华夏幸福重组方案生变
田国宝
经济观察报记者获悉，2021年底，华夏幸福债委会通过《债务重组方案》至今，虽然相关债务化解工作取得一定成就，但由于出售资产等方面工作出现停滞，使得整体债务化解工作进展没有达到各方预期。
一位接近华夏幸福债委会的人士表示，在华夏幸福债务重组方案中，通过出售资产筹集现金来偿还债务是重要组成部分，也是华夏幸福恢复造血功能的关键要素，目前出售资产没有实现，致使无法筹集到必要资金。
一方面是由于疫情等因素影响，相关资产买家面临较大资金压力，暂时没有足够能力吃下如此规模的资产；另一方面，在当前房地产下行背景下，相关待出售资产定价在市场上不具备优势。
多个消息源表示，目前相关方面正在实施一个替代方案，虽然与之前的方案相比打了折扣，但可以一定程度推动华夏幸福债务重组工作继续前进。各方都意识到，时间拖得越久，债务重组工作变数越多。
替代方案
2021年9月30日，华夏幸福公布了《债务重组方案》初稿，根据方案，华夏幸福计划通过出售资产筹集资金偿还570亿元债务，占华夏幸福债务总额的26%，也是影响《债务重组方案》落地的关键因素。
对于华夏幸福而言，当务之急是债务重组方案能够按时落地，与所有债权人签完《债务重组协议》及补充协议；尽快恢复经营业务和自我造血功能。这是华夏幸福摆脱流动性风险的主要途径。
但由于宏观形势和房地产调控带来的影响超出预期，华夏幸福债务重组和资产重组处于停滞状态。华夏幸福多个人士承认，时间拖得越长，对华夏幸福化解风险越不利，所以包括政府专班和债委会在内各方都在想办法寻找新的突破口。
据经济观察报了解，为了确保原有债务化解方案顺利落地，目前各方已经协商出一个新的资产重组替代方案。新方案并不是彻底取代原有方案，而是在当前停滞状态下，暂时用来推动债务重组工作的一个措施。
根据原方案，华夏幸福通过出售资产筹集750亿元的现金，但在当前形势下，这一目标显然短期内无法实现，而新方案采取化整为零的方式，即将原有资产包一一分割，先进行小规模的出售。
收购方也不是新空港，而是区县政府。多方信源显示，下一步，会有一到两个产业新城所在地政府，出面收购当地产业新城资产，以此打破此前停滞不前的局面，预计在4月底前会有实质性的进展。
这一措施预计将不会大规模进行，只是特殊情况下的权宜之计。未来在宏观形势好转的情况下，还会按照原计划进行债务和资产的重组。
未经证实的消息显示，由当地政府出面收购华夏幸福产业新城的试点，预计将在廊坊市下辖的固安、大厂、香河等县市中产生，目前相关工作已经取得一定进展，适当时候华夏幸福会进行公告。这一消息并未获得华夏幸福方面的证实。
此外，华夏幸福正在与两家左右的不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务，但消息源并未透露具体公司名称和进展程度。
3月初，华夏幸福举行了春季复工大会，根据官方消息，华夏幸福有33个区域近80个项目同步复工。此前，华夏幸福对旗下所有房地产项目进行了封闭式管理，这些项目出售和销售也在保障着华夏幸福维持日常运营。
此前，华夏幸福曾在多个场合表示不逃废债，债务重组方案出台前后，华夏幸福也一直积极努力化解债务风险。
化债停滞
根据公告，华夏幸福2192亿元债务主要通过五种方式化解：通过出售资产回笼资金偿还570亿元；通过出售资产带走500亿元；优先类金融债务展期352亿元；以持有型物业设立信托计划收益偿还220亿元；剩余550亿元通过承接、展期等方式化解。
2021年2月，华夏幸福债务违约一个月后，在河北省和廊坊市专班的主导下，成立了由平安和工商银行河北分行牵头的债委会。2021年底，华夏幸福债委会成员投票通过了债务化解方案。
对于债权人而言，第一步加入债委会，参与债委会相关工作；第二步与华夏幸福签署《债务重组协议》及补充协议。
经济观察报了解到，大约有60%左右的债权人加入债委会，涉及本金金额1276亿元，其中有766亿元本金为信用债。根据华夏幸福公告，截至2月10日，已经完成债务重组429.18亿元，其中通过与债权人签署《债务重组协议》处置373.11亿元。
与华夏幸福债务总额相比，完成重组的比例并不高。如果完不成债务重组，未来华夏幸福恢复经营和自我造血功能就难以实现，一直以来，华夏幸福都在想法设法推动债务重组工作的进程。
多个消息人士表示，2月下旬以来，华夏幸福债务重组进展开始慢了下来，“同意的都签完了，不同意的还在谈”，一位接近华夏幸福人士表示，一部分债权人一直就不同意方案，所以谈的很艰难，进展也慢。
2月22日，华夏幸福发布公告称，以5亿元现金偿还部分债务，这是华夏幸福自2021年违约以来，首次以现金方式偿还重组后的债务。
一位华夏幸福债权机构的人士表示，他所在机构没有收到第一笔兑付现金，因为他们没有加入债委会，也没有签署《债务重组协议》。
该债权机构人士表示，他们一直没有加入债委会，主要因为方案条件没有达到预期，一个是展期时间长达八年，而且没有任何额外补偿；二个是展期期间利率太低，无法覆盖其资金成本。
该人士说，由于已经处于实质性违约，他们机构面对投资人的压力也很大，“即便是我们能答应，投资人也不答应，而且，八年这么长时间，中间变数太大，反正我们有抵押物，可以死扛到底。”
另一位已经拿到首笔兑付资金的投资人表示，部分债权人之所以不同意方案，很大一部分是因为现金偿付比例较低，展期时间太长，“展期时间长，现金兑付比例高一点也能接受，我们是全权委托给主承销商了，只能接受。”
上述接近债委会人士表示，按照原来的方案，现金偿付比例占比并不低，主要是出售资产进展不畅，导致现金兑付出现困难，一定程度影响了后续化债进展，“华夏幸福也很着急，但没办法，只能一点一点想办法解决。”
变现困难
按照债务重组计划，华夏幸福通过出售资金筹集750亿元现金，其中570亿元用来兑付债务，剩余资金用来重新启动住宅开发建设和产业新城运营。
出售资产是华夏幸福资产重组的重要组成部分，资产重组和债务重组同步进行，并相互影响着彼此进程，但是由于资产重组进展不畅，一定程度影响了债务重组和华夏幸福恢复造血功能的进度。
华夏幸福资产重组主要由几个部分组成，其一，由河北新空港发展投资有限公司收购华夏幸福部分产业新城资产，主要涉及廊坊区域内及部分河北其他市县的产业新城资产。
但是，由于近年受疫情影响，环京地区产业招商及房地产市场均处于冷淡阶段，如果收购来的资产，短期内无法产出效益，无疑会给新空港增加沉重的资金成本和负担，而且也不利于未来华夏幸福整体重组。
作为廊坊市国资委间接控股的公司，新空港不仅是华夏幸福资产重组的重要合作伙伴，也是廊坊市依托大兴机场发展空港经济的重要平台。所以，只有在确保自身发展顺利的情况下，才能对华夏幸福伸出援手。
其二，华夏幸福在外省市的产业新城资产，与当地政府协商，计划由当地政府进行收购或收回，既可以以现金收购，也可以带债务剥离。与新空港面临同样的问题，目前多数华夏幸福产业新城所在地政府，均没有更多的实力来实现这一操作。
其三，南方总部相关资产由平安协助第三方买家进行收购。此前，深圳鹏瑞集团曾计划接手华夏幸福南方总部资产，甚至鹏瑞已经介入了部分项目的具体工作，但至今仍没有进一步消息。
据一位熟悉华夏幸福南方业务的人士透露，2021年上半年相关机构对华夏幸福进行了一轮尽调，在尽调基础上，政府专班与债权人协商，对华夏幸福相关资产进行了定价，项目出售要最大限度保障债权人利益。
华夏幸福出售南方总部也不例外，但是在当前房企频繁暴雷的情况下，房地产项目资产价格不断缩水，部分房企出售的项目价格，甚至打到了四折。在这种情况下，鹏瑞与华夏幸福在收购价格上产生了分歧。
上述熟悉华夏幸福南方业务人士表示，鹏瑞方面觉得价格太高，希望能降价，但由于资产价格已经确定好，华夏幸福也无法对价格自行调整，使得南方总部业务出售处于停滞状态，无法取得突破性进展。
上述接近债委会人士表示，2021年下半年房地产市场步入下行，不仅市场成交量大幅度萎缩，多家房企也出现经营困难，“房子卖不出去，开发商都开始卖项目、卖资产，由于供过于求，加上市场原因，房地产变现能力弱了，不止华夏幸福一家卖不出去。”
关键词： 华夏幸福重组方案生变
