来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
2022年1月18日，随着宁波第三批次土拍的收官，2021年的集中供地也正式落幕。
回顾2021年的房地产行业，无论是拿地端、销售端，抑或融资端，均出现不同以往的变化。值得一提的是，2021年是“两集中”新政落地的第一年。
据中指研究院数据统计，50家代表企业在2021年中出现一波拿地高峰，随后市场趋向理性。2021年12月，因多地完成第三批次集中供地，企业年底普遍加码补仓，土地成交出现翘尾攀升。
事实上，2021年上半年，土地交易市场一度火热。一家深耕大湾区的中小房企投拓总经理对《中国经营报》记者表示，“2021年一季度的土地拍卖热度非常高，所以那时候在一些区域我们会选择主动放弃。”据该人士介绍，其所在的房企虽深耕大湾区，但彼时因广州热度过高，公司决定暂时放弃该城市的首批“两集中”供地。
不过，上述热闹的景象并没有在2021年下半年延续，房企整体拿地变得愈加谨慎起来。
在整体表现较为低迷的情况下，仍有部分房企在2021年的投资保持相对积极。中指研究院数据显示，在集中供地的22城，国企在三个批次中拿地合计占比超过60%。其中，在厦门、广州、深圳的拿地占比均超过75%。
克而瑞研究中心表示，2022年第二轮集中供地或是企业拿地窗口期，但企业间分化会持续，投资主力仍将以央企国企为主，大部分民企仍应保持谨慎的态势，地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。
央企国企拿地占比增加
中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示，2021年，TOP100企业拿地总金额为25377亿元，同比下降21.5%；TOP100企业招拍挂权益拿地总金额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与2020年同期相比下降8.9个百分点。
其中，碧桂园以1397亿元拿地金额、4017万平方米拿地面积夺得双料“第一”，万科、保利发展分别位列拿地金额榜及拿地面积榜的第二、三位。
值得注意的是，对比2020年，2021年中国中铁和中国铁建的拿地金额同比增幅均超过100%；深圳地铁集团、武汉城建集团、越秀地产、厦门国贸的拿地金额同比增幅均超过50%。分析指出，央企国企信用状况良好，开发模式追求稳健的经营策略，资金实力跟民企对比优势明显。克而瑞研究中心表示，总体来看，央企国企可谓 “全年无休”，始终是土地市场“生力军”。
分阶段来看，根据CRIC统计，2021年，百强房企在首轮集中供地的拿地金额超过9200亿元，而在第二轮集中供地拿地金额骤减至3400亿元左右，降幅高达63%。按企业类型来看，民企的降幅最大，央企国企在第二轮的拿地金额较第一轮下降 42%，民企的力度收缩幅度则高达83%。
具体而言，区域深耕型房企、规模房企在首轮集中供地表现较为积极，而第二轮、第三轮集中供地中不少民企选择“隐身”，国企和地方平台公司成为拿地的主要力量。
比如在深圳的首轮集中供地出让中，供应的宅地仅有6宗，却也还是吸引了超过20家房企参与。当日竞争最激烈的是西丽一可售型人才住房地块。原本，市场预计该地块或大概率被深圳市人才安居集团竞得，但最后变成万科特建发联合体与龙光的争夺战。最终，经过超150轮举牌，历时近120分钟，该地块被龙光拿下，溢价率高达44.96%。
再如广州首批“两集中”出让土地于2021年4月26日至4月27日连续两天共六场集中拍卖中，实现成交总金额906亿元，共出让42宗土地，规模和热度可见一斑。经过两天鏖战，已出现几个“地王”。
而就在第二轮集中供地中，根据克而瑞数据，民企的投资金额占比减半至25%，而剩余的75%则均由央企国企占据。原本在首轮集中供地中，百强房企中民企拿地金额占比为52%，国企拿地金额占比48%，两者“平分秋色”。
各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示，中海地产全口径拿地金额达337.2亿元，共获取13宗土地，成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业，与中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。
根据中指研究院数据统计，2021年，中海地产的拿地金额为1092亿元，拿地面积为632万平方米，涉及的城市包括北京、天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等。
事实上，房企拿地端与销售端、融资端紧密联系。前述房企投拓总经理告诉记者，集中供地政策对其所在房企的最大挑战之一在于资金盘面的铺排。
自“三道红线”等金融监管政策出台，房企的融资现金流急剧收缩。另一方面，2021年的第二轮集中供地中，各城市对拿地自有资金的审核加强，大幅提升了拿地门槛。
如2021年6月，东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保障局等七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）（以下简称《通告》）。
依据《通告》相关规定，房企在参与土拍前临时成立的“马甲”公司将不具有参拍资格。
克而瑞研究中心指出，随着融资、土拍政策持续趋紧，民企受影响程度远比央企国企明显。
谨慎拿地仍为主旋律
2022年1月17日，国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年，全国房地产开发投资为14.76万亿元，创历史新高，年度同比增长4.4%，但增速连续两年下降；房地产土地购置面积2.16亿平方米，同比下行15.5%；房地产新开工面积同比下降11.4%，下半年以来累计增速连续6个月负增长，且降速不断扩大；2021年1月至11月的土地购置费（计入开发投资）同比微跌0.6%。
尽管土地购置面积出现负增长，但2021年土地成交价款（卖地收入）17756亿元，同比增长2.8%。目前，土地成交增长，土地购置费保持高位，而新开工面积下降，意味着大量地块尚未开发。
2022年1月7日，北京发布2022年首批集中供地出让公告，在全国率先开市，推出18宗土地，将于2022年2月中下旬集中成交。
短期来看，集中供地模式仍将延续，对于部分房企而言，资金压力犹如“悬顶之剑”。
而为应对集中供地政策带来的资金压力，以及提高土地获取概率，一家大本营在深圳的民营房企市场营销中心负责人告诉记者，其所在的房企在2021年选择与其他企业“背靠背”拿地的合作方式，而这也是多数中小房企采取的主要途径。
根据中指研究院数据，2021年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为78.5%，较同期微降0.6个百分点，合作拿地力度基本保持稳定。具体来看，与2020年同期相比，TOP11~30阵营企业拿地权益金额占比较为稳定；TOP10阵营企业拿地权益金额占比下降4.3个百分点；TOP31~50阵营企业拿地权益金额占比略微有所上升。
克而瑞研究中心亦认为，接下来，大部分民企仍应保持谨慎的态势，地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。
其进一步表示，房企投资力度的恢复仍需3至6个月的修复期。对于多数房企来说，谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。一方面，行业已步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地的策略已显得不合时宜；另一方面，去杠杆大背景下，“促销售、抓回款”，保证现金流仍是企业第一要务，“先活下去才能活得好”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面，正在面临全面触顶的态势，从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看，未来或将面临下行的局面。
不过，李宇嘉认为，在此情境下还应看到，一方面，老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑；另一方面，随着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需区域也开始转向这些地区，并将伴随公共服务均等化、居住社区建设等，促进行业从投资向住房消费转型。
