原标题：复盘正荣危机，股价暴跌一月前，公司还曾十分乐观
正荣是少数正常发了年终奖的房企之一。
每一场危机的爆发，都有先兆。
2月11日，正荣系两只股票在午后出现剧烈震荡，股价最大跌幅均超8成，盘中一度跌成仙股。
根据过往经验，地产企业股价暴跌，通常都意味着接下来会发生债务违约，正荣亦不例外。据悉，使得市场突然对正荣失去信心的诱因是，一笔永续债无法如期兑付，即便正荣早前曾表示将在3月初予以赎回。果不其然，就在股价暴跌后几日，该公司便改口宣告：将对该笔永续债，连同另外5笔2022年内将到期境外债，共同寻求展期。
剧情发生180度转变，不仅让一些曾经看好正荣的投资人感到不可思议，也让正常收到了工资的公司员工也有些出乎意料。
在2月23日的投资者交流会上，正荣地产董事长黄仙枝携公司一众管理层，对于局面的骤变进行了释疑，原因包括金融机构提前抽贷、融资放款不及预期、销售行情持续下行、预售资金多层监管等等。他还在这次会议上披露了一些惊悚的数据，比如“到了2月初，可用资金仅占到总资金约5%左右”。
有接近正荣的知情人士向第一财经表示，2021年底正荣就开始陆续遭遇抽贷，而此前正荣也采取了包括暂停拿地、优化结构等在内的多种方式节约开支，但债务集中到期和各种款项的支出，超出了原有预期。
“我们希望对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。”在交流会上，正荣管理层如此表示，并称，争取在2023年3月前改善流动性紧张局面，目前已安排部分资产出售，所得资金将用于偿还美元债。
有公开信息显示，正荣已转让了天津一项目股权。“不止天津这一个项目，我们目前有不少优质项目在转接与售卖中。”有正荣内部人士向第一财经透露。
融资计划落空
“1月份的工资、奖金、理财都照发了，那时候一片祥和。”一位目前已离职的正荣中层员工向第一财经透露，当他看到2月11日正荣股价暴跌时，感到十分突然。“之前还发了年终奖，”亦有员工形容当时的情势转变“几乎就是一夜之间”。
员工如此感性体验的来源，或许是正荣内部此前对债务铺排较为乐观的预期。1月4日，针对2019年6月中旬发行2亿美元永续债，正荣发布公告称将于2022年3月5日予以赎回。
“今年1月份的公告是基于当时公司资金的复盘计划。”正荣地产财务负责人康弘表示。
上述接近正荣的知情人士向第一财经表示，正荣每个月都会盘资金计划，包括融资和支付等，尽管市场上融资渠道不是很畅通，但正荣有自己的渠道，与机构、银行或非标都会进行沟通，1月份的时候原计划是要进行再融资的。
上述离职的中层也提及，正荣曾计划一月份发债，“公司之前整体的融资一直比较通畅。”
可惜的是，再融资计划无疾而终，“没想到所有开发贷和之前谈的融资计划都落空了。”该知情人士表示。
“前两个月的融资贷款普遍落空，整个融资的净流出加剧。”康弘称，“比如说，一月份还款接近55个亿，但融资放款只有14个亿，融资净流出40多亿，比去年年底的原计划落空20多亿。”
据知情人士透露，部分银行的有些合同未到期，但金融机头提前抽贷，也成为正荣现金流枯竭的引火线。
在地产行业，自2021年10月花样年违约之后，债权人要求提前偿还贷款的情况并不少见，之前中国奥园也曾经遭遇过类似的困境。“有些机构提前要求还款，当时没能谈拢，”正荣一位内部人士透露，“其实从去年四季度开始，每个月都陆陆续续在还款，今年3月份遇到集中兑付美元债，还有一些银行的债，压力陡增。”
这期间，又适逢春节这一工程款结算的支付高峰，正荣在一月份的支出比平时高出了将近15亿。“整个1月份的整体现金流流出约81亿，比原计划超出50亿。”康弘称。
支出超出预期，融资流入受限，同时销售表现也随着市场行情同步下挫，正荣1月份全口径销售额同比下滑约3成，“销售不好，经营性现金流也紧张”。
更为严峻的是，正荣旗下项目多数销售资金都无法流至集团层面。据透露，2月初，正荣可动用资金在总资金中的占比仅为5%左右，受限比例高达95%，而这一情况目前仍无任何好转。“项目公司1、2月份每个月能够回流到总部的资金，只有大概2亿不到。资金监管从银行到政府，再加上合作方，层层监管。”正荣管理层在投资者说明会上透露。
正荣的造血能力持续削弱。“公司现在的流动性压力非常大，已无法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。”正荣管理层在投资者会上承认。
于是，原本在计划中可以覆盖的永续债，转瞬就成了不能承受之重。“之后各种消息发酵，机构也就基本很难再放款了。”上述内部人士称。
不确定性仍存
2月19日、22日，正荣先后发布两则公告，对上述2亿美元永续债、5笔年内到期的境外债发起要约交换，希望将债务展期一年，避免大面积违约，以时间换空间。
“我们希望对2022年内到期的美元债本金进行展期，缓解大量债务到期，解决现金流缺口问题，给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。”黄仙枝在交流会上表示。
接下来的要约交换能否成功，正荣方面也还没有充足的把握，管理层表示，如果本次交易无法顺利完成，公司只能考虑整体的债务重组。
与其他已经爆雷的房企一样，目前的正荣只能将重心放在了债务处理和保交付两个层面上。
在2月23日投资者交流会上，正荣表示，若能获得展期，其将从多方面回笼资金以保证债券兑付。其一，在途资金的回笼以及受限资金的释放；其二，加快销售，推动资金回笼，目前正荣预计剩余的权益货值在1300亿以上，基本上分布在于南京、苏州等省会和强二线城市；其三，也是大部分遇险房企都会用以补充流动性的方式，即出售资产回血。
“目前，正荣有资产总值大概100亿的自持物业，扣除掉当前的20多亿融资和再投入的30亿，按照公允价值计算的净价值约40-50亿之间，这些项目目前都在考虑出售，回笼资金，以缓解流动性压力。”正荣管理层表示。
在资产出售方面，正荣已有所动作。据正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮披露，目前已梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。
有公开信息显示，2月23日，正荣天津一项目51%的股权已转让给了合作方美的置业。
“不止天津的这个项目，目前有不少优质项目都摆上了货架。”上述正荣内部人士向第一财经透露，“我们在跟其他民营房企和一些央国企在谈，之后可能会把一些项目股权梳理之后，做清算跟转移。”
24日晚，正荣正式披露资产出售计划称，正就物业开发项目及投资物业股权的可能出售事项物色合适的买方，包括合资伙伴及国有企业，并于若干潜在买方进行讨论。
在想办法盘活资产的同时，争取投资人的理解和支持，是正荣恢复流动性的关键。
“在23号的投资者会之后，港办那边一直都在一对一地跟投资者进行深入的解答和沟通，”上述内部人士表示，之后针对8笔同步征求意见的债券也会进行进一步沟通。“目前钟港资本也已经进场了，针对债务管理，包括之后展期和要约交换的具体落实。”
在交付层面上，刘伟亮在投资者会上表示，为确保春节后的第一时间快速返岗复工，各个区域召开了返岗复工的会议，和施工单位进行友好协商，以推进工程进度。项目根据现场的进度，对正常进行的项目，工程款支付额度有所控制，但是都在有序的安排付款。
“我们现在全国70多个项目在2月16号都已经复工了。”该内部人士称，目前公司的生产经营没有受到影响。
“正常上班，正常发工资。”某从集团调到区域的一位管培生表示。不过，也有部分员工稍有不安，但也仍在紧张忙碌的持续工作中。
“这时候大家都不易，希望老东家挺过难关吧。”上述目前已离职的正荣员工如是表示。
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