8月31日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布2023年第二季度财务业绩。随着上半年房地产市场整体较去年同期有所恢复，贝壳持续深耕服务者赋能留存、切实有效推行降本增效，推动新兴业务快速展翼，更好地抓住了市场恢复的契机，实现了优异的业绩表现。
贝壳第二季度总交易额（GTV）为7,806亿元（人民币，下同），同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。上半年贝壳实现GTV1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。
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贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。真正关注‘人’和‘住’的黄金时代，才刚刚到来。当下，以及可预见的未来的主要矛盾，是消费者期盼更美好的居住，而行业品质产品和服务供给不足。我们将战略升级为‘一体三翼’，并做了相应的组织配套调整，在更广泛的居住领域，推动产业的供给侧升级，提供好产品、好服务，让消费者‘安居’，助力服务者‘乐业’，共筑更美好的居住。”
贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“我们核心业务的盈利能力持续而稳定，新兴业务也迅速成长突破。我们坚实的现金储备和稳健的财务管理使我们能够积极地推进股东回报计划，与志同道合、陪伴公司穿越波动的投资者共享发展的红利。展望未来，我们将严守风险底线，在保持健康的资产负债表和现金流的基础上，持续强化资本配置效率，聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。”
抓住行业转型发展期，持续深化运营助力提效
今年一季度，市场前期积压购房需求集中释放，带动房地产实现“小阳春”，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年市场整体呈现企稳态势。贝壳坚持中性市场观，不断夯实经纪人、门店合作网络的规模，优化生态，持续深化房产交易服务这一核心业务的精细化运营。
第二季度贝壳存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。此外，存量房贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，表明贝壳的核心业务盈利能力持续而稳定。
尽管整体新房市场复苏节奏相对滞后，贝壳通过贴近客户的渠道价值得到了更多认可。受益于目标市场的稳定发展、对新房业务生态治理的坚定投入以及开发商预付佣的“快佣”模式带动，贝壳新房业务保持了高效的作业势能。二季度新房业务GTV达到了2,950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。
贝壳始终坚持严格的回款管理，建立了对消费者、服务者、开发商都更安全的作业环境。在二季度，新房回款进一步增加至100.6亿元，连续8个季度超过新房收入，开发商预付佣占总佣金的比例同比大幅提升至53%。此外，二季度新房应收账款周转天数缩短至仅52天，创下上市以来的新低。
随着住房向居住属性回归，门店和经纪人的运营也从单纯规模扩张进入到以效能提升为核心的时代。贝壳从搭建门店和经纪人分级的基础设施入手，建立更专业的人才梯队，让消费者的多元需求更好地被满足，帮助提升服务者的作业效率和收入，在向着成为社区居住服务专家的能力升级中，实现自身的职业化发展。
贝壳平台门店和经纪人数于上半年企稳，二季度末活跃门店数41,076家，较去年年底提升近10%，活跃经纪人数量达409,054人，较去年年底提升17%。贝壳持续推进大店模式，利用数字化工具支持店东提升运营能力，第二季度链家店均经纪人数量为18.1人，同比上升16%，贝联店均经纪人数量为8.7人，同比上升7%。今年上半年贝壳平台的门店平均店效同比提升80%。
面对过去的单边市场逐渐向供需平衡转变，贝壳针对购房者更个性化的居住改善需求和业主更强烈的置换意愿，不断深化精细化运营。围绕房、客、经纪人三个关键要素，贝壳于今年上半年对全国范围内的“店对盘”房源运营机制进行了升级，让经纪人更聚焦特定社区，提高房源维护能力，同时通过线上化产品能力升级和商机分配机制优化，贝壳增强了经纪人之间的房源流通能力以及房、客精准匹配能力，有效提升了房源去化效率。
瞄准美好居住需求，“一体三翼”协同提升服务品质
伴随着居住行业加速由“买到房”向“住得好”切换，面对消费者对美好居住日益旺盛的需求，贝壳于7月份进行了“一体三翼”战略升级，包括组建经纪、家装、惠居和贝好家四条事业线，旨在以更具品质和以用户需求为中心的产品及服务，帮消费者“安居”，助服务者“乐业”。值得注意的是，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。
二季度贝壳家装家居业务收入26亿元，可比口径下同比增长91%。2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元。在头部城市，贝壳家装家居业务开始进入正循环，获客和转化、交付、数据化、产品、供应链等各个能力搭建上的坚定投入开始结出硕果。在北京，贝壳家装家居业务今年二季度完成合同额超过6亿元，连续两月单月合同额2亿元，连续4个月经营利润过千万。在杭州，二季度合同额突破5亿元。针对新房团体装修用户，一站式品质装修服务“贝壳团装”在天津落地，成为精装房市场新选择。
上半年贝壳积极响应“租购并举”号召，打造多元化租住解决方案。截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120,000套，入住率达到94.5%。今年8月，贝壳租房打造的首个自营中高端公寓海盐公寓正式开业，总量605间，目前已交付519间，试运营一个月入住率超过90%。
贝好家是贝壳新设的一翼。品质和居住体验为先的新趋势正在形成，好的房屋“产品”需求呼之欲出，未来市场的分化也可能更多会来自房屋品质的分化。这也意味着新房产业在呼唤供给侧升级。建立能力、探索创新的方式，去基于客户的需求定义好房子、打造极致的好产品、好服务，协同价值链上的各方，推动房屋供给侧的升级，是贝壳的职责也是机会所在。
财报发布当天，贝壳宣布已获董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。贝壳现有股份回购计划于2022年9月启动，过去一年，贝壳累计回购金额已约6.05亿美元，累计回购约4,100万股ADS（美国存托股份），占2022年公司回购项目启动前已发行总股本比例约3.24%，且已经全部注销。贝壳同时宣布将首次派发特别现金股息，总额大约为2亿美元。派发对象为截至2023年9月15日营业结束时在册的普通股股东和ADS持有人，资金将由公司盈余现金支付。
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