近期发布的数据显示，1-4月份全国新建商品住房销售继续好转，其中销售面积累计同比为-0.4%，呈现止跌态势，跌幅连续2个月收窄，销售额同比增长8.8%，回升态势更加明显。但是，从单月环比看，4月份销售面积和金额分别下降48.1%和39%，而且4月份销售面积同比下降11.8%，同比跌幅比2月和3月的水平明显扩大，显示回升的势头并不牢固。
(资料图片仅供参考)
进入5月份，前三周30个主要城市新房周均交易面积为273.8万平方米，比4月份周均下降18.1%。另外，从笔者近期对珠三角部分城市调研来看，尽管部分城市在4月出台了放松融资额度管控，外围区域松绑购房社保缴纳年限要求，降低首套房首付比例等政策，但对销售端的促进作用也仅仅局限在短期(一周或半个月)，近期新盘来访和转化又开始下行。
市场表现明显低于预期，开发商大幅度打折促销的案例再次出现。当市场预期相对较弱时，新盘打折的边际效果不能太乐观。于是，业内都希望政策端能继续有效作为、加力加度。笔者认为，不能着急于短期量价企稳而乱投医，商品房市场企稳是一项系统工程，需要多方共谋并以长期视角来形成举措，笔者以“一区一策”来探讨如何完善政策。
事实上，今年以来成都、西安、杭州、厦门等在“一区一策”上均有动作，共性是收缩限购的区域范围(外围退出限购)，非户籍居民在外围购房降低社保缴纳要求。但目前来看，这种传统的、仅针对购房资格的“增量政策”，其效果并不大。比如， 今年4月份，热点城市外围区域交易面积下降更大，如武汉、南京、杭州部分外围区域下跌30%-50%。
如何在“一区一策”上有效作为?笔者认为，北京和上海的实践可资借鉴。4月10日，北京市住建委提出，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”方式由房山区试点;去年10月份，上海临港(600848)新片区实施新的人才购房政策，符合新片区产业发展导向或引进的企业或机构，具有一定学历或职称，签订劳动合同的非户籍人才可购买一套房。
可资借鉴的逻辑就在于，释放住房需求要与就业、产业、区域发展情况(城镇化、产业落地、商品房库存情况)等结合起来，让释放出的住房需求能成为有效需求。以北京房山区为例，其“一区一策”政策试点，源于2023年北京市政府工作报告中所提到的，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
房山区作为外围区域，供应量排名全市前三位，库存周期比较长(2023年3月份在售新房库存周期为22.3个月)。同时，房山区也是北京中心区人口、产业疏解的重点区域。如果能将常住人口、就业、住房需求、公共资源等高度集中于中心区、“城市病”严重，而外围被“净虹吸”、发展严重不足的格局向均衡化的方向改变一下，高房价的问题也就缓解了很多。
根据房价行情网的数据，北京东西城、海淀、朝阳等中心区二手住房价格在8万-13万/平方米，而顺义、房山等外围区域二手住房价格在3万-4万元/平方米。将中心区人群疏解到有就业、房价低、宜居性好的外围区域，这就是引导供需匹配的好政策。再比如，北京同步在推的“全龄友好”项目，目的是鼓励60岁及以上老年人置换中心区房源到外围有养老功能的项目。
这样，既能满足中心区老年人对于养老的诉求(中心区的房源偏老旧、空间逼仄，无法满足此类需求)，也能释放中心区的房源给本区域就业的年轻人租住或购买，还能充分利用外围区域空间大、成本低的优势，打造配套完善的适老化项目。这也是引导供需匹配的好政策，而且根据本地人口结构变化、老龄化时代对居住功能的新需求，在住房供应端做的有效调整。
上海临港新片区的人才购房政策，表面看是限购政策松绑，但本质上与北京类似，即疏导中心区的人口、住房需求向产业新城转移，实现供需匹配的帕累托改进。此外，近年来上海打造“五大新城”，即功能完备，自给自足，产业、交通、居住、公共服务等基本功能齐全的外围独立节点，也是要实现住房需求与就业、产业、城镇化融合发展，这是“一城一策”的内核。
今年初，国家提出，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策。笔者认为，该表述道出了各地如何在房地产政策上实施“一区一策”的关键。也就是，各地人口、产业在空间上的布局分化加深，区域间或区域内(各片区)的趋势或结构差异很大，在房地产方面就表现为多层次的冷热不均、潜力与过剩并存。这与过去排浪式的城镇化需求完全不同，也需要各地加强监测和探索，制定出独特的“一区一策”，而不是一味地在需求端针对购房资格出政策。唯有此，政策效果才能显现。
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