一周前，惠州大亚湾一份未经官方发布的促进房地产消费方案，令市场一片热议。
与燕郊、固安的环京概念类似，惠州是一个主打临深概念和以承接深圳外溢刚需为特征的楼市。环顾惠州近10年房价走势，可发现惠州楼市涨跌呈现了非常显著的特征，涨起来快，跌起来也快。
第三方中介平台数据显示，整体看，惠州房价从2012年的5500元/平方米，涨到目前的均价10817元/平方米，每平方米上涨5300元左右，涨幅高达96%。
而这几天，易居研究院一张关于惠州楼市市场景气度近10年最差的折线图在网上盛传。
惠州楼市真的惨成这样了？那些在惠州买了房的深圳业主，这几年都经历了什么？《每日经济新闻》记者日前实地走访了惠州楼市。
市场现状：各项指标全面下滑
过去几年惠州楼市的加速上涨，令不少开发商闻风而动，蜂拥至惠州拿地开发，大量大盘项目也应运而生。
但短期内的供需失衡，带来的直接结果就是房价下跌。记者注意到，2017年十里银滩海悦湾均价为1.4万元/平方米，但目前在第三方中介平台挂牌价普遍在5500~6000元/平方米不等。如一套满五唯一的78平方米3房，售价43万元，折合单价5513元/平方米，比开盘时的价格跌去了60%。
在刚过去的2021年，惠州新房成交数量、批售面积、成交面积等均出现了普遍性下降。
惠州中原地产数据显示，2021年，惠州新房住宅批售127637套，同比下降19%；批售面积1319.3万平方米，环比下降18%；新房住宅成交96384套，环比下降39.9%；成交面积1015.0万平方米（临深737.6万平方米、非临深277.4万平方米），同比下降39.8%。
惠州南站新城片区、大亚湾片区和龙门县，是惠州楼市比较具有代表性的片区，南站新城是高铁南站所在的片区，大亚湾为典型临深片区，龙门县则是靠近广州、河源的区域。
这三个片区在发展上也各有特色，根据记者在探访过程中了解到的情况，惠州南站新城片区和大亚湾片区楼盘都相对密集，放眼望过去就能看到十分密集的房子。偏离主城区、主打海景资源的双月湾和巽寮湾两地同样如此，开发商密集布局，建设中的工地随处可见。
而龙门县的楼盘则相对分散，该片区靠近广州增城，区域景观资源主要为森林生态和温泉养生，区域内楼盘多配备度假酒店。
从居住氛围来看，惠州南站新城片区配套相对成熟，而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对薄弱。
记者在走访过程中了解到，惠州南站周边片区的文体、商业、医疗等基础生活配套成熟，生活氛围相对浓厚些。而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对较弱，进出交通更多依赖高速和国道，发展则更依赖外来游客，片区内随处可见度假酒店、农家乐等旅游资源。
购房者称：5年房价跌去了40%
在惠州买房的，有很大一部分是来自深圳的购房者。乐有家成交数据显示，深圳购房者为惠州市场的主力军，2021年上半年深圳购房客占比为52.8%，深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。
从记者采访的在惠州的深圳客买房经历看，他们在惠州买的房，下跌幅度少的在10%左右；下跌幅度较大的，持有5年，房价跌幅超40%。
后悔，几乎是所有人的一致说辞。
2020年，在深圳工作的赵鹏以总价约79万元，单价1万元/平方米买入惠阳区白云新城某二手房。
2022年2月15日，赵鹏告诉记者，房子大概同比买入时跌了10%左右。“我感觉我买的这个价格，应该跌不到哪去了。在惠州还是买二手房更实在一点，完全不用担心烂尾，而且二手房价格要比新房便宜不少。”
而相比赵鹏，刘新梅的亏损幅度更大，“买惠州的房子让我掉坑里了，5年时间亏了50多万元。”
刘新梅告诉记者，自己是在2017年3月买的华润小径湾二期海景房，单价1.5万元/平方米，82平方米，首付37万元，贷款86万元，每个月还款5800多元。
但现实给了刘新梅当头一棒，如今华润小径湾二期的房子，每平方米已相较于1.5万元均价跌去了5000~7000元，在第三方中介平台目前有不少房子的挂牌价在8000元~1.2万元/平方米不等。
刘新梅粗略算了一笔账，“已经还了59个月，利息将近14万元。如果我这套房子按1万元/平方米出售的话，总价已经由以前的123万元，变成了现在的82万元，加上已经支付的14万元利息，5年时间里已经跌去50万元了。”
中介自述：买房就能返还佣金
走进易建新在惠州南站附近的门店，一张标有整个惠州轨道交通线以及项目楼盘的地图格外醒目。
据易建新介绍，他在该片区开房产中介门店已近10年，楼盘地图是去年花了1000多元找制图公司定制的，这样也方便跟客户讲解惠州楼市的整体情况。
在得知《每日经济新闻》记者特意从深圳过来看房后，易建新谈了自己对惠州楼市的看法。“现在到惠州买房时机还是很好的，新房整体折扣较大，基本是八至九折，二手房也经常有业主急售的，比平常可以省几十万元。”
对于深圳购房者比较关心的14号延长线是否拓展到惠州的问题，易建新指了指地图上标注的惠州白云路站、爱民路站、惠州南站，“这几个是14号线延长至惠州的站点，听说现在已经开始规划了，但未来能不能如期建成就不知道了，这得跟客户如实说。”
易建新还透露，因店铺是自己开的，多赚点少赚点无所谓。若在这成交，他可以将新房佣金返给记者，二手房佣金则可以返到1%。
记者在实地探访中看到，该片区部分楼盘的业主在窗户外挂出了“直售”、“急售”等相关标语。记者拨通部分业主的电话后得知，这些急卖的二手房一般可比市场价便宜5万~20万元不等。
而降价20万元，在惠州南站新城片区而言已经算比较有吸引力了。根据记者的了解，该片区的二手房相对便宜，如左岸春天87平方米3房，售价80万元，折合单价9195元/平方米；南站新城，87平方米3房，售价为113万元，折合单价1.29万元/平方米。
项目喊出：一成首付还可分期
大亚湾片区中介李一溪告诉记者：“现在惠州限购的区域只有惠阳和大亚湾，这两个区域如果不是本地户籍的话，只能买一套房子，其他区域目前还没有限制。”
李一溪还向记者推荐了大亚湾西区某新房：“精装交付，现在还是新年活动价，首付15万元起，带装修的三房只要9688元/平方米，买房还可以送车位或一辆新车。”
类似的买房送车位、低首付等营销方式在大亚湾也较为普遍。
记者从另一中介处了解到，位于大亚湾的金地天润自在城，就打出过“首付8万起，精选房源最低9折”的营销广告；冠华城·桂香园也打出“首付8万起买临深”的低首付信息，部分新品特惠房源九折起。
为了刺激购房者买房，甚至还有部分开发商推出了一成首付买房。“位于大亚湾中心区核心地段的一楼盘，首付最低一成10万元，另外两成可以跟开发商签贷款合同，而且不要贷款利息。”李一溪说。
但价格优势并不是惠州中介对外输出的主要卖点，只能作为吸引客源的一种手段。记者在探访过程中了解到，对于项目的主体价值，销售们更愿意将其与深圳的距离作为对外宣传重点。
在探访大亚湾西区某项目时，置业顾问张钧告诉记者：“临近深圳是大亚湾片区最大的优势之一。从该区域走路都可以直达深圳坪山，开车到深圳坪山中心区也就20来分钟，深圳坪山和惠州大亚湾的几条主干道都是无缝连接的。现在坪山均价都4万多元了，但大亚湾才1万多元。无论价格还是区位，大亚湾的性价比都是比较高的。”
第三方中介平台数据显示，目前深圳坪山的均价普遍在4万元/平方米左右，如龙光玖誉雅筑均价4.2万元/平方米，玺悦台均价3.9万元/平方米，花样年·好时光均价4.21万元/平方米。
而目前大亚湾的新房均价在1.6万元/平方米左右，如龙光城均价1.7万元/平方米，方直彩虹里1.3万元/平方米，海伦堡臻悦府1.1万元/平方米。
虽然价差明显，但深圳购房者似乎并不买账。惠州中原数据显示，截至目前，惠州住宅库存约1762万平方米，其中大亚湾体量最大，达到351万平方米，去化周期在3年以上。
从2013年到2021年，大亚湾新房住宅成交量达28.3万套（近三年大亚湾新房成交套数分别为1.47万套、3.31万套、3.5万套）。按三口之家住一套房计算，在过去8年的时间里，大亚湾卖出了可供80万人居住的房子。
但与此同时，记者查询了解到，大亚湾从1993年5月成立时约有10万人口，而2021年广东省公布的第6次人口普查数据显示，大亚湾常住人口为44.3万人。在过去20年时间里，大亚湾片区人口增长仅约30万。
就在一周前的2月9日，一份盖有“惠州大亚湾经济技术开发区住房和建设局”公章，名为关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》的函在网上流传。不过该文件目前还处于征求意见阶段，能否正式出台尚不确定。
当地人说：我们不会在此买房
如果说惠州南站新城片区和大亚湾片区对外宣传的时候，还可以向购房者宣讲商业配套和区位优势，那么龙门县唯一可对外宣传的或许只剩下环境和旅游了。
作为惠州的两个直辖县城之一（另一个是博罗），从2021年经济数据来看，龙门县的经济总量为187.87亿元，处于惠州经济垫底的区域。
该片区内主打以温泉为主的旅游度假，楼盘多建于大型酒店附近。记者到访龙门县南昆山附近某项目案场时，置业顾问人数比看房人还多，喜庆的售楼处海报和案场装饰，与现场的冷清形成鲜明对比。
谈及项目具体情况，置业顾问刘雯告诉记者：“项目单价为5200元/平方米，户型都是45~66平方米小户型，来这边买房一般是旅游度假的，也有些业主买来做青旅酒店，有客源的话一天也能租百来块钱。”
但临近傍晚，该片区部分楼盘的亮灯情况并不理想，入住率不高。
在该区域开农家乐的张大妈告诉记者：“我们是不会在这边买房的，我们家就在附近村，家里有宅基地和房子，没必要到这买房。在这买房的一般多是广州过来旅游度假的，但这两年因为疫情人气下滑得厉害。”
根据惠州合纵联行数据，龙门县2019~2020年时房屋均价约在1.1万元/平方米，2020年7月更是创下过均价1.4万元/平方米的纪录。
而根据第三方中介平台数据，目前龙门县在售楼盘均价普遍在1万元/平方米以下。比如，珑悦锦云花园均价8300元/平方米，富力南昆山温泉养生谷均价6500元/平方米，佳兆业汤泉驿均价7500元/平方米。
（应受访者要求，文中人物均为化名）
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