这是2022年以来监管层第三次对民营房企融资给予直接支持。
房企融资再传好消息。
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11月23日，中国银行间市场交易商协会（以下简称为“交易商协会”）发文称，已对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，合计支持三家企业发行近50亿元的中票。这是自8日交易商协会对外披露，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）以来，首批正式落地的对民营房企的发债支持。
据中指院统计，截至目前，交易商协会已受理包括龙湖、美的置业、新城、万科、金地等房企的储架式发债申请，合计930亿元。同时，中债增进公司（以下简称为“中债增”）已收到近百家民营房企增信业务意向。
这是2022年以来监管层第三次对民营房企融资给予直接支持。5月时，已有5家优质房企通过信用保护工具完成发债；8月，中债增先后为6家房企提供全额担保发债。
在“第二支箭”加速推进、房企发债规模大幅增加之时，在央行“金融16条”的指导下，银行信贷端的融资也迎来好消息，万科、美的置业获得了交通银行的意向性综合授信额度，中国农业银行也与中海发展、华润置地、龙湖集团、万科、金地签订合作协议。
业内认为，监管层近来给出的一系列融资支持政策，有助于引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。但同时，从具体执行来看，融资支持对企业资质要求并未有明显放松迹象，对担保物仍有较高要求，导致融资发债落地的难度较大，且惠及面较多局限于优质房企。
房企融资加速度
11月23日，交易商协会官网信息显示，中债增在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，共47亿元。
交易商协会表示，本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。截至目前，中债增已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
11月22日，交易商协会官网发布消息称，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地集团也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。
储架式发行，简单来说就是“一次申报，分期发行”，即发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可把公开招募书“储”于“架”上，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券。
值得注意的是，11月10日以来，交易商协会已分别受理龙湖集团、美的置业、新城控股三家民营房企200亿元、150亿元、150亿元储架式注册发行工作，加上本次万科的280亿元，以及金地的150亿元，房企债券储架式注册发行规模已经涉及930亿元。
而这距离交易商协会祭出“第二支箭”仅过去半个月的时间。11月8日，交易商协会官网发文称，在央行的支持和指导下，继续推进并扩大“第二支箭”。
有此前借助中债增增信完成发债的房企内部人士向第一财经表示，监管层之前的很多动作就意在对房企主体予以支持，相较而言，此前的规模、力度、效果都较为有限。而本轮监管层的支持力度有了明显提升。
在“第二支箭”加速推进、房企发债规模大幅增加之时，房企银行信贷端的融资也迎来好消息。
11月23日，交通银行与万科集团、美的置业控股签署全面战略合作协议，交行将分别为万科集团、美的置业提供人民币1000亿元、200亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。同时，中国银行也与万科集团签署《战略合作协议》，为后者提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度。
另外，消息称，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。
支持力度持续加大
在此次扩容之前，中债增已落地过对一批房企的发债支持。8月19日，银行间市场交易商协会召集多家民营房企举行座谈会，探讨通过中债增支持房企发债融资，其中涉及到龙湖、碧桂园、旭辉、远洋、新城和金地等多家房企。
此后，名单中的部分房企在8-9月陆续完成了发债，发行规模在10亿-15亿，均由中债增对房企发行的中期票据进行“全额无条件不可撤销连带责任担保”。
在上述房企发债工作推进的过程中，市场上传出了第二波正在筹备发债的房企名单。但仅卓越集团旗下公司在10月中旬成功落地，发行了一笔规模为6亿元的中票。
11月初，交易商协会和中房协联合中债增，再召集21家民营房企召开座谈会，明确表示中债增将继续加大对民营房企发债的支持力度，且正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。这较已发行额度有了显著提升。
在如此大力度提供全额担保的发债支持之前，2022年上半年，监管层就曾选定5家示范房企，引导支持其境内发债，主要通过配套发行信用保护工具的方式，中债增等机构亦参与其中，联合承销机构创设。彼时，龙湖、碧桂园、美的置业、新城、旭辉先后发行了6笔债券。
这也就意味着，2022年至10月底，在监管层的支持下，共有6家民营房企成功发行了12笔债券，金额合计约107.2亿元。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，从最初支持示范类房企担保增信、创设信用保护工具发债，到近期的“第二支箭”支持民营房企发债融资，支持的企业范围及发债规模均在明显持续扩大。一系列支持政策将引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。
除了“第二支箭”直接支持房企融资之外，监管层在房企流动性方面还给出了更多放松和扶持政策。
11月中旬以来，央行、银保监会发布了“金融16条”，从供需两侧贷款支持、房企存量融资合理展期、延长房贷集中度政策过渡期等方面进行了调整；同时监管层对房企预售资金监管也进行了一定松绑，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
对于一系列迅速落地的支持政策，业内普遍抱以较为乐观的态度。克而瑞研究中心指出，近期的政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”，加快输血短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境，推动民企恢复经营造血能力。未来随着房企整体融资环境的改善、企业流动性的恢复，企业爆雷或将按下“暂停键”。
标普信评也认为，这些政策是在保持“房住不炒”的政策定力的同时，使用金融手段支持房地产行业健康发展，保证房地产企业合理的融资需求。“在再融资渠道基本对民营房企关闭的环境下，有大量民营房企无法坚持到2023年底，而新政策的出台有望明显缓解民营房企的流动性压力。”
上述机构预计，销售将在当前的水平持续保持“L”形态，大概率不会回暖，“但只要再融资渠道通畅，企业也可以度过艰难周期。”在当前商品房销售额处于相对低位时，这些举措旨在通过保障金融资源让房地产行业“以时间换空间”，最终实现平稳落地。
惠及范围有限
长远来看，监管层各项支持的举措对房地产行业的平稳运行至关重要，但从当前的落地情况和支持范围来看，在市场化实施推进的过程中，仍存在不少难题。
第一财经记者了解到，中债增需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保。中债增日前对外披露的材料中便涉及“拟提供的风险缓释方式”，其中包括国有企业反担保、关联企业反担保、资产抵押等。
多位受访对象表示，若以实物资产提供反担保，中债增的要求很高，如资产本身要足够优质、股权关系清晰干净、此前没有进行过抵押等。
有此前完成了中债增发债的房企内部人士表示，机构可能会比较倾向于商业、写字楼等自持类的资产。“这类资产通常比较优质，有稳定的现金流，股权关系也比较干净。而住宅类的资产则比较复杂，可能涉及到销售情况、土地款等多方面，估值也不如商业资产来得方便明晰。”
房地产行业行至当下的境况，房企能拿出的干净优质项目已十分有限。受困于流动性压力，房企手中优秀的资产此前已进行过融资，如今能提供的担保物很少。同时，在目前的行情下，资产估值存在大幅折价的可能，房企由此可能要拿出更多的资产才能完成反担保。另有多位受访人士向记者表示，中债增实则会更倾向于由第三方来进行反担保。“资产存在打折的可能性，且不能立刻转化为现金流。”有长期跟踪地产板块的券商分析师表示。
值得注意的是，多轮流动性支持政策惠及范围较为有限，明显向着仍在稳健经营的民企倾斜，而这些企业原本就是今年以来民营房企发债的主力军。
据克而瑞对100家典型房企融资的监测显示，民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，至2022年10月跌至仅剩10%。2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少了68%，其中债券发行规模同比减少了58%。
剔除因交换要约而发行债券的企业后，前10个月发行新债券的民营房企仅11家，发行新债券共约552亿元，其中发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城，目前被中债增首先认可的企业均已在列。
克而瑞指出，随着利好政策的落地，优质房企可能将率先得到资金支持稳定发展，而绝大多数民营房企还要等待政策效果的传导，“即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可”。
华南一出险房企人士对第一财经表示，金融机构天生具有避险意识，经过房地产行业此次调整，金融机构避险行为更加明显，出险民营房企的再融资问题短期内难以获得较大突破。“优胜劣汰，民营房企分化将进一步加剧。”
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