存量房贷利率下调政策靴子落地。8月31日晚，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，提到了多项支持政策，包括下调首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公众期待已久的下调存量首套房贷利率。
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此次政策支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求，业内普遍期待本轮房地产周期上行拐点的到来。百姓将享受真金白银的实惠，房贷压力明显下降。
怎么调整？
9月25日起可提出申请
哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？《通知》称，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
根据差别化住房信贷政策调整优化新规，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
此外，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
能省多少？
利息支出每年省超5000元
市场对于存量房贷利率的调整早有期待。受预期和政策调整等多方面因素影响，房地产市场进入调整周期，个人房贷利率由高位下降，新老房贷利率差越拉越开，购房者提前还款现象明显，调降存量房贷利率的呼声越来越高。
此前在7月14日召开的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾直言，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。8月1日召开的央行下半年工作会议仅用22个字对存量房贷利率进行定调，央行表示“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
监管层多次重磅发声引发关注，市场一直期待相关政策尽快落地，直至今晚两部门下发具体通知，针对降低存量首套住房贷款利率提出明确要求，距离政策落地迎来不到一个月时间的倒计时。
据有关部门测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
在实际执行层面，由于涉及多方面的复杂因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融机构的实际情况进行细化。
有何影响？
有利于扩大消费和投资
“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。”中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
银行调整存量房贷利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.2%，较上月维持不变。民生银行首席经济学家温彬分析称，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。
近期，包括农业银行、招商银行、中信银行、北京银行在内的多家上市银行在年中业绩发布会上公开回应了存量房贷利率调整问题。多位银行高管表示，存量房贷利率调整是大势所趋，当前银行已经对存量房贷利率调整进行了相关评估，并已做了相关预案。调整房贷利率较为复杂，不能简单地进行“一刀切”，因此目前仍未出炉最终的调整方案，未来将在有关部门指导下稳妥推进实施。银行调整存量房贷利率虽然可能会对银行净息差收入形成不良影响，但有助于缓解银行个人住房按揭贷款提前还款的相关压力。
“存量房贷利率下调对银行不完全是负面影响，也有一定正面效应。”北京银行零售业务总监李建营在8月31日上午举行的北京银行2023年半年度业绩说明会上表示，从长期来看，存量房贷利率的下调，势必会降低提前还款需求，从而有助于房贷规模的稳定增长，同时也有助于保持银行对客户的长期粘性；从整体来看，随着存量房贷利率的下调，客户也将有更多闲置资金和收入用于投资理财与消费，对银行而言也产生了更多的机遇。
如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行的影响？“要综合考量、有序推进。”招联首席研究员董希淼建议，考虑到银行近年来持续向实体经济让利、利润增长压力较大，调降存量房贷可阶段性实施。与此同时，监管部门可引导银行降低存款利率，进一步压降负债成本，延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。此外，人民银行还可对因存量房贷利率下降较多、影响较大的银行，通过额外的定向降准等措施予以支持，提高银行降低存量房贷利率的主动性。
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