导读：一二线城市顶级豪宅如今量价齐升。
作者 | 第一财经 马一凡
日前，中国香港诞生有史以来最贵单价地王——光是楼面价已经超过90万元/平方米。该地块所在的浅水湾片区，已经有洋房卖到145万元/平方米，这个单价足够在内地小城市买一套100多平方米的住宅。
第一财经统计，中国四大一线城市“北上广深”，目前都已有报价超过30万元/平方米的房子。而且去年以来，各地豪宅市场成交量不降反升，走出了一波独立行情。数据显示，上海和北京则是中国最大的顶级豪宅市场，5000万元以上的豪宅，去年上海卖掉299套，北京成交255套。
业内人士指出，目前楼市呈现刚需冷、豪宅热的情况。因为豪宅供应稀缺、财富保值需求大等因素，一二线城市豪宅成交普遍量价齐升。
深圳二手房最高放盘价超30万元
2月15日，香港地政总署公布，一幅位于香港浅水湾的乡郊建屋地段第1203号用地，被以11.88亿港元批予Success Energy Limited，母公司为爪哇控股（00251.HK），批租期为50年。按最低总建面计算，该地块的楼面价约为111.78万港元/平方米，约合人民币90.8万元/平方米。
该地王位于香港浅水湾南湾道，是香港传统豪宅地段。区域上一次出让土地，要追溯到十年前，大昌地产曾以楼面价约44万元/平方米拿地，建成“浅水湾108 PULSA”项目。时隔十年，浅水湾南湾道的地价已经翻倍。目前该片区洋房单价最高已经卖到145万元/平方米，一套房总价近20亿港元，一平米已经相当于内地小城市一套房。
众所周知，香港是全球房价最高的城市之一。除了浅水湾，港岛山顶中心的聂歌信山也曾创下过纪录。2017年，有未透露身份的买家购入聂歌信山道8号两套相邻的公寓，合计出资逾11.6亿港元，每平方米约合120万元人民币。
与香港屯门隔海湾相望的深圳南山区，则是深圳豪宅密布的地方，近年来房价涨势也非常强劲。
“深圳湾1号”一直被称为深圳豪宅中的“劳斯莱斯”，曾有消息称该楼盘有一套房最高备案价超过3.4亿元，9室5厅，单价超过36万元/平方米，但是很快被深圳市规土委辟谣为假消息。目前多个看房中介平台显示，深圳湾1号商务公寓均价为28万元/平方米。
不同于一湾之隔的香港，深圳的豪宅单价上限一直处于调控之下，以避免刺激二手房价格过热。
约两年前，与深圳湾1号同片区的楼盘“恒裕深圳湾”的备案价格上线，其中有18套房源备案单价超过了20万元/平方米，14套总价过亿，结果仅过了半天，该价格就被紧急撤下。最终，该楼盘单价被控制在了9.8万-20万元/平方米之间，均价为15.3万元/平方米。
一位居住在该片区的深圳市民告诉第一财经，事实上近年该区域二手房放盘价屡屡超过30万元/平方米，“一二手倒挂”现象明显，在深圳出台二手房指导价打击楼市过热后，区域房价涨势终于略见平稳。2月18日，记者在“贝壳找房”平台上看到，深圳湾1号一套313平方米的三室一厅海景房，总价报到了9680万元，折合下来，单价确实达到了30.8万元/平方米。
广州有顶豪公寓欲卖40万元/平
广州一直被称为四大一线城市中的价格洼地，但是豪宅的价格却一飞冲天。
根据安居客、贝壳等多个平台数据，深圳楼市整体均价在5.5万-6.5万元之间，广州则仅在3.4万-4万元间。不过，去年下半年有消息称，广州金融城一个公寓楼盘领取预售证，最高一套房的备案单价竟然达到了42万元/平方米，直接秒杀了深圳的顶豪楼盘价格。
第一财经了解到，这个楼盘为南向一线江景盘“合景臻溋·名铸”，达到最高备案价的那套房性质为商业公寓，所以才能不受一手住宅的最高限价影响。
该楼盘所在地并不是广州传统的豪宅区，而是新兴片区天河东，因为近十年来广州金融城的开发，这里有望成为下一个珠江新城。
2019年初，广州本土开发商合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%的条件，拿下了广州金融城首宗涉宅用地，扣除自持面积后，地块楼面价高达8.3万元/平方米。而且，按照出让条件，该地块上建成的项目有超过一半必须得自持。
因此，合景泰富想打造一个与众不同的高端顶豪项目，它的价格也不一般。“合景臻溋·名铸”由4栋住宅+3栋公寓组成，目前主力建筑面积在267-280平方米，对外吹风价19万-23万元/平，看房需验资1000万。有消息称，该楼盘有一套顶复面积为450平方米，价格1.9个亿——这便是那套备案价超过40万元/平方米的广州最贵商业公寓。
一位熟悉当地豪宅市场的人士则表示：“（该楼盘）确实已经对外开放看房了，应该只有一两套的单价是破40万的，而且未必最终能卖出这种价格，只是想奔着这个价格去谈，因为这种顶豪都是跟客户具体协商谈判房价的。”
在“合景臻溋·名铸”横空出世之前，广州的顶豪楼盘第一名长期被“侨鑫·汇悦台”霸榜。汇悦台位于广州城市中轴线CBD区域，南临珠江新城临江大道，拥有一线江景，由6栋38-40层的超高层塔楼组成“皇冠”形状，南向珠江展开。2020年时，侨鑫·汇悦台曾接连网签总价过亿的住宅单位。其中一套为1.48亿元的775㎡复式单位，折合单价19万/平方米；另一套为791平的复式单位，总价2.3亿，折合单价29万/平方米。截至目前，贝壳找房平台显示，侨鑫·汇悦台的挂牌均价为19万元/平方米。
去年广州楼市整体情况并不乐观，但是豪宅市场却走出了独立行情，根据克而瑞统计，广州总价千万级以上的豪宅网签套数首次突破2500套。
近日，广州多个豪宅楼盘领取预售证，部分住宅项目的备案均价拿到了接近15万元/平方米的价格，相比之前，一手房限价似乎已有所松动，越来越多的豪宅盘正加入广州房价冠军宝座的角逐。
对此广州市住建局相关负责人回应称，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有设置专门的价格红线。
北京“老破小”学区房最贵
说起中国内地豪宅的最大市场，不得不提及上海。
上海最核心的静安、黄浦、陆家嘴滨江的豪宅盘，一套房子动辄上亿元，其中最为知名的是“汤臣一品”。
早在2005年，汤臣一品就以单价11万元/平方米的价格开始预售，当时是中国豪宅价格天花板，其后由于市场下行，汤臣一品最低以6万多元的单价出货了几套。随着房地产市场逐渐景气，汤臣一品在10年前，就有顶级公寓的单套单价超过30万元/平方米，当时A栋楼一套高层复式房源总价超3亿元。2017年时，汤臣一品一套公寓卖出34.3万元/平方米单价，刷新上海高层住宅新房成交纪录。
截至目前，根据贝壳找房平台，汤臣一品单价均价为27万元/平方米，公寓总价1.6亿元起，面积段在597-767平方米之间。
相较汤臣一品，隔壁同样位于陆家嘴滨江的“中粮海景壹号”则是新建成的上海高层豪宅典型代表，小区由5幢超高层江景公寓围合组成，2018年时剩余一套顶复，建面约592平方米，总价约1.5亿，单价超过25万元/平方米。目前该楼盘已经售罄，多个二手房平台上的挂牌均价超过20万元/平方米。
不过，汤臣一品、中粮海景壹号还不是上海最贵的豪宅。在民间，“西有檀宫，东有君庭”的说法流传甚广，说的正是上海两个天花板级别的别墅花园小区。根据公开资料，华洲君庭位于浦东东郊，一共仅21套独栋别墅，每栋占地5亩，风格各异，建筑面积在1300~1400平方米之间，超过1000平方米的花园、游泳池、按摩池、室内电梯等都是标配。檀宫则位于上海西郊，仅18幢别墅，以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本，号称“沪上第一豪宅”。
去年9月，华洲君庭一套独栋别墅在阿里法拍平台拍出3.15亿元的成交价，折算每平方米22.5万元，创下全国法拍单套住宅价格之最。有中介人士对第一财经表示，这一法拍价格相当于打了七折，按照市场价，华洲君庭二手房均价超过30万元。隔壁的东郊壹号楼盘也是上海滩顶级别墅，房龄更新，目前在售价是38万元/平方米。
北京豪宅市场虽然没有上海那么热，但北京不论是教育、医疗还是产业、资源，都领跑绝大部分城市，所以北京的市场永远不缺入场者。
北京的泰禾中国院子曾经列入中国10大超级豪宅排行榜中，该项目位于长安街东起点，坐落京杭大运河河畔，院子价格在3200万元至3亿元一套。其中价值3亿的楼王，因为惜售，建成十多年来泰禾一直没有卖。
因为两年前泰禾债务暴雷，近期这套知名楼王单位已被挂上阿里司法拍卖网络平台，将于一周后开拍。起拍价为2.02亿元，相较评估价打了七折，建筑面积1837.61平方米，起拍单价约11万元/平方米。
北京单价最高的房子，实际上还轮不到这类豪宅小区。早从2014年起，北京就开始出现超过30万/平方米的胡同学区房，即便去年开始北京已经对学区房大力整顿，目前这类“老破小”高价房仍然存在，只是价格相比去年略有回调。
全国豪宅成交量逆市上升
易居企业集团CEO丁祖昱认为，去年楼市呈现上半年涨、下半年跌的极端现象，唯一走出独立行情的就是豪宅市场。全国一二线城市豪宅成交套数普遍上涨：1000万元以上豪宅，上海成交了11251套，同比涨幅为4%；北京成交了9051套，同比上涨61%，深圳成交了8061套，同比上涨151%，南京成交了1918套，同比上涨36%，杭州成交4092套，同比上涨52%。
5000万元以上级顶豪市场中，上海和北京的成交套数遥遥领先。上海去年全年成交299套，同比上涨18%，北京成交255套，同比上涨57%。此外，深圳、广州、东莞、杭州、青岛分别成交41、21、19、14、11套。
根据克而瑞统计，去年下半年，上海顶级豪宅翠湖五集、九庐、绿地海珀外滩等项目开盘，均是当天售罄，杭州臻奥院总体中签率低至3.3%。在上海多数刚需盘二手价格稳中有降的情况下，上海10个典型豪宅盘去年全年有10%-14%的涨幅。
香港美联物业近日也发布数据称，近一年来香港新盘销售宗数共约761宗，较去年同期下跌65%，但是年内大额豪宅物业销售宗数却逆市上升，超过5000万港元的交易录得24宗，同比增长14%。
根据豪宅中介机构丽兹行统计，近三年来北京豪宅供地较少，2021年豪宅地块占比将跌破0.1，即全年供应60多宗地块中，可开发成豪宅产品仅6宗。由于供应稀缺，豪宅产品的项目周期越来越短。2019年拿地的豪宅项目开发周期在2.5年以上，2020年拿地的豪宅项目一般是半年后或第二年就开盘，开发周期缩短至一年左右；2021年拿地的豪宅项目，拿地4个月后开盘即售罄。开发商开发时间大大缩短，成交速度加快，豪宅产品越来越难抢。
第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华表示，2021年上海豪宅市场供不应求的情况，较2020年更为凸显。她认为，核心区域供应稀缺、刚需改善、财富保值目的等因素，是高端项目受到热捧的重要因素。
