文/乐居财经 曾树佳
【资料图】
上海第四轮土拍，一幅地块引来了12家房企围猎，出现了久违的喧嚣。
到场的其他竞争者，纷纷瞪大了眼睛。保利、金茂、建发、招商蛇口、中铁置业等，哪一个都是国资背景、托底主力，但此次却都眼睁睁地看着热门地块，从手边溜走，落入了上海本地房企佳运置业的囊中。
这宗宝山顾村镇共富社区宅地，仅用了23轮，就达到了地块中止价，随后在一次性书面报价环节后，佳运置业以9.4%的溢价率、20.796亿的价格，将地块收下。
今年的土拍市场，品牌房企隐退，但一些城市的“地头蛇”，却反而不断进击。佳运置业便是其中之一，年内它已三度夺地，尤为显眼。
虽然眼下的表现受到关注，但相比于品牌房企，佳运置业总体的拿地节奏，仍较为缓慢。可以看出，老板沈仁兴想将佳运置业打造成“小而美”的公司，也常自我标榜品质，只是旗下公司屡遭处罚，项目也多次令业主不满。
沈仁兴极为低调，公开资料几乎找不到关于他的创业故事。不过，细看这家名气不大的房企，其股权变更中，似乎隐藏着家族成员进退的迹象。沈仁兴掌控公司的手段，也在其中若隐若现。
虎口夺食
此次佳运置业竞得的上海宝山区顾村镇住宅地块，出让面积3.46万平米，建筑面积6.23万平米。地块所在板块，为今年宅地成交热门区域。前三批次，大华、中建八局、华发等主体，均曾在此拿地。
今年6月，在上海疫情后重启的首轮土拍中，佳运置业也迅速展开行动，以12.7亿斩获宝山罗店镇宅地，溢价率8%；又以6.8亿梅开二度，竞得金山新城宅地。加上近来拿下的顾村镇地块，年内其已拿下三宗地块。
不过，眼下的显眼表现，并不代表佳运置业有着扩大布局的雄心，它向来几年拿一次地，开发节奏也颇为缓慢。
比如，2003年，佳运置业在土拍市场，竞得上海浦东新区康桥镇0号地块B街坊一期土地，此后鲜有扩储动作，直至2006年才又出手拿下临近的二期土地。其布局的视野，似乎只集中在周边的一亩三分地上。
2009年，佳运置业终于想有所改变，其脚步迈出了上海，在江苏东台建了住宅项目“时代豪庭”；但后来外拓事业又踟蹰不前，9年后才进军浙江宁波杭州湾区，在慈溪开发10万多平米地块。
在这低频的获地举措中，佳运置业也曾历经曲折，空手而归。
2003年3月，佳运置业和旗下的上海兴日置业，与松江房地局签订土地出让合同，获得位于上海市松江区中山西路一号B地块，总面积4.946万平方米，土地使用权为40年，作价4839.228万元。
与此同时，佳运置业还需向松江土发中心，支付调拨用地、动迁、安置等前期开发费（含城防费、轻轨建设费和市政公用基础设施费）1.13亿元。
5个月后，佳运置业宣称，松江房地局不能按约交付土地，因此不再向其支付剩余款项。此后一段时间内，佳运置业再三重申了“拒绝支付”余款的理由，但仍像一拳打在棉花上，对方并没有做出明确的回应。
这一拖就是四年。直到2007年10月，松江房地局才向佳运置业，发出解除土地使用权出让合同的通知。但被消耗了耐心的佳运置业不肯罢休，指出解除合同的行为是错误的，并表示不能接受。
后来，松江规土局出面调停，才令双方达成合同解除协议，使这项土地买卖的罗生门，告一段落。但无论内中缘由如何，最终的结果是，佳运置业竹篮打水，原本已经吃到嘴里的地块，被迫吐出来。
官网上，佳运置业自称“在房地产开发建设逐步完成资本积累”，现拥有总资产48亿元，净资产36亿元。由此计算，其资产负债率为25%。
这样的低负债水平，虽可在流动性风险急剧的环境下，证明自身较高的债务管理能力，但也从侧面说明，佳运置业“小富即安”，容易满足现状。当下的积极拿地，只是它看中时机，一时的抄底而已。
避嫌阜兴系
沈仁兴较为低调，在公开资料中，几乎找不到关于他的创业故事。他甚至不及他的女婿赵卓权被人熟知。
通过岳父沈仁兴，赵卓权曾在地产领域积攒了不少人脉和资源。正因此，后来他与朱一栋创办的阜兴系，才能依靠为房企提供过桥资金，逐步建立起业务。只是后来阜兴系虚构投资项目、涉嫌自融自保东窗事发，处在舆论的风口浪尖。
佳运置业也曾被阜兴系牵连，饱受质疑。对此，沈仁兴只能出面澄清，两者没有任何关系，在业务上没有任何交集：“阜兴集团股东赵卓权没有在佳运置业上过一天班。”
在佳运置业的公司体系中，确实没有出现沈仁兴和赵卓权的任何交集。看起来，沈仁兴比较注重与女婿划清界限。
佳运置业旗下，有15家对外投资公司，其中有13家为房地产公司，另外2家公司为租赁或商务服务业，业务构成较为简单。
沈仁兴个人的对外投资公司，只有3家。除了通过佳运置业掌控房地产业务之外，他还持有上海海厚投资有限公司70%股权，持有上海浦东新区仁龙建材公司62.5%股权。但海厚投资旗下并无对外投资公司，仁龙建材则已被注销。
因拿得出手的项目较少，这家上海房企，对仅有的佳运公寓、时代豪庭、佳洲欣苑、仁和都市花园、兴日家园等项目，如数家珍、大书特书，标榜自身的品质。
它在官网上，自称公司对所有开发楼盘的房型都“精细雕琢”。“除做到通风好、采光好、没有暗室（即没有窗户的厨卫），且得房率高，使用率高。”
其甚至引用第三方转述，表示经常听到购买了其他小区的消费者，抱怨“后悔没有买兴日家园的房子”。
但事实却有些反差。诸如佳运公寓门店违建、时代豪庭将小区的物业服务承包给“三无”公司等事情，却偶有发生。前些年，还有时代豪庭小区业主反映，小区的防空地下室被开发商，擅自划成停车位出售。原本地下层是小区全体业主共有的财产，房企是无权处置的。
佳运置业旗下的上海佳地置业有限公司（简称“佳地置业”），更是连遭行政处罚。
它曾因未按期办理建设工程施工许可、未申请开工放样复验擅自开工建设、擅自填埋汤基港河道100平米等原因，遭到处罚。此外，佳地置业还于2019年2月成为被执行人。
由此可见，沈仁兴试图打造“小而美”的房企，但在此过程中，仍有不少挑战与烦恼。
一石二鸟
佳运置业由沈仁兴、沈铁龙分别持股80%、20%。目前尚不知“二沈”是什么关系，但从公司的股权变更历程中，似乎可以看到沈铁龙入局的草灰蛇线。
成立之初的2003年，佳运置业的注册资本只有580万元，彼时沈仁兴出资464万元，持股80%，而凤惠芳、沈涓梅合计出资116万元，持股20%。一个月后，公司的注册资本迅速增厚到1800万，三位股东依旧按“二八”比例，增加出资额。
这样的架构，维持了7年。2010年8月，凤惠芳、沈涓梅突然退出，沈铁龙接下两者的持股，正式进入佳运置业的股东行列。
此后八年间，该公司进行了4次股东注资，注册资本最终超过10亿，定格为10.8亿元。但无论怎样变化，其股权架构一直较为稳固，沈仁兴拿稳八成股份，剩下的两成则交给他人掌管。
由于佳运置业并未上市，因此外界并不能获悉它具体的分红、激励方案。
不过，乐居财经查阅获悉，它曾实施了以2007年6月30日的总股本5.01亿股为基数，每10股送2股转增1股的2007年度中期分红及资本公积金转增股本方案，使得总股本增至6.52亿股。
目前沈仁兴为佳运置业董事长，顾金德、陈桂珍、沈铁娟为董事，顾红兰为监事。或许是为了给予员工激励，在佳运置业15家对外投资公司之外，沈仁兴让不少员工联合、独自持有旗下平台。
如董事顾金德，曾持有上海浦东新区仁龙建材公司25%股权；监事顾红兰，曾持有上海皓慧投资咨询公司60%股权。这两家公司虽然目前都已被注销，但仍留下点点的蛛丝马迹。
而另一名董事陈桂珍，则是持有公司数量最多的管理层。
其目前作为自然人股东，持有上海时茂文化传媒中心、上海蓄莱商务服务中心100%股权，并与沈铁娟合资持有上海一升贸易，与沈铁龙一起持有上海信桥物业管理。
这位佳运置业的重要人物，所持有的平台涉及文化艺术业、化学原料与化学制品制造业、批发业、商业服务业等领域。由此看来，陈桂珍有可能是佳运多元板块延伸的主导人物之一，是沈仁兴的左膀右臂。
沈仁兴在牢牢把控公司的同时，让员工持股多个平台，既能达到激励的目的，又能发展多线业务，可谓是一石二鸟。
关键词： 拿地黑马
