作 者丨李莎
3月，郑州、哈尔滨、福州先后发文或表态，对限贷、限购或限售政策进行调整，成为首批对房地产限制性政策进行调整的省会城市，这也意味着房地产需求端政策调整正从三四线城市扩大到部分市场压力较大的二线城市。
根据诸葛找房数据研究中心统计，截至3月底，今年全国已有70余城调整房地产相关政策，调整方向涉及调整限购限售、降低首付比例、增加公积金贷款额度、下调房贷利率、发放购房补贴等多个方面。
中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强告诉21世纪经济报道记者，目前的政策调整有纾困因素考虑，也有一定的“松绑”趋势，但更合适的解释是一种“优化”行为。“中央对房地产市场功能定位认识进一步深化。房地产市场分化趋势下，强调因城施策，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，加强预期引导，房地产调控政策更加完备，更加精细，更加以人为本。”
受疫情、市场预期、房企基本面等多重因素影响，目前房地产行业仍处“低谷”。受访专家均认为，未来会有更多城市跟进优化限制性政策，以促进房地产市场平稳健康发展。从三四线城市到二线省会城市，房地产需求端政策调整呈现哪些主要特征？这三个省会城市为何率先启动政策调整？未来哪些城市可能还会跟进？
三座省会城市率先优化调控
3月1日，郑州发布关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知，重点对支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等5方面政策内容进行新规定。其中，郑州对限贷政策进行了调整，明确要降低个人住房消费负担。具体而言，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，提出要加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一政策调整之后，郑州首套房认定标准从“认房又认贷”转为“认房不认贷”，使得郑州成为热点城市中第一个取消“认房又认贷”的城市。
郑州还提出，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。这被市场解读为限购政策调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此规定增加了符合条件家庭的可购房套数。
郑州发布楼市调控新政22天之后，3月23日哈尔滨政府发布公示称，拟废止“哈政办规〔2018〕12号”文，这意味着哈尔滨将不再实行主城区6区限售政策，同时也将不再严格执行提高公积金贷款条件和差别化住房信贷政策。
由此，哈尔滨成为今年首个明文宣布拟废止调控政策文件，特别是首个拟取消限售的省会城市。
中指研究院指数事业部分析师孟新增向21世纪经济报道记者指出，需求端支持政策的推出要适度，商品房市场支持合理住房需求的同时，仍要坚决遏制炒房，而限售是平衡支持合理住房需求和遏制炒房的重要手段。
易居哈尔滨副总经理陶汉向21世纪经济报道记者表示，哈尔滨动用了很多政策工具，但房地产市场仍不容乐观，这成为该市拟取消限售的重要背景。
福州是最新推出需求端政策调整的省会。3月30日，21世纪经济报道记者致电福州市不动产登记和交易中心，工作人员表示，即日起，非福州五城区户籍家庭（含港澳台）可在五城区购买一套144平方米以下的普通住宅，无需再提供近两年内一年及以上社保或个税证明。新购房仍受限售政策约束。与郑州相比，福州限购政策松动力度更大。
房地产政策调整进入2.0阶段
郑州、哈尔滨和福州成为首批调整限贷、限购或限售政策的省会城市，形成了一定的房地产政策调整风向标意义。21世纪经济报道记者梳理发现，这三个城市房地产市场压力均较大，既有共性特点也存在个性特征。
房地产去库存周期是重要指标。上海易居房地产研究院数据显示，截至今年2月，郑州、哈尔滨和福州的去库存周期分别为12.9个月、48.5个月和19.6个月，同期32个二线城市的去库存周期为14.8个月。除郑州去库存周期略低于二线城市均值外，哈尔滨和福州都高于均值，其中哈尔滨去库存周期是百城之中第二高，仅次于西宁的50.6个月。
不仅如此，今年2月郑州、哈尔滨和福州的成交面积环比均下降，降幅分别为35%、33%和48%，同期郑州、哈尔滨和福州的去库存周期环同比均增长，环比涨幅分别为5%、13%、18%，同比涨幅分别为96%、61%、17%。
据中国房地产指数系统百城价格指数，今年2月郑州、哈尔滨和福州的新房均价分别为1.25万元/平方米、0.96万元/平方米和1.72万元/平方米，环比分别下降0.08%、下降0.01%和持平。同期百城新房均价为1.62万元/平方米，环比上涨0.03%。
房地产市场表现不佳是这三个省会城市调整限制性政策的共性原因。除此之外，三个城市也存在个性特征。
这三个城市中，哈尔滨房价市场表现相对较差。哈尔滨市政府公开数据显示，2021年哈尔滨GDP为5351.7亿元，同比增长5.5%，比全国GDP增速低2.6个百分点。其中，房地产开发投资下降14.6%。
哈尔滨以第三产业为主，2020年第三产业增加值在GDP中占比为66%。陶汉表示，疫情对哈尔滨服务业影响很大，很多购房者的收入和现金流不稳，从去年第四季度至今，哈尔滨楼市以刚需购房为主，成交面积多在80-90平方米之间，总价约80余万元，改善型需求趋于保守。
楼市低迷传导至土地市场。易居哈尔滨公司市场部数据显示，2021年哈尔滨经营性土地供应34宗，同比下降47.5%，成交28宗，同比下降61%。2021年哈尔滨土地供求比为1.48，整体处于供大于求状态，市场遇冷，动力不足。今年1-2月，哈尔滨经营性土地无供应无成交，市场进入空白期。政府土地出让收入降低。
郑州房地产市场也面临一定压力。克而瑞数据显示，2017年开始，郑州住宅供求一直处于供大于求状态，去年房地产市场受疫情和水灾双重影响，商品住宅成交948万平方米，同比下降24.45%。今年滞销房源增多，市场整体信心不足。
福州市场同样供大于求。除此之外，李宇嘉表示，第七次全国人口普查数据显示，福州常住人口十年增幅仅高于福建全省4个百分点，人口聚集度不够。福州调整限购政策，与福州创建国家中心城市，增加福州人口聚集度和促进经济发展也直接相关。
整体来看，李宇嘉认为，目前房地产政策调整进入2.0阶段，从三四线城市到二线省会城市，限制性措施或将进入新一轮“退出潮”。当下各地楼市下滑明显，已经影响到房地产全链条正常循环，进而影响地方财政的可持续性，在保持“房住不炒”的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。
调控政策优化呈“多点开花”
孟新增认为，优化限购、限贷、限售政策以市场压力较大的二线城市为主，绝大部分三四线城市在限购方面仍然宽松，因而优化限贷或将是调整限制性政策的重要手段。
在诸葛找房数据研究中心整理的今年前三个月各地政策调整中，过半政策均与房贷相关，包括下调房贷利率、降低首付比例、增加公积金贷款额度（降低公积金贷款首付比例）或放宽公积金贷款条件等，部分城市针对人才、进城农民等新市民购房推出定向优惠政策，部分城市则整体放宽房贷要求。
在下调房贷利率方面，今年杭州、昆明、深圳、北京、上海、福州等城市的房贷利率均有所下调，如北京2月首套房商贷利率下调至5.15%，二套房商贷利率下调至5.65%。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率和二套房贷利率分别为5.34%、5.6%，分别较去年12月累计回调30个、31个基点。
在降低首付比例方面，如玉林规定今年新市民购买首套房和二套房的商贷额度分别提高到购房合同总价的80%和70%；今年3月，温州住建局在温州市网络问政平台公开回应，温州首套房商贷首付款比例降至20%；春节前后重庆部分银行开始执行首套房首付最低20%，二套房最低40%。
在增加公积金贷款额度（降低公积金贷款首付比例）方面，如今年1月北海将存缴职工家庭二套房或第二次申请住房公积金贷款的最低首付比例从60%下调至40%；1月宁波将符合条件的二孩或三孩家庭的首套房公积金贷款额度从60万元/户提高至80万元/户；今年3月起，南宁首套房和二套房公积金贷款的最高额度分别增加至70万元和60万元；
济南、青岛、自贡、株洲、晋中、中山、新乡、唐山、南昌、宣城等城市，也对公积金贷款额度或公积金贷款条件进行调整，或增加贷款额度，或降低使用难度。
另外，为支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，帮助人才、进城农民等特定群体解决住房问题，促进住房消费，珠海、保定、玉林、泸州、南充、贵港、绍兴、延吉、南浔、衡阳等多个城市今年以来推出住房补贴政策。
各地房地产政策优化方向和力度各有不同。贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，不同城市房地产市场情况、人口结构及实际的住房需求存在差异，这决定了不同城市间调控政策不同，这也是因城施策的表现。
重点城市政策调整效果如何？从数据和采访来看，目前效果可能还是相对有限。
郑州一位房企人士告诉21世纪经济报道记者，郑州新政满月，有一定作用，但由于绝大部分购房者的预期并未改善，对市场的提振效果一般。
据中国房地产指数系统百城价格指数，郑州3月新房均价1.24万元/平方米，环比下降0.27%，同期全国100个城市新房价格均价1.62万元/平方米，环比上涨0.03%。
陶汉指出，哈尔滨目前疫情仍在反复，政策效果尚不明朗。陶汉认为，目前哈尔滨政策已经见底，但购房者的购买力在大力度支持下仍然难以筑牢，类似哈尔滨的弱二线城市受疫情、产业、收入、人口等多重因素影响，可能还要3-5个月才能迎来市场底部，期间房价或继续下调。而哈尔滨市场要修复，则需要更长时间。
福州政策调整距今时间过短，效果仍需要市场进一步检验。
在王业强看来，在目前政策调整力度较大的城市中，哈尔滨房地产压力较大，也比较特殊，因而在落实因城施策调控精神指导下拟废止“哈政办规〔2018〕12号”文。其他房地产市场压力较大的城市也有可能采取这种做法，甚至有可能根据实际情况采取更为宽松的政策。
需求端政策调整不是唯一方向
不管政策调整的力度如何，未来会有更多城市会跟进调整房地产政策已成为业内共识。
王业强谈到，受疫情影响，目前经济压力较大。去年年底中央经济工作会议、今年政府工作报告均强调要在坚持“房住不炒”前提下支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，说明中央对房地产市场的功能定位认识进一步深化。
“这对于房地产市场来说是一个积极的信号。”王业强表示。再加上目前房地产市场整体处于低谷，后续毫无疑问会有更多城市跟进放松限制政策，促进房地产市场平稳和健康发展。
在李宇嘉看来，在当前高房价、新房大户型化和豪宅化倾向下，从收入和预期整体来看，刚需购买力较弱。要释放和启动需求，必须激活改善性需求。在促进住房消费，支持合理住房需求和促进房地产行业良性循环语境下，调整限购和限售政策有更强的合理性，因而非热点城市的限购政策或将迎来调整。
与之类似，许小乐认为，对于现阶段库存压力较大，市场恢复力较弱的城市，如北方的二三线城市，可能会在限购在内的其他限制性政策上做调整。
王业强表示，一线城市一直以来都受到房地产政策的严格监控，在积极的政策信号下，前期过于严厉的政策将会进行适度微调。严跃进也认为，如果一线城市市场面临较大压力，也有政策微调可能，但由于一线城市购买力相对充足，即便政策微调，力度也不大。需求端政策调整不一定是唯一方向，如适度放宽房企申请办理商品房预售条件也是纾解房企资金压力的方式之一。
实际上，目前已有部分针对房企的政策推出，如3月1日郑州发布的楼市调控新政中明确，将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
许小乐认为，针对房企风险的纾困政策也是未来政策调整的关键。
王业强认为，政策调整方向不会涉及“三道红线”和银行房贷规模和占比“两道红线”。无论是“三道红线”还是“两道红线”，都是中央针对房地产企业进行治病疗伤，化解市场风险的重要措施，也是促进房地产业良性循环和健康发展的基础和前提。
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