊记忆等区。
气质时尚、面貌摩登的锦江区，发展现代商贸、新兴金融、数字传媒等主导产业，未来随着白鹭湾科技生态园、金融城东等板块的建设，以人工智能为代表的产业将加速聚集。
发展迅速的天府新区，依托建设中的成都科学城、天府总部商务区等板块，发展总部经济、会展博览、数字经济和数字文创等产业，目前已吸引众多高校研究机构和头部企业的进驻。
通过产业画像 “投其所好”寻找契合点
在产业升级、动能转换的关键周期下，产业类企业的选址布局和标准对成都经济高质量发展具有重要的策略参考价值。
“不同产业对物业的要求不同，通过剖析目前产业类租户的选址布局和标准，我们希望对产业需求进行画像，将其转变为房地产领域能够听懂的语言。”但世邦魏理仕成都产业地产部负责人王蒙豪表示，《白皮书》的意义在于提供一个“标准”，让商务园区在规划之初能精准把握住目标租户的痛点。
成都商务园区的三大主力租户为电子信息、装备制造和医药及生命科学，需求占比合计超六成。
电子信息的产业规模逐年壮大，随着产业升级衍生出不同的职能部门和多样化房地产诉求。软硬件研发的实验器材对载体的振动及承重有考量；运维团队、呼叫中心等人口密集度高且面积需求大；员工工作强度较高，需提供生活配套以提升工作效率。
装备制造企业多属于国家核心产业，头部企业引领下，产业高度集聚，各职能部门的业务合作及生产相对紧密。此外，因涉及较多大型设备，企业对物业的层高、承重及进门宽度等均有特殊要求。
相较于商务办公，医药与生命科学企业在研发办公选址时，更倾向对高端人才工作和生活吸引力大、产业内企业沟通、协作和融资便利的区域。区域内是否有优质临床资源及重点实验室将是重要考量因素。园区还需保证研发过程的私密性，且提供独立空间供处置医疗危险废物。
根据预测，到2025年成都商务园区存量将达到近1，400万平方米。商务园区的开发及运营主体也愈发多元，除政府平台占主要份额外，市场还将有更多专业的产业园服务社会主体入局，以及政府平台的强强联手等。
关键词： TMT和制造业租户超50%
