2018年菏泽曾率先解除限售。
近日，一份印有“中国建设银行”字样、题为《关于调整个人住房贷款首付比例的通知》的文件在网上流传，其中无房无贷的购房者，首付比例可执行20%。而此前最低首付比例为30%。2月18日，第一财经从建设银行菏泽某支行个贷中心处了解到，确有该通知。
具体来看，该通知显示，除了无房无贷的购房者首付比例可执行20%外，名下无房有贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，首付比例为25%；名下实际拥有1套且有相应购房贷款记录的居民家庭，首付比例可执行30%；拥有两套及以上住房且无个人住房贷款记录或有住房贷款记录但已经结清的居民家庭，首付比例可执行40%。
同时，菏泽市当地的多位房产中介亦向第一财经表示，除建行外，包括工商银行、农业银行等在内的个别银行，“在菏泽市区的首套房，首付比例最低可以做到20%”，2月14日起已执行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前包括广西北海、四川自贡降低了公积金首付比例，安徽亦在某个文件中提及了降低首付，但未有实质性的降低，只有商业银行贷款降低首付，才是最为核心的。
该政策看似力度很大，但并未突破相关规定。根据2016年2月央行的要求，在非限购城市，首套首付比例最低为25%，各地可向下浮动5个百分点。
中信证券研报指出，目前按揭贷款利率远高于LPR，预计未来按揭贷款额度充足，房价下降压力较大的地方，自住型需求按揭贷款首付比例有望下降，针对自住需求的按揭贷款定价水平也有望下降。
在当前三四线市场整体下行的背景下，菏泽的库存、房价均面临着一定压力。
根据亿翰智库提供的数据显示，截至2021年底，菏泽待售面积高达960.96万平方米；同年，菏泽楼市商品房销量创下新高，全年市场销量达到3.2万余套；若按每套住房约100平方米粗略计算，则菏泽的去化周期约为3年，处于较高水平。
同时，2021年，菏泽新房价格从6439元/平方米上涨至6571元/平方米，全年整体价格虽然有小幅度上涨，但实际上是跌回了2019年的市场水平。
据菏泽当地房产中介介绍，相较于2021年春节，个别楼盘差价最多可达1000元/平方米，部分新楼盘均价在5000元左右；市区有学区的楼盘成交价约为6000元左右，并赠送车位，“也是一种变相的优惠”。
由此来看，菏泽的相关调整符合各地首付比例的浮动范围，属于因城施策下的局部合理调整，为销售下行背景下的“稳房价、稳预期”应对措施。
业内亦普遍认为，菏泽这一项实质性的调整具有明显的信号意义。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向第一财经表示，自2021年10月起，信贷利好信息频频，中央也多次释放信贷政策好转迹象，对于城市执行层面，近期有城市银行下调了利率，但在降首付比例上，菏泽算是打响了第一枪。
这也意味着，在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，房地产政策局部调整由供给端、金融端向需求端的推进。
中信证券地产业分析师陈聪认为，房地产政策中，需求侧属于地方政府因城施策的范畴。需求侧政策包括购房补贴、交易税费减免、首付比例调整、公积金贷款额度提升等。“我们相信越低线城市的需求侧支持政策越值得期待。”
不完全统计显示，2022年以来有超20城发布了鼓励市场的政策，其中保定、合肥、珠海高新区、肇庆等多城直接给予购房补贴，珠海的补贴最高可达600万元。
菏泽此举的另一象征意义在于，2018年末，该市曾率先取消限售，打响政策明文放松第一枪，取消了当时对新房和二手房本地居民2年限售、外地居民3年限售的规定，此后多城陆续出台不同程度的放松政策，包括广州浮动限价、石家庄零门槛落户、开封取消限售等。
但这一变动也并不意味着市场全盘放松。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，首套首付比例下调至20%，或预示需求侧政策放松开启，但只要底线不被突破，不放水，住房市场基本面不会有大的改观。特别是，当下的住房供求关系，居民对住房市场的预期，银行对住房风险的判断，都与之前完全不同，控制住底线的情况下，加上长效机制的落地，楼市会趋稳，但不会反弹。
另外值得一提的是，在菏泽市下辖的“网红县城”曹县，有当地建行内部人士则表示首付比例并未放松，“如果是购买第一套住房，此前无贷款记录，则首付比例是30%；如果有贷款，则为40%。”
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