董小姐 | 谈谈万科的联席总裁
【资料图】
一勺言
万科的消息大家已经知道了。
12月2日，经集团经营管理团队（EMT）研究决定，根据总裁祝九胜提议，任命张海、朱保全为公司联席总裁，协助总裁分别负责公司开发经营业务和经营服务业务。
这宗人事变化其实去年9月已有眉目，一年来先事后人，过渡期很顺畅，此次是正式任命。
人事背后，仍有不少看点。
联席总裁这个岗位更多出现在讲究制衡的公司里。同时设置两位，就更微妙了。但对今天的万科来说，没有平衡，只有梯队。
三个当事人，董小姐分别来谈一谈。
祝九胜
董小姐看到消息的第一反应是，这是总裁祝九胜后退的信号吗？
当然，这是人之常情的设想，并无任何迹象可印证。
聊了一圈下来，发现，除了在融资和投资领域，大部分万科中基层员工对祝九胜的感知并不太深，这或许跟万科小总部、放权区域的管控定位有关。
祝九胜每周基本都要开三场会：融资会、地产投决会、非地产投决会。
这些会议又称‘五人会’，由祝九胜、张海、刘肖、孙嘉、韩慧华坐镇。以前，一开就是一整天。要汇报的区域排队参加，一个结束就下线，下一个继续。
前几年，万科高层管理的颗粒度太细，细到城市公司进人。后来，郁亮渐渐不太参加这类具体业务会，更多精力放在调组织方面。但是，关键决策保有一票否决权。
有朋友说，有时候，‘五人会’的会议结论也会被郁亮否决，并不罕见。
由祝九胜牵头的万科集团投资决策会一直事无巨细。所有的投资事宜，包括一个城市和一个合作伙伴签署战略合作协议，补缴土地出让金这样的事，都要上会讨论。
如今，由于投资总体有收缩，集团投资会常常聚焦讨论上海区域和南方区域，会议时长有所缩短。
但是，对融资会，朱九胜投入更多，凡涉及到地方融资的均可上会，比如地方变更贷款银行也要上报。相比之下，其他业务端，祝九胜主要是在会议上发表一些意见与看法而已，介入不多。
一位万科朋友说，他经常会从生意的本质逻辑来发问，打破团队常规惯有思维，问题刁钻，发言犀利。
今年年初，祝九胜开始直管泊寓。董小姐听说，这位CEO连出差基本都住泊寓了。泊寓只在个别区域小幅扩张，也是祝在主导。
融资是祝九胜的舒适区，无需多讲。万科拿地资金来源，万科现金流的精细化管理，是祝九胜的头号关注议题，这进一步让他成为地产高杠杆发展时代的一个标志性房企的CEO。
前些年，行业高周转盛行，大量的开发商从金融机构挖人，期望解决多路径融资问题。但是，随着此时地产去金融化，精益化管理成为行业关键词，融资型CEO也需要适应新形势。
没有一个人会永远待在一个位置上。
今年以来，不少公司的央企大股东都接受了这样的定调，要加强参股企业的管控，尤其是强化混合所有制企业的管理。
多位深铁的朋友告诉董小姐，深铁不参与万科管理是早就确定的，不会改变，但一段时间以来，深铁一度有想要派驻财务角色进万科的想法。
目前，深铁旗下的地产公司成为深圳土拍场上的常客，以合作拿地开发为主，合作清单里，包括华润这位老朋友的身影。相比之下，深铁与万科的联手项目没有预期那么多，想像空间还很大。
国资委新的要求下，大股东与控股企业的管理层，总能演化出无数可能性，此为悬念之一。
朱保全
新任联席总裁朱保全的上场，跨度很大。
按照文件，他将统揽万科所有经营服务业务，未来，他不再只是万物云的代言人，泊寓、商业、冰雪、酒店、食品、万纬等业务，都在他的麾下。
万科非地产业务板块各自运营多年，界限清晰，各有掌门人。为何此时需要再加上一个管理层级？
‘有人来统管非地产业务，这些业务的重要性就要往上拔一拔。这通常是一个信号。’
董小姐从两个角度来看这件事。
其一，破题难点。
万科规模越来越大，业务场景越来越广，但很多创新业务都围绕主业而生，亟需统筹。
以商业为例。万科共有大大小小四百多个商办项目，王海武到来后，动刀印力，今年9月，万科多区域商业项目被调整为印力管理。过程中，董小姐听闻，许多区域抵抗，大家想要保留商管的能力，视为地方‘军种’，也有地方利益的考量。
比如上海和深圳公司，过去一直不愿将商业项目合并给印力。
以泊寓为例。泊寓业务成立已久，但截至目前，万科还有不少区域，在内部探索落地区域内重资产长租项目，而它们与泊寓无关。
这些抗性，不是什么原则性难题，但是朱保全需要给出药方。而能够给出药方的人，需要是一个能服众的高管。
其二，资格
为什么是朱保全？
摆在明面上的理由是，朱保全做过万科城市总，又在经营服务类业务上，领先其他合伙人，第一个走完了IPO的全流程。历史履历是他的优势。
但是，在董小姐看来，真正让他胜出的是另一件更关键的事。那就是，万科数字化信息系统的钥匙掌握在他手里。
这是他统筹经营服务类业务的核心抓手。
在万科，物业和地产之间曾有诸多博弈，其中便有围绕客户资源及数据库的博弈。
数年前，万科以‘沃土计划’启动数字化变革，由孙嘉领衔。当时，他们有很多任务包，包括对物业旗下数字化系统感兴趣，希望统筹业主数据库等等。
但是，地产团队在物业团队那里并未如愿，朱保全牢固捍卫着他的数据资产。
最终‘沃土计划’交由朱保全负责，他将万科数字化进一步放大。
掌握了数字化密码，就能对万科非地产业务的串联、协同起到关键作用。这可能是朱保全站上非地产C位的管理基础。
可以参考的是，华润的住宅、商办、长租、物业等都有一个大会员体系，系统彼此打通。此事技术上不难，但重要的是谁来主导，谁来承担成本。
预期再美好，还是要落地。除了统筹经营性业务，还要管理各业务履历、资历各异的掌门人。
后续朱保全的管理动作，构成了悬念之二。
张海
前段时间，董小姐了解到，万科西部区首李嵬，因改革受人事掣肘，萌生退意，有意转岗到物业板块做个管理层。后来无果，此事被张海拦了下来，同时，他下放了一些人事权限。
这个插曲告诉我们，现在的万科区域总不好当了，粮食不好打，权力边界受到了压缩。
张海正在通过开发经营本部对万科各区域进行强管控。‘摊子太大，问题不少，必须强管。’
主要表现在，目前，开经本部已经开始关注各个项目的营销业绩实现层面，各城市公司除了财务条线是集团直管，其他所有条线基本都要向开经汇报。这意味着，万科很多地方其实从三级变成了四级管控：城市—区域—开经本部—集团。
一些城市公司私底下抱怨说，这样的汇报流程给他们增加了麻烦。比如投资条线，既要向开经本部汇报，也要向集团汇报。
张海的工作颗粒度很细。有朋友说，他跟城市公司开会时，会让大家分享案例与战法，直接强调年底卖房，卖房，还是卖房，重复强调回款重要性。权限收的也厉害，包括采购、付款、定标等细节。
最近一次，他给营销条线定了调，称营销、产品和总支出是万科接下来重点把控对象。
‘万科正在变成一个不需要睡觉的公司。’一位万科的朋友说，他们几乎天天加班，做‘百日冲刺’。
如此努力的张海是此次人事变化里最不令人意外的人选，他管辖的地产开发业务，是万科转型中的最大基本盘，开经成立一年多来，万科不曾躺平。这份任命，也因此多了一份犒赏的意味。
但是，更重要的是，这份人事变化，可以看出万科正在朝全力打造一个控股集团加速，地产和非地产分离，甚至未来资管分离，很多孵化多年的新业务都要最终具备亲吻资本市场的资格。
这会是一个新的悬念吗？你们怎么看呢？欢迎留言。
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