原创 关不羽 关胖侃财
(资料图片仅供参考)
最近多地出现“烂尾楼”的业主集体停贷事件，引发社会各界的广泛关注。房产的预售制再次成为了舆论批评的焦点，连任泽平先生都说要“取消预售制”。这不禁让人感慨，任老师如果在恒大当“高管”时就这么说，说不定今天能少些“大冤种”。
事到如今，目前房地产业预售制有严重缺陷，显然不存争议。取消也好，修改也罢，我们首先应该搞清楚预售制的烂尾楼风险是怎么来的。
01
香港“卖楼花”的作业，没抄全
众所周知，咱们这儿的预售制是从香港“卖楼花”抄作业抄来的。但是，查查香港的房地产历史，烂尾楼事件少而又少。为什么香港“卖楼花”那么多年没摆烂，这边抄出来的预售制却是烂尾楼屡见不鲜呢？都是买期房，差别咋就那么大呢？
其实，抄作业是抄作业，却不是标准答案的复刻。这边的预售制和香港的“卖楼花”并不一样，在整个交易流程的关键点上埋了雷。
香港开发商购地后，房子造到一定程度，可获得政府批准开始预售。预售阶段，购房者向开发商支付购房的定金，通常情况下不超过房价的三成。这就是所谓的“楼花”，性质和这边的“首付”相当。到这步，我们的预售制都在认真抄作业，后面就抄走样了。
首先，是“楼花”的管理机制不同。香港的“楼花”不是交给开发商的，而是交给律师行在银行开设的信托账户。律师行再根据项目进度支付定金给开发商。
我们的预售制，首付则是交到了开发商在银行开设的专项账户，由银行监督使用。
显然，香港的“楼花”管理比我们的首付资金管理要严格。“楼花”多了一层律师行的监督，开发商要挪用“楼花”的资金，需要律师行和银行一起配合。而我们这边只要银行配合开发商搞搞小动作就行了。有没有第三方介入，购房者更是毫不知情，资金腾挪的小动作就方便多了。
更重要的是，香港购房者缴完“楼花”后，在整个预售阶段都不用付款，也就不必向银行申请贷款，当然也就不用还按揭了。直到项目开发收尾，开发商向政府缴清地价后交房，购房者再拿着房契向银行申请贷款。
这意味着在交房阶段之前，银行向开发商发放贷款的风险是不能转嫁给购房者的。因此，银行对开发商的贷款审核会很严格，没有足够资金实力的开发商是不敢轻易拿地的。
而这边的预售制里，开发商拿到预售证后，购房者就开始办理按揭贷款了，等于房子没造好，开发商就拿到了全部购房款。这笔钱也是进入银行专项账户，由银行监管，分期支付给开发商，也同样存在监管风险。
细心的读者应该能发现香港“卖楼花”和这边的预售制存在根本区别。香港的“卖楼花”，本质上就是购房者预付了三成定金，后面七成的房价尾款则是现房交付的正常交易。所以，香港购房者充其量只承担了三成“楼花”的烂尾风险损失。而我们的购房者在房子造完前，已经全额贷款付按揭了，烂尾风险损失放大了两倍多。
02
购房者在给不属于自己的房产还按揭
再深度剖析一下这个机制，我们会发现这边的预售制更深层的问题。可以说，我们这种预售制就是为资金挪用留了后门。因为，在绝大部分房地产开发项目中，三成首付足够支付建筑费用了。如果能做到“专款专用”，根本没必要把按揭提前到交房前。
也就是说，香港卖楼花其实并不是什么了不得的发明创造，各行各业都有这种定金销售。买方向卖方支付部分定金，用以支付卖方部分前期成本的方式，固定双方的买卖关系。商品稀缺度高的卖方市场中，这种定金模式是很普遍的。这是一种期货交易。
而我们这边的预售制才是“伟大发明”，买房者全款购买了还没造的房子，这已经不是期货交易了，只能说是“期待交易”——购房者期待这个交易能完成的“期待”。如果完不成，全部损失都会砸在购房者头上。这显然不公平，也不合理。烂尾出事，毛病出在了造房，根子却在产权。
这边的预售制最根本的问题是，购房者全额支付的房价包含了购买土地使用权的地价。但是，直到交房拿证前，购房者是没有土地使用权的保障。
这可以和集资建房模式做个对比。集资建房的购房者凑笔钱，先给政府缴纳了土地出让金摘了牌，再找建筑商造房子。集资购房者怎么可能一次性缴清建筑费的？总得造完后再缴清。这边的预售制和香港“卖楼花”模式里，购房者的首付或楼花是把建筑费缴清了，这让开发商占了一点便宜。这不是最严重的问题。
真正严重的问题是产权关系被搞乱了。在集资建房模式中，如果建筑商拿了建筑费跑路了，购房者的土地使用权不受到影响。大家再找一家建筑商把房子造完就是了，损失有限的。
而在我们的预售制中，出现了一个奇怪的现象：全额付款的购房者出了土地使用权的钱，却没有土地使用权的保障。开发商实际上只是垫付了一笔土地出让金，却有土地使用权，并且将其抵押给了银行。这不是咄咄怪事吗？
那么，香港楼花模式是怎么处理这个土地使用权问题的？
很简单，香港开发商从头到底都没有获得土地使用权，他们在土拍中拿到的实际上是土地开发权，而不是完整的土地使用权。所以，开发商启动项目后，可以从银行获得贷款，但不能把土地抵押给银行，也就不存在复杂的土地使用权质押问题了。
那么，一旦项目烂尾，银行和开发商的烂账是他们之间的事，政府和购房者都不受影响。政府收回土地开发权，再找家开发商接盘。接盘开发商必须承认购房者买楼花的权益，只要政府做出一点让利，这个成本还是可以接受的。所以，买楼花的购房者也不受多大影响。
可是，这部分作业，我们的预售制没有抄。我们的土拍是真的把土地使用权卖给了开发商，这样做的好处是政府很快就可以收到土地出让金。一个月内开发商支付一半土地转让金，一年内付完。房子还没造好，政府已经收到了全额的土地转让金。
而香港的地价结算是到项目收尾进入交房阶段时才进行的，此时开发商很快可以从购房者手中受到七成的尾款。
假如内地开发商用自有资金购地，承受的资金压力远大于香港开发商。好在这边的土拍制度直接把土地使用权给了开发商，开发商以此作为抵押品获得银行贷款。
这意味着一旦项目烂尾，土地质押绑定了大量债务，处理起来就很复杂。土地使用权被卖断了，政府也不能随便收回，只能协调。接盘的开发商要在处理复杂的债务问题后，才能继续土地开发，此前多重抵押等违规操作造成的债务成本和风险很难控制。接盘比买地的成本还高，“接盘侠”不好找。因此，这边的烂尾项目很容易陷入长期停工的僵局，购房者就成了大冤种。
这就是卖地一时爽，烂尾就不可收拾了。
很多烂尾盘的业主认为自己出点钱就能把项目造完，是天真了。其实他们看得到的建筑费用不过冰山一角，真正让楼盘难以为继的，是庞大复杂的债务深坑。而这一切的根本都是土地出让和质押的金融陷阱，预售制让购房者为不属于自己的房子和土地借贷还按揭，就是这个陷阱的坑底。
03
除了购房者，都是赢家
通过上述分析，就不难理解为什么香港卖楼花卖了几十年，鲜有烂尾楼事件。而咱们这儿的预售制，烂尾楼却层出不穷。
香港“卖楼花”，本质上就是定金交易。开发商多收了一些定金，省下了建筑费用，确实占了购房者一点便宜。以香港楼市当年火爆的卖房市场，这并不算多大出格。但是，香港“卖楼花”没有用“金融魔术”扭曲产权关系。
而我们的预售制比“卖楼花”要复杂太多了，给购房者埋了大雷。结果导致购房者为不属于自己的房子背贷款、还按揭，显然是不合理的。
所以说，预售制的根本问题不是“卖楼花”，甚至也不是单纯的监管问题，而是产权关系被人为扭曲了。
这套机制的出发点是保证了政府的土地出让金权益，再延伸到开发商快速回笼资金，还强化了银行的交易地位，却把烂尾风险扔给了购房者。
在经济高速发展阶段，开发商日子好过，银行放贷宽松，购房者收入预期和房价上涨预期强，预售制的隐患不明显。而一旦经济增速放缓，开发商资金吃紧，房产升值预期下降乃至消失，银行收紧贷款，购房者的收入增长预期和房价上涨预期消失，烂尾楼断供的风险就爆发了。
只能说，该来的终究是要来的。
目前的预售制显然已经难以为继，那么如何破解目前预售制的陷阱、让我们的房地产在制度层面更为健康呢？如果各位读者对这个话题有兴趣，可以留言，我下一篇再介绍一些海外的经验和我个人的分析观点。
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