业主购买楼盘底层作为商业用途，但开发商却在底商所在楼宇间的空地加建围栏，导致行人无法直接进入底商购物。底商业主认为，开发商在业主购房后未经法定程序即自行加建小区围栏的行为构成妨害，遂将开发商、物业公司诉至法院。近日，北京市第一中级人民法院对此案二审后，认定开发商自行加建小区围栏的行为构成妨害，改判开发商拆除部分围栏并留门。
2010年9月，张某购买案涉房屋，房屋用途为商业。该小区分两部分，一部分为案涉底商所在楼宇和西侧的楼宇，另一部分是六层住宅建筑，两者之间有一条通道供行人通行。2018年8月，开发商在北侧小区前院地以南及两侧加建围栏，并设有行人通行的小门若干，后开发商移交给物业公司管理。经勘验，案涉底商门前至围栏约为6.8米。2022年3月，物业公司在围栏处放置了三组快递柜。
一审法院经审理认为，开发商加建围栏后，案涉底商所在的北侧小区内部设置的道路及出入口，并未影响张某的正常通行，且未对案涉底商的字号及广告宣传产生遮挡。因此，张某以加建围栏妨害其出行和经营为由要求拆除的依据不足，故判决驳回了张某的诉讼请求。
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张某不服，向北京一中院提出上诉，主张开发商加建围栏在其购房后，且未经法定程序，案涉房屋是底商，加建围栏后，南侧小区的居民无法直接进入底商，影响其经营，请求拆除围栏或留一个可供行人通行不上锁的门。
北京一中院审理后认为，业主在决定是否购买底商房屋时，出于方便经营的目的，会考虑小区通行是否便利、周围环境是否有利于经营等因素。在张某购房时，案涉小区北侧有可供车辆和行人通行的大门，该大门正对的小区南侧，亦有与南侧小区相通的道路可供行人通行，方便南侧小区居民进入北侧小区，这些因素会影响业主对底商房屋价值及经营效益的判断，进而影响到业主购买房屋的决策。开发商加建围栏后，阻断了本来可以通行的道路，势必会影响到相关底商的正常经营，与业主当初购房时的环境相比发生了较大变化。相关证据无法证明开发商加建围栏等行为经过法定程序，也无法看出是应业主所需。
此外，二审法院认为，开发商和物业公司在建设和管理小区时，要综合考量小区历史、现状和业主多方面的需求，应以不损害相关业主利益为原则。张某作为小区业主之一，对有利于小区整体利益的安排亦负有一定的容忍义务。
据此，法院基于方便小区管理与兼顾业主利益相结合的原则，最终依法改判开发商将加建的围栏及底部水泥台部分拆除，在拆除位置建一可供行人通行、不设置门禁、宽度不少于1米、高度不低于2米的门并铺设坡道。因物业公司在二审期间在诉争地点放置快递柜的行为影响了判决结果的执行，故法院认定物业公司负有将快递柜移走的义务，并对开发商所负履行义务给予必要配合。
改建设施应考虑各方需求并经法定程序
法官庭后表示，民法典规定，改建、重建建筑物及其附属设施以及改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应由业主共同决定。
排除妨碍请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害，恢复物权的完满状态，只要相对人阻碍或危及物权人的权利，权利人均可以要求行为人排除妨碍。相对人对妨害或可能妨害有无主观上之故意或重大过失，不影响权利人对其提出排除妨害或者消除危险的请求，但是妨害或可能妨害须和相对人有事实上的牵连。本案中，开发商在底商业主购房后未经法定程序自行加建围栏的行为，影响了底商的经营，构成妨害，底商业主有权据此请求其排除妨害。
从开发商、物业公司的角度分析，虽然用围栏将小区封闭方便了管理，相对增强了安全性，但亦应依据法律的规定经法定程序后方可实施此类行为，并应将业主利益放在首位，基于方便小区管理与兼顾业主利益相结合的原则，考虑到小区业主的多方面需求、小区的历史和现状作出决断，不宜“一堵了之”。
从底商业主的角度来说，虽然其购买的是商业用房，付出的经济成本更高，交纳的物业费也更高，但作为小区业主之一，对有利于小区整体利益的安排亦负有一定的容忍义务。法院也正是综合考量了这些因素，依据现行法律规定，作出了最终裁判。
法官指出，涉及小区纠纷时，无论是小区事务的决策者还是管理者、服务者，在作出相关决策、实施相关行为时，均应充分考虑广大业主的利益，以不损害业主利益为前提。社会经济的发展和百姓的生活均需要一个开放的空间，封闭小区确实对于管理者是方便的、简单的、节约成本的一种方式，但这种方式可能会在一定程度上给业主的生活造成了不便，甚至会损害相关业主的利益，让百姓安居乐业、各方和谐共存是我们共同追寻的目标。（记者 徐伟伦 通讯员 张丽君）
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