“公摊面积”话题持续发酵 专家：关键在于让百姓买房每一平方米都买得清清楚楚
法治日报
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110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%……近日，本报刊登《110平方米的房子“到手”仅61平方米》的报道，引起社会关注，媒体持续跟进、网友热烈讨论，呼吁“取消公摊面积”的声音多次冲上热搜。
对于报道中提到的山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%的事例，不少网友感同身受，纷纷留言评论：“满心欢喜去收房，发现房子被公摊了一小半”“支持取消公摊面积”“只算套内，就算平均价格提高，那也是进步，明明白白，一码归一码”。
除了上述青岛一小区外，《中国质量万里行》也监测到不少项目存在公摊面积与实际不符合，如山西省晋中市××郡、山东省潍坊市××花园、山东省淄博市××城、内蒙古自治区赤峰市××湾等。
公摊面积之争由来已久。《法治日报》记者梳理发现，一个最新消息是内蒙古自治区住建厅官网近日发布一则对政协委员王凤华《关于规范房屋“公摊面积的提案”》的答复，提出将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次公摊面积相关报道持续发酵，说明该问题关系广大购房者的切身利益，公摊面积制度的存废确实需要有关部门积极做思考和研究。内蒙古对公摊面积制度的存废作出正面回应，有助于培育理性、科学、系统的思考，对保障购房者权益具有积极作用。
不过多位接受媒体采访的专家对于取消公摊面积仍有所顾虑，认为当下直接取消公摊面积不可行，主要原因在于可能影响房价和住房舒适度等。
首都经济贸易大学教授、北京房地产法学会副会长赵秀池说，公摊面积的计算、测量是有法律依据的。房屋面积不管怎么计量，房屋总价不会改变。开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。如果按照不带公摊面积的使用面积来计量房价、物业费、暖气费、税费等，造成的结果是人们看到住房的单价又上涨了，物业费、暖气费、税费等也上涨了。而如果住房单价上涨，则会引起公众再度质疑。
“我国按照建筑面积计算房价，建筑面积和使用面积之间大约有30%的差异，因此房屋买卖出现了‘公摊’的表述。若改为按照使用面积买卖房屋，那么房价就太高了，社会各界可能更难接受，这样也没有真正实现取消公摊。”中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏接受媒体采访时说。
豪宅研究院院长朱晓红也指出，取消公摊面积目前面临两个难题：房企建房成本提升，售房价格如何控制？如何保障配套公共设施的品质？
“现阶段取消公摊面积的条件还不具备。”浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬分析，主要原因在于关联影响太大，我国在房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等方面都按建筑面积作为标准，如果取消公摊面积，会给计价标准带来混乱。
“如果按套内面积计，开发商大多会选择按设计规范要求的最低共有建筑面积标准进行开发，就不可能提升楼盘的品质与舒适度。重塑价格体系可能会引发一些开发商趁机涨价，反而有损消费者利益。”虞晓芬说，共有建筑面积也是业主的权益和资产，计入产权面积也是对业主权益的完整保障。此外，大量的产权证没有明确使用面积，重新测绘、换证的工程量过大。
记者注意到，现阶段对取消公摊面积持反对或保留意见的人士的观点普遍是：取消容易，但重新选定计算方法，依旧绕不开建筑设施中的公摊部分。在开发商那里，取消的公摊面积依然可能以房屋溢价的形式体现出来。
当然，公众的安全感同等重要。正如一些媒体评论所言，“买房人之所以觉得自己花了冤枉钱，是因为为莫名其妙的面积买了单，等于你买支铅笔只拿了个铅芯，买棵青菜只拿到个菜心，买件皮袄只拿到了马甲”“稀里糊涂、晕头转向、惴惴不安——不少公众之所以对公摊面积有这样的观感，根源还在于担忧公摊面积过多而使用面积过少，多花了钱却给开发商、物业做了嫁衣裳”。
受访专家指出，只有真正看到公众的顾虑，消除公摊面积制度可能给消费者埋下的暗坑，防止开发商以公摊面积之名浑水摸鱼、蒙骗消费者，才能让人们买一平方米房子，获得一平方米的安心和欢喜。
“公摊面积应‘摊’明白、‘摊’规范。”有媒体评论道，“就眼下而言，完善公摊面积制度更具现实意义。厘清公摊标准，引入惩罚赔偿，有关部门也应监督物业企业落实公摊收益”“公摊面积一再被诟病、被质疑，意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究”“标准和明细一定要‘晒在太阳下’，监管还要跟上”。
有专家也提出，目前公摊面积存在不够透明、难测算等问题。京润律师事务所主任张志同介绍，常见的虚增公摊面积途径有两个，一是虚列公共建筑设施；二是虚增、夸大公共设施面积。譬如开发商将没有为小区业主提供公共服务的“自用房”纳入公摊部分，或者将500平方米公摊面积说成1000平方米。对此，购房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也无从考量。事实上，即便是开发商为购房者提供了公摊部分测绘数据，数据也可能存在“水分”。
“取消公摊面积，让消费者直接为套内面积明明白白买单，这能避免开发商‘夹带私货’。”张志同说。
在公摊面积制度取消难与百姓对取消公摊呼声大的矛盾之下，未来政策究竟该何去何从？
受访专家认为，可以通过一些方式将公摊面积制度中为人诟病的地方进行完善改进。
赵秀池建议，本着政策稳定性原则，在住房销售时，还是应该沿用之前包含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位，以免引起民众新的误解和歧义。为了消除民众的质疑，应该加强公摊面积知识的普及，明确告知，公摊面积确实是存在的，不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样，档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多，不一而论。
“购房者在购房前就要做好咨询，知道公摊面积包括哪些，并要求开发商写在购房合同里；另外，应加强对开发商公摊面积计量的监管，以避免货不对板。”赵秀池说。
作为资深的房地产行业律师，张志同注意到，开发商经常组织购房者集中签约，人数多、场面热闹，购房人在火爆的氛围中也很难仔细研究合同内容。
“如果业主有证据证明销售人员此前的允诺与实际公摊面积相差甚远，可通过法律途径维权，因为其中可能存在销售欺诈。不过，若要维权，还需到住建部门查阅公摊部分的备案资料。测量公摊面积，也要请具备资质的第三方专业测绘机构重新测量。如果公摊面积超出设计规范要求，就要看是否通过验收，如果没有通过验收，就不具备交付资格。”张志同说。
作者|法治日报全媒体记者 赵丽 见习记者 孙天骄 实习生 高瑞迎
来源|法治日报
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