长江商报
长江商报记者 江楚雅
在开发商普遍资金紧张、行业持续下行的状况下，杭州龙头房企滨江集团（002244.SZ）加速扩储。
2022年4月，滨江集团豪掷184.35亿拿地，在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。
但逆势拿地的背后，是其经营成本逐年增加，盈利水平在持续走低，债务攀升。
数据显示，2018年到2021年，滨江集团的资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%、82.34%；毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，逐年下滑。
而且，近年来，公司权益销售占比一直较低，去年滨江集团实现1691亿元销售额，在克而瑞统计的权益销售金额中，只有871.5亿元，权益占比为51.53%。
业绩方面，公司在经历了稳健增长的几年后，今年一开头就遭遇了滑铁卢。近日，滨江集团发布2022年一季报，营收净利润双双下降，营业收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%，销售额则大幅下降了47.22%。
逆势拿地
在楼市下行周期，滨江集团逆势拿地。数据显示，2018年至2020年，公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。上述同期，楼面均价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。
2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，新增土地面积200.29万平方米，新增土储计容建筑面积469.4万平方米，土地款总额710亿元，权益土地款437.86亿元，平均楼面价为1.51万元/平方米，新增土储货值权益比例56.6%。
2022年4月，滨江集团豪掷184.35亿，在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。其中，有不少“地王”项目。据不完全统计，自2018年以来，滨江集团以最高限价成交的地块就达13次，拿下地块溢价率大多在20%以上，其中有地块溢价率高达122.27%。
因为高价拿地，盈利空间被大幅压缩。2018年到2021年，滨江集团的毛利率持续下滑，分别为35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。
财务方面，2021年年报显示，报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍。按“三道红线”指标来看，滨江集团为绿档。
财务状况表现良好，但其少数股东权益激增，2018年到2021年，滨江集团少数股东权益分别40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元、168.07亿元。
业内认为，少数股东权益占比高是“明股实债”的特征之一。在“三道红线”政策的监管下，不少房企通过引进少数股东的方式来突破融资限制，以“明股实债”来掩盖债务风险，这也是房地产债务频频暴雷的重要原因。
权益占比低
2015年开始，滨江集团就步入了规模扩张的快车道。其历年年报显示，2015年至2018年，滨江集团的销售额分别是233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元，2019年销售规模首次突破千亿，2020年迈入行业前30，2021年以1691亿元的全口径销售金额位列行业第22。
2021年，滨江集团实现营业收入379.76亿元和归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%。
而2022年一季度，滨江集团营业收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%，销售额则大幅下降了47.22%。2022年销售目标，滨江集团定下的数字是1500亿元-1600亿元。
为了加速规模扩张，公司选择牺牲利益，通过小股操盘，以较低的权益占比带动项目投资，虽然将项目大部分市场风险转嫁出去，以实现规模增长，但投资方由于持有较多权益分走了大部分项目利润。
而且，近年来，公司权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。2015年时，其权益占比还有近69%，而后逐年下降。2021年滨江集团实现1691亿元销售额，在克而瑞统计的权益销售金额中，只有871.5亿元，权益占比为51.53%，仍然处于一个较低水平。
针对权益占比低的质疑，滨江集团董事长戚金兴曾作出回应：“很多信息都说滨江权益占比不高，但实际在合作过程中，95%的项目都由滨江承担开发建设，项目服务管理收入就达到8亿多，为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展，权益比例会逐步提高。”
为寻求更多的业绩增长点，滨江集团提出未来十年的“1+5”战略，除了传统的地产开发之外，滨江集团还将尝试布局其他领域，“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务、租赁、酒店、养老及其他产业投资板块。
全国化频遇阻
素有“杭州地产一哥”之称的滨江集团，在2007年以前，一直在大本营杭州开展业务。2020年，滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”，集中注意力打开外地市场。
随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透，进一步威胁到公司大本营市场。数据显示，2018年至2020年，滨江集团在杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，在公司收入中所占比重分别为90.83%、59.34%和38.23%。2020年，公司在杭州地区市场毛利率为24.37%，同比减少22.01个百分点。
滨江集团在2015年起就开始向一二线城市进军，然而扩张过程并不顺利，几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。
2016年，滨江集团牵手安远控股进军深圳市场，拟共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。结果因安远控股实控人陈族远涉案，项目无疾而终，滨江11.6亿元投资款也打水漂。
同年12月，滨江集团进军上海市场，耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权，成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园3期项目。另外，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。
该项目因故搁浅之后，滨江集团将中崇集团诉至法院，上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决，由于目前各方达成的协议仍在履行过程中，相关资金回收存在不确定性。
全国化扩张频受阻碍，滨江集团又将精力聚焦到杭州大本营。2021年滨江集团在杭州、浙江省内城市及省外的南京和广州新增土地储备，目前公司已覆盖浙江省包括杭州在内的11个地级市。
2021年，滨江集团新增土地储备项目38个，其中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比25%，浙江省外占比15%，有11块地由并购得来，土地面积为635376平方米，权益对价为60.47亿。
滨江集团表示，目前在区域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略，重点布局“三省一市”，将在大本营杭州的持续发展放在首位。
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