房企嗜酒，酒企却贪恋地产：牛栏山母公司近20亿买楼，投资者怒了
时代财经 作者：陈泽旋
房企嗜酒，集体布局白酒赛道，而酒企却在留恋房地产。
(相关资料图)
近日，牛栏山母公司顺鑫农业公布，公司拟以自有现金购买全资子公司顺鑫佳宇在北京持有的两栋写字楼，包含办公、商业及车位等三种业态，建筑面积将近12.2万平方米，资产账面净值约12.96亿元，而评估价值则与预估的最高售价相同，将近19.86亿元。
两栋写字楼均位于顺义区站前街，一栋名为顺鑫国际商务中心，顺鑫农业的办公场所设在此处，仍有部分物业正在招商，而另一栋是顺鑫寰宇中心，目前已全部出租。
“真服气，买全资子公司的资产，这资产本来就是上市公司的”，公告出来之后，对顺鑫农业的质疑接踵而至。一名投资者在深交所互动易向董秘提问道：“顺鑫佳宇的商务中心和寰宇中心为什么选择出售给母公司，而不是外部第三方呢？”
顺鑫农业拥有白酒、猪肉和房地产三大主要业务，其中，房地产业务主要由顺鑫佳宇负责。2006年，顺鑫农业与控股股东顺鑫集团进行资产置换，将顺鑫佳宇从控股股东手中置入上市公司之内，这一年前后，房地产行情走强，顺鑫农业也成为了跨界房地产的酒业之一。
然而，房地产业务的持续亏损让顺鑫农业在2019年做出了将之剥离的决定。实际上，这也是酒企们集中“退房”的原因，只不过与同行相比，顺鑫农业的剥离之路不那么顺利。
2021年12月，为了找到顺鑫佳宇的接盘人，顺鑫农业对顺鑫佳宇100%股权转让进行预挂牌，公开征集意向受让方，但最终没有获得进展。多年剥离未果，顺鑫农业还在2022年遭遇上市25年来首度亏损，更多的投资者将矛头指向房地产业务，这也正是顺鑫农业内购写字楼“惹怒”投资者的真正原因。
尽管此时的房地产成为了许多酒企战略中的“弃子”，却仍有公司在近半年选择继续加注，不止顺鑫农业一家。与此同时，在房地产的调整周期，房企们忙碌地在寻求地产以外的业务新赛道，而利润高、市场大的白酒行业是它们偏爱的风口。
投资者质疑四起，剥离地产却又左手换右手
“公司是否有考虑过（将商务中心和寰宇中心）出售给外部第三方机构的可能性？”
面对投资者的进一步发问，顺鑫农业董秘没有予以正面回应，但坚称公司坚定剥离房地产业务，也将在后续通过多举措并举推进剥离事项，而向全资子公司内购楼宇资产有两大目的，“一方面优化了顺鑫佳宇的资产负债结构，另一方面满足了公司自有办公需求”。
至少从2016年开始，顺鑫佳宇便处于连年亏损和资不抵债并存的状态，整体呈现的趋势是总资产持续缩水，净资产为负的“窟窿”在不断扩大，净亏损额度虽每年高低起伏，却从未低于1.9亿元，7年合计亏损19.22亿元，而母公司顺鑫农业基本上每年也只有盈利数亿的能力。
作为经营顺鑫农业房地产业务的主体，顺鑫佳宇因常年亏损而备受争议，房地产业务也在2019年正式被列为顺鑫农业的“拟退出业务”，并在2021年底迎来较大的进展。2021年12月1日，顺鑫农业对顺鑫佳宇100%股权转让进行预挂牌，目的是公开征集意向受让方，按照顺鑫农业的设想，如若交易能顺利完成，公司将不再持有顺鑫佳宇股权，而顺鑫佳宇也将不再纳入公司合并报表范围。
受到这一消息的刺激，顺鑫农业连续两个交易日股价涨停，但最终没有获得实质性进展。
而没能找到接盘人的顺鑫佳宇在2022年的经营状况更是堪忧。截至年末，公司的资产总额54.11亿元，净资产-26.75亿元，2022年度营业收入仅约7亿，经审计亏损额却达到了8.42亿元，净资产为负和经营亏损的状况双双达到近7年的峰值。
这一年，也是顺鑫农业业绩最糟糕的一年，公司遭遇了上市25年来的首度亏损，尽管房地产业务由于在营业收入占比中最低而被归类于“其他”，但它却是造成亏损的重要原因。
2022年，顺鑫农业的营业收入同比下降21.46%至116.78亿元，其中，白酒和猪肉占比高达91.33%，而顺鑫农业全年归母净亏损达6.73亿元。在1月30日发布的业绩预告中，顺鑫农业将业绩变动的原因归结于对房地产和猪肉的计提资产减值准备，以及疫情反复对白酒消费和猪肉需求的影响。
年报显示，顺鑫农业2022年资产减值近6.4亿元，其中，房地产的开发成本和开发产品分别计提存货跌价准备4.96亿元、8565万元。
投资者的不满情绪达到了高潮。2023年3月27日，顺鑫农业披露的《投资者关系活动记录表》显示，投资者在2022年度业绩说明会中提出了24个问题，而直接问及房地产业务的提问达到了10个之多。
无论在业绩说明会上，还是深交所互动易上，与投资者交流时，顺鑫农业均多次强调剥离房地产业务的决心，但困惑依然萦绕着投资者——顺鑫佳宇股权转让进度如何？为什么不将写字楼卖予外部第三方？是否对住宅、商办物业进行有选择地或有顺序地进行剥离？
就相关问题，时代财经向顺鑫农业发去采访提纲，但截止发稿时未获回复。
房企“嗜酒”，酒企却在买楼买地
顺鑫农业并非唯一一家买楼的酒企。根据时代财经不完全统计，近半年，还有舍得酒业和茅台选择真金白银押注房地产，这在酒企集中“退房”、房企跨界白酒的近几年，是不多见的现象。
2022年9月23日，舍得酒业公布，公司拟与关联方成都复地置业有限公司签订《复城国际项目物业转让框架协议》，购买成都复地置业在成都市高新区持有的复城国际T1栋写字楼中的26层、27层、28层、29层房屋，总建筑面积为7831.35平方米，交易金额达9397.62万元。
同一年12月2日，贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司全资子公司遵义文康置业发展，耗资10.54亿元在遵义市新蒲新区拿下了两宗商住用地，计容建面合计45.33万平方米。
时代财经综合过往公开报道获悉，在2009年茅台已表露出进军房地产的意图，这一年，时任茅台集团副董事长、贵州茅台董事长的袁仁国在接受网易财经采访时称公司有意涉足顶级房地产投资，“我们有资金可以进行资本运作。我觉得只要别人能干的，而且干成功的，我们为什么不能去尝试呢？”
十多年间，茅台在房地产方面始终保持小步幅慢跑的节奏。目前，茅台已在贵阳开发了商住项目茅台广场、包含写字楼和酒店业态的茅台国际商务中心，在北京北环中心持有茅台大厦，另于三亚海棠湾打造了茅台度假村项目。其中，茅台广场在2022年1月开盘，而茅台度假村在则在12月29日才正式对外经营，此时，两个项目距离拿地时间均已超过10年。
在2009年之前，由于房地产行情走高，至少已有金种子酒、泸州老窖、水井坊、酒鬼酒、郎酒等知名酒企进入房地产“淘金”，但在多年之后，又默契地接连剥离房地产。
金种子酒是最早“退房”的酒企之一，在2010年7月，金种子酒公布拟以8055.83万元的价格，将持有的安徽金种子集团阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团，由此上市公司全部退出房地产行业，原因是“房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，加上受国家政策调控影响”，而退出房地产行业有利于规避风险和集中力量做大做强主业。
如今酒企“退房潮”仍在继续。随着房地产行业步入下行周期，酒业尤其白酒赛道却因消费升级和需求增长的带动迎来了一个广阔的市场，酒业反超房地产成为了一个造富的行业。
中国酒业协会联合腾讯营销洞察推出的《2023年中国白酒行业消费白皮书》显示，2022年，白酒规模以上企业实现利润总额2202亿元，同比增长29.36%，平均毛利率50.21%，比2021年末（45.99%）增长4.22个百分点。
而近几年，房地产行业却呈现出毛利率大幅跳水的趋势，亏损更成为了2022年的常态，素被称为“地产模范生”的中海在2022年仅仅达成23.5%的毛利率，而税后净利润位居百强房企之首的华润置地，综合毛利率也只有26.2%的水平。
在行情的轮替之中，房企们纷纷向酒业“倒戈”寻求出路。时代财经统计得知，目前已至少有绿地、碧桂园、融创、星河湾、华润置地等知名房企涉足酒业。
其中，碧桂园创投在2021年对世界名酒品牌运营服务商宝酝集团的6亿余元A轮融资进行领投，又于2023年1月宣布正式孵化核心联盟企业顺朋酒业，近日，宝酝联手顺朋还在贵州省遵义市仁怀市签下了茅台镇椿树村酒庄项目，总投资额高达20亿元。碧桂园创投披露，该项目建成后将具备每年1.2万吨以上的大曲酱香产能，同时具备酒旅开发、文化传播等功能。不过，碧桂园创投并未回应已有文旅基础的碧桂园集团是否会参与项目的经营。
在酒企“退房”、房企“嗜酒”的背景下，作为白酒行业的龙头老大，茅台此前拿地动作引来市场的诸多猜测，有观点认为茅台身为贵州省属国企，此举更多是对区域发展的支持，亦有观点认为茅台可借助文旅地产提升酒企的品牌认知和消费者社群建设。
就相关问题，时代财经向茅台发去采访提纲，但截止发稿时未获回复。
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