文/乐居财经 许淑敏 曾树佳
深夜，一家投行的办公室，灯火通明。冯力（化名）是这家投行负责对接房企的业务员，他正在不断打着电话、发信息，案头堆满了厚厚的文件。
他已经好久没这么忙了。上面给出的任务是，抓紧时间跟开发商联系、做方案，把客户争取过来，帮他们配发股票。因为接下来这段时间，是一个难得的好时机。
(资料图片仅供参考)
冯力直言有点不可思议，此前好长一段时间，大家都视地产领域为烫手山芋，唯恐避之不及，如今这种情况，却在一夜之间发生了180度的转变。
这一切的转折点，发生在11月28日，彼时证券会发射“第三支箭”，支持房企股权融资。据媒体爆料当晚7点半，交易所便与几家房企召开了通气会，传达最新文件，并鼓励房企积极参与，尽快报方案，同时提建议。
时隔12年的股权融资，突然就打开了。外面发债、授信的落地额度还在越垒越高，这边房企又开始发行股票筹钱，演绎出了久违的热闹场景。不少憋了许久的地产人高声疾呼：大周期的拐点到了。
一旦撕开了口子，便容易形成一股热潮。福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福、北新路桥、天地源等11家涉房企业纷纷响应，宣布定增，以便弥补现金流缺口，竖起“保交楼、保民生”的大旗。
按照业内的说法，比起公开发行股份，定向增发是提升增发融资成功率的重要保证，还是有一些潜在投资者愿意搏一搏。
连不缺钱的万科，也来凑热闹了，只是对于发行方式、募集资金用途，并未详细说明。
外界有人分析称，其大股东深圳地铁，或许想利用万科此次发行股票的机会，将旗下一些优质资产注入万科，这样既可以增加持股、获得资金，还让项目开发有了更好的归宿。
当然，在具体方案未公布之前，这一切只是猜想。不过，陆家嘴、格力地产已在抓紧实践，他们已宣布将用股票增发的方式，或从股东处获得资产，或并购免税集团。
对于部分出险房企来说，定增的东风吹来，是眼下摆脱困境的绝佳机会。但这个摆在眼前的红利，并非百利而无一害，因为假如现时的股价、市值不在高点，那就相当于在贱卖股票。
况且，若在估值尚未恢复元气的时候，还要讨好投资者，折价增发，那房企就无异于喝下了另外一瓶“毒药”。
借“箭”注入资产
按理说，万科并不缺钱。
信贷与债券融资两支箭发出，万科受益匪浅，获得了超过3000亿的授信，以及500亿的债券发行额度。这大量的源头活水，叠加截至三季末1188.3亿的现金，足以应对其2943.2亿的有息负债。
尽管如此，它还是在大股东的提请下，开始筹划着股权融资。
业内给万科的此次配发行动，做出了金额预估。万科A总股本为116.3亿股，新增20%即为23.26亿股，如果按净资产为发行价为参考，大致的融资额最多不超480亿元。假如在港股上配股的话，折算成人民币，也大概是这个数。
配发股份，顾名思义即有配发、定向增持两种方式。配股就是针对每一个原股东发行股份，发行价相对更低，但普通股民也要参与；而定增，则是针对少数几个股东或者新股东，发行股份融资。
万科尚未制定具体发行方案，因此还不确定是以哪种方式进行。但万科如果真想向股东要钱，只要减少明年的股东分红即可，完全不用如此大费周章。
说到底，还是出于大股东深铁与万科之间，共同的发展诉求。由于此次配发股份是深铁提出来的，所以引发了业内不少的猜想。
如果计划成行，有可能是万科发行股份，深铁在接收一些股份的同时，也以旗下的项目，以及部分现金作为交易代价，转给万科。这样万科既得到了土储、资金的补充，与深铁的合作也更为深入。
宝万之争之后，深铁成为万科第一大股东，两者的合作就密切了起来，合作拿地、开发的例子并不少见。
就在半个月前，万科、深铁还与盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企，举行了一次“顶流合作”的签约仪式。
深圳将规划建设20个先进制造业园区，且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供低成本产业空间；而且，这座城市还将在不改变工业用地性质的前提下，让企业在高层楼房中进行工业生产，提升楼宇的容积率。
作为深圳地产一哥的万科、财力雄厚的深铁，自然不会缺席这场助力深圳产城融合的运动。
据统计，深铁集团现已累计获取土地开发权项目25个，其中19个为政府配置项目，6个为市场化拓展项目。这些项目都需要筹钱开发，如果通过股权融资的操作，能够让万科参与项目开发，又能筹得资金，无疑是一举两得的效果。
在万科的方案未落地之前，这一切尚无定论。不过，陆家嘴、格力地产已经抢先表态，他们想喝下“借增发股份并购重组”的头啖汤。
陆家嘴将通过发行股份及支付现金方式，购买控股股东陆家嘴集团持有的相关项目。收购项目位于上海陆家嘴贸易区、前滩国际商务区部分股权资产，并募集配套资金。
借着东风，格力地产也想完成此前搁置的心愿，重启原董事长鲁君四的资产的注入操作。其宣布同样以发行股份及支付现金方式，购买珠海市免税企业集团全体股东，持有的免税集团100%股权。
这些房企带起的示范性效应，并不小。在他们刚显露出了配发股份的意向时，便有投资者有感而发：“未来一段时间，大家会见到地产一家接一家定增的壮观场景。”
尤其是万科，其推行的合伙人制度、调控下喊出的“活下去”“收敛聚焦”等标语，都被其他企业当做借鉴与思考。此次的定增热，万科虽不是第一个吃螃蟹，但后续或许会有更多的房企紧随其后，依样画葫芦。
在万科透露发行股份的前一天，建发国际也宣布配股融资8亿港元。连流动性较为充裕的建发、万科等国资，都过来凑热闹，那其他没有出险的房企，后续就更不会错过了。
基于此，一向对内地地产市场持悲观态度的惠誉，也做出了新判断，它预计有偿付能力的民营企业，尤其是龙头企业，将更多地受益于“三支箭”的政策。
乐居财经获悉，目前，华联控股、建发股份、华侨城、财信发展、嘉凯城、阳光股份、莱茵体育、保利发展、招商蛇口、金地等一众房企，虽尚无实质性动作，但已对外披露了自身的自融资意向。
饥者囤粮
万科发起定增筹资更像是未雨绸缪，世茂股份、华夏幸福等出险房企抢着定增融资是因为看到了“一线生机”，而福星股份、大名城、新湖中宝等多家资金紧张的涉房企业准备定增，则是为了缓解流动性压力，避免陷入债务泥潭。
不管是出险房企，或是资金紧张的房企，筹资都是迫在眉睫。
一般定增流程，先出董事会预案，然后才是股东大会审议，再到证监会审核。从这些定增公告就可以看出，他们大多连预案都没出，就急着发预告。
公告内容也大同小异，基本都是以定增规定的上限进行公告，具体数额待定。根据监管机构规定，定增发行股票数量不能超过总股本的30%，定增发行对象不超过35名。
上述几家房企，除了新湖中宝设定不超过本次发行前公司总股本20%、华夏幸福不公布拟发行股票数量以外，其余都是规定不超过发行前公司总股本30%。
至于筹资用途，大部分是用来“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发，补充流动资金、偿还债务，典型的“哪里需要资金就往哪里输送”。
确实，对于这些流动性紧张的房企来说，很难从别的地方融到一大笔资金，此次的股权融资是为数不多的机会。柏文喜提到，部分出险房企由于信用丧失，所以信贷、发债等政策很难惠及，而股权融资就成了其不多的可选融资自救方式之一。
只是最终能否成功发行，仍是未知数。房企们在定增公告上也坦言，由于非公开发行股票方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。如后续公司实施非公开发行股票事项，需经公司董事会、股东大会审议批准，及证监会等主管部门的核准。
而能否取得上述批准或核准，以及最终落地时间均存在不确定性。同时，非公开发行股票事项，也存在因市场环境而被暂停、被终止的风险。
不过，按照业内的说法，比起公开发行股份，定向增发是提升增发融资成功率的重要保证，还是有一些潜在投资者愿意搏一搏。柏文喜提到，这些房企目前面临的问题，主要是由于楼市下行、销售难以回暖而造成的流动性困境，看好行业未来的投资者，会愿意投钱。
“这些潜在投资者包括其产业链上的上下游企业、供应商、施工企业，以及优质房企，相关国央企以及资管机构等专业投资者。”上述人士称。
而且出险房企定增发行成功的话，市场给出的反应会不同。一般定增发行股份，会摊薄原有股东权益，股价也会应声而跌。
但如果华夏幸福、世茂股份定增成功，帮企业解决资金难题，很可能把企业拉出资金困境，提升市场信心，股价还会上涨。
看看当下，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计596.22亿元，债务重组仍在进行中；而世茂股份的母公司世茂集团，也在推进境外债务重组。
而其余涉房企业短债压力都很大，福星股份前三季度短期负债达到49亿元，但现金及现金等价物27.85亿元，存在缺口；新湖中宝上半年短期借款和一年内到期的有息负债合计99.21亿元，货币资金余额仅84.66亿元，同样捉襟见肘。
尽管短期有利于纾解流动性困难，但并非长久之计，定增融资所筹资金规模也远远不够。例如上述某房企，顶多也就筹集30亿元，对其整体千亿债务，就是杯水车薪。
因此不少股民不满，认为以这种方式收拾“缺钱”的烂摊子，无益于增量发展。
对于亟需资金的房企来说，已经顾不上股价的下跌、股民的哀嚎。更重要的是，找到资金，然后活下去。不出意外的话，后续诸如泰禾、荣盛发展、阳光城、金科股份、蓝光发展等多家出险房企，也会逐渐走上定增融资的路。
定增的东风吹来，是眼下摆脱困境的绝佳机会。但这个摆在眼前的红利，并非百利而无一害，因为假如现时的股价、市值不在高点，那就相当于在贱卖股票。
乐居财经统计获悉，尽管11月三箭齐发，资本市场信心回升，一些房企在此期间从估值低谷中抽身，但118家A股样本房企中，仍有52家房企的市值，较年初有所下跌。
其中，金科股份、万业企业、荣盛发展跌幅在40%以上，中南建设、广宇发展、蓝光发展、阳光城的跌幅，也超过了30%。
若在估值尚未恢复元气的时候，还要讨好投资者，折价增发，那房企无异于喝下了另外一瓶“毒药”。
重启的闸门
一边，第一支箭和第二支箭的热度仍在发酵，发债、授信的落地额度越垒越高；另一边，11月28日证券会发射“第三支箭”，即支持房企股权融资。
据媒体报道，当晚7点半，交易所便召集了几家房企召开了通气会，一来是传达最新的文件，二来则是鼓励房企积极参与，尽快报方案，同时提建议。
证监会此番宣布的5项措施，包括了上市公司并购重组及配套融资、房企再融资、完善房企境外上市政策等，这些史诗级利好让地产人精神为之一振。
如果说前两支箭只有优质房企才能获益，那第三支箭则让气若游丝的房企，也看到了出路。他们犹如拨云见日，纷纷大声疾呼：大周期的拐点到了，有救了。
业内之所以会如此激动，是因为那扇股权融资的大门，已经关闭了12年之久。按照传统的算法，12年为一纪，已相当于一个小的轮回了。从2010年开始，证监会基本叫停了房企的股权融资，房企IPO几近停止。而已经在A股上市的房企，也失去了再融资功能。
掰开手指头数一下，在这期间，就只有招商蛇口吸收合并招商地产上市、新城控股B股转A股上市、绿地控股借壳上市，其余均陷入了沉寂。其中也不乏执着谋求“入A”者，但都无功而返。
如万达商业在A股资本市场的大门外，守候了6年，但就算王健林再怎么轻资产化也无济于事，直至去年他眼见成功无望，才决定转战港股阵地，
许家印也没赶上好时候，他早早开启了回A计划，但一会深深房，一会嘉凯城，愣是借不了“壳”，最终不得不打消了念头，只能搞起1300亿战投的“债转股”。
如今股权融资的大门打开了，但恒大的船早已沉没，许家印无法在新的环境中，施展更多的财技，只能等待别人把它“打捞”上来重组。但对于还能在水里扑腾的房企而言，则有被拉一把的可能。
不过，狂欢之余，政策上也有“克制”。房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但在文件中，证监会明确对房企的股权融资，进行了一定的限制。
其中提及，上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说，房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。
换言之，“救房企”并不代表“救行业”，最终目标还是“保交楼”，让房地产市场平稳运行。行业的黄金时期早已过去，以前追高周转的模式不能卷土重来，房价暴涨的现象也不会再有。
“三箭齐发”的政策性利好，解决的只是房企短期融资性现金流的问题，房企长久生存的根本，还是在于经营性现金流。
房企最可靠的资金来源，来自销售回款。但政策落地仍需时间，信心的提振并非一朝一夕，市场预期短时间还未能扭转。而另一边，2023年上半年又一波大规模的偿债潮，正在向房企们缓缓走来。
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