薛宇飞 /中新经纬
(资料图)
在北京一家房产经纪公司总部工作的李琳（化名）发现，最近找她卖房子的人变多了。李琳的微观感受在一定程度上反映了市场变化。据多家房产经纪平台线上展示的数据，多个城市的二手房挂牌量有所增多，北京二手房挂牌量突破了10万套关口，成都、南京、苏州等地更是达到十几万套。
挂牌量增多，多城超10万套
二手房挂牌量是市场上较为关注的数据，它的增多或减少，被看作是“有房一族”对楼市前景的态度。而根据多家房产经纪机构线上展示的数据，北京二手房挂牌量已突破10万套。
据我爱我家数据显示，该平台北京二手房的挂牌量为8.81万套。链家网的线上数据，北京二手房的挂牌量为10.13万套。由于链家在北京的市场占有率较高，一般而言，外界认为链家的数据更能代表该市二手房的挂牌情况。
不过，多位分析人士认为，由于政策调控和房源产权等原因，房产经纪公司会将部分房源进行隐匿，只在公司内网供经纪人浏览。因此，10万套房源或许还不是北京真实的挂牌数据。
据安居客近日发布的数据显示，10月，北京市二手房在架房源量环比增加0.2%，挂牌量已连续6个月维持在15万套出头的水平。
受国庆假期影响，10月份北京二手房网签量环比下降21.8%，为11209套。若分别以10万套、15万套的库存量计算，北京二手房的去化周期分别为8.9个月、13.4个月。这一去化周期，在一二线城市还不算高。
杭州市二手房去化周期较长的城市之一。链家网显示，杭州当前的二手房挂牌量为10.67万套。中指研究院相关人士称，杭州二手商品房挂牌量已突破20万套，二手住宅挂牌套数达到10万-12万套。杭州二手房的交易量明显低于北京，当前二手房网签量已连续四个月环比下滑，10月份的网签量降至4300余套。粗略计算，杭州二手房的去化周期远超北京。
杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬说：“参照透明售房网数据，截至11月初，杭州二手房挂牌量超过19.2万套。2021年下半年以来，杭州楼市处于低温运行状态，存量也在不断上升，可以说是阶段性高位。从去化周期来说，挂牌量是不少，有一定压力。但从杭州有产权证房源量总数来说，属于正常范围。”
另外，链家网显示，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥的二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。
政策推动挂牌量上升，业主信心减弱
针对多个城市出现的二手房挂牌量增多，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对中新经纬分析称，近期二手房挂牌量有所增加，主要原因有两点：一是“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加；二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。
“带押过户”是指在卖方无需结清二手房原有的按揭（抵押）贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。目前，已有多个城市推广该政策。个税免退是指中国财政部、税务总局此前发布的政策：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
易居研究院智库中心提供的数据显示，其监测的重点18城三季度的成交均价为24160元/平方米，环比下降2%；成交金额7204亿元，同比下降6%。易居研究院智库中心研究总监严跃进说：“客观上部分城市二手房交易还可以，甚至在三季度已经开始出现同比正增长的拉升。但是类似城市还是数量比较少。总体上说，一手房市场不好的情况下，二手房也难以表现出真正的强劲态势。”
不过，中原地产首席分析师张大伟却认为，个税免退政策的影响力没有那么大，“比如北京市场，不少房源都可以通过一些方式规避掉个税，真正需要缴纳个税的房源数量并不多。”他对中新经纬称，随着房地产市场调控出现宽松，此前不能展示的高价房源可以公开发布，也是导致房源增多的原因之一。
张大伟还说：“全国楼市遇冷导致‘有房一族’对未来房价的信心减弱，也会导致他们急于出售房源。还有一些投资客已经获利，选择此时出售。”
二手房交易周期拉长，推动以价换量
动辄10万套的二手房挂牌量，库存不可谓不大，房主若争先出售房源，是否会让市场进一下承压呢？
张大伟认为，如果单纯从房产经纪公司线上平台展示的挂牌量看，规模的确不小，去化周期较长，可以在一定程度上说明这些城市存在楼市泡沫。徐跃进表示，根据中指监测数据，10月份15个重点城市二手住宅成交量环比基本持平，受低基数影响同比有较大幅度增长。在成交规模相对持平的情况下，挂牌量的增加，可能会引发市场库存增加、交易周期拉长等情况。
对于杭州当前二手房去化周期大幅提高，上官剑分析认为，过去几年，杭州新房供应量充足，新房变次新房，二手房挂牌量持续增长。一般来说，去化周期的高低关键看需求，当前购房者较为谨慎，需求依然较弱。杭州的去化周期可能进一步拉长，卖房难度进一步增加，以价换量成为常态。
但张大伟表示，购房人不能过分“迷信”挂牌量数据，也存在一定水分。他说：“很多房源看似是挂牌出售，业主可能只是试试水，如果没有达到心理价位，不会进行交易。比如，有的房源已挂牌一年，这种房子大概率不是真的想卖。一个城市动辄有10万套可售二手房房源，那就出现砸价了。但整体说，即使刨去水分，真实、有意愿出售的房源数量也已经很大。”
徐跃进称，二手房挂牌量的增加，从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交；但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。
（原题：《多地二手房挂牌量激增！啥信号？》）
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