虎年开市首个于港股通过聆讯的物企“花落”金茂，也是去年房企分拆物业排队上市热潮中的种子选手之一。
2月6日晚间，中国金茂（00817．HK）发布公告称，其已获金茂服务通知，金茂服务已通过港交所聆讯，并就建议分拆向联交所递交聆讯后资料集。
据金茂服务提交的聆讯后资料集显示，截至2021年9月30日，在管总建筑面积达2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目，住宅物业及非住宅物业分别占在管总建筑面积的85%及15%。
从地区布局来看，金茂服务作为主打高端物业管理及城市运营服务运营商，业务主要布局在一二线城市。截至2021年9月底，其合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市，其中67.8%位于中国一二线城市。
2021年8月31日，金茂物业作为中国金茂的全资子公司向港股递表，拟主板挂牌上市，中金公司和汇丰担任联席保荐人。彼时披露截至3月底的数据显示，其合约建筑面积约4130万平方米，在管总建筑面积为1810万平方米，包含67个住宅项目及34个非住宅项目。
也就是说，半年之内，金茂物业合约面积增长440万平方米，在管面积增长510万平方米，住宅项目增长29个，增速较为可观。
虽然与众多物业上市公司相比，金茂物业的规模略小，但得益于近年来的迅速增长与高于行业均值的高端物业费，金茂物业板块业绩增长明显。
公开资料显示，2018年-2020年，其收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，2018年至2020年的复合年增长率为28.2%；年度利润分别为1750万元、2260万元、7710万元，2018年至2020年的复合年增长率为110%。
2021年前9个月，金茂物业收入达10.49亿万元，实现利润1.09亿元。
从业务线来看，金茂物业所收取的物管费高于行业均值，尤其是其发展较快的非住宅业态，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共和其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。2020年其非住宅物业的平均物管费为19.7元，为行业均值的3.9倍。
在业绩贡献方面，除了2021年前9个月，住宅业态面积增长更快带来的更多收益外，近三年，面积较小的非住业态毛利率始终大于住宅业态，截至2020年底，其非住宅物业的收益占总收益的30.8%。
目前，金茂物业的在管项目仍高度依赖母公司，旗下子公司为金茂物管与金茂上海。除此之外，金茂物业也收购了南京宁高、创茂科技等子公司。
2021年，金茂物业开始向独立第三方提供城市运营服务，根据中指研究院资料，金茂物业以综合实力位列中国物业服务百强企业第17名。这一年12月20日，金茂物业正式更名为“金茂服务”，也更让业界看好其上市可能性。
实际上，港交所自去年下半年以来审核渐趋严格，审核速度明显变缓，在2021年7月出现物企上市小高潮后，仅有零星的物业成功通过聆讯，比如中梁百悦智佳与京城佳业。
据克而瑞统计，截至2021年底，在港交所递交过招股书而未能上市的房企旗下公司共有23家，其中有多家企业的招股书都已过期。其中不乏合约面积大于金茂物业的世纪金源服务。
中小物企相对于大企业而言，上市难度更大。比如在管建面1080万平米，营收仅2.31亿元的众安智慧生活服务有限公司也遭遇招股书失效。 而与金茂前后脚递表的两家小型物企——苏新美好生活与万盈服务，在管面积均不达千万平方米，尚处于审核中。
除金茂之外，其它头部房企和大型物业公司也被业界看好，比如今年1月份递表的龙湖旗下物业公司，以及尚未正式递表万科旗下物业“万科云”。
不止上市潮遇冷，物企在港股估值也从去年下半年开始进入了调整期，此前热度高涨的物业赛道进入“变革时代”。照此趋势来看，行业内“大鱼吃小鱼”的并购、比拼商管、城市运营等细分赛道、寻找新的非主业增值业务等将是今年物业市场的主旋律。
