曹舟南：行业主基调不会变，房企经营要转向实业逻辑
中国房地产报
蓝绿双城控股集团董事长曹舟南。（受访者提供）
围绕“房住不炒”定位，未来5年“行业整顿”的主基调不会改变，但政策上会有阶段性的局部调缓。市场将呈现存量、变量与增量共存。房企要从“大开发”转向“大服务”，放下“杠杆逻辑”，转向“实业逻辑”。
高拯坤/发自北京
2021年，房地产行业经历了最为复杂与严峻的考验。从融资到供地，再到预售资金监管和二手房参考价等，全方位无死角的调控政策已经深刻影响到房地产行业未来的走向。
回顾这即将过去的一年，截至11月底，全国各省市已经发布调控政策超450次，70个大中城市中，59城新房价格环比下跌，63城二手房价格下跌。多重因素影响下，楼市过冷风险凸显，房企流动性压力进一步加大，还有不少房企陷入漫长的“寒冬期”。
面对剧烈的行业变动，房企们采取了哪些手段与措施破局？对于即将到来的2022年，房企们有哪些新思考，做了哪些准备？年末岁初之际，中国房地产报记者约访到蓝绿双城控股集团董事长曹舟南。
作为房地产服务行业先行者，蓝绿双城立志要成为中国第一家“铁狮门”，曹舟南亦是房地产行业的执牛耳者，敢想、善做，也果敢决断。这一年，曹舟南带领蓝绿双城在业务模式、内部管理、组织架构与产品服务创新上做出了一系列改变与调整，以进一步契合行业发展。
在曹舟南看来，围绕“房住不炒”定位，未来5年“行业整顿”的主基调不会改变，但政策上会有阶段性的局部调缓。市场将呈现存量、变量与增量共存。房企要从“大开发”转向“大服务”，放下“杠杆逻辑”，转向“实业逻辑”。
他希望，金融机构及投资人应更关注房企的真实发展质量，客观评价房地产项目的风险收益预期，积极扩大股权投资比例，引进专业第三方机构参与，以专业协同的方式防范与化解风险。
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规则正在重构
中国房地产报：2021年是房地产行业的大分水岭，这一年走过来，你感触最深的有哪些事情？
曹舟南：一是行业方向坚定。在“房住不炒”的坚定导向和政策定力下，围绕产品居住属性提升产品品质和服务品质，消退“金融载体”“投资产品”的附加属性，虽阶段性有缓冲性动作，但总体方向没有调整。
二是行业规则正在重构。国有涉房企业成为增量项目主导力量，城市发展基金、房地产发展基金、REITS等直接投资将成为新生力量，中小房企以联合共建方式发展，民营头部房企则重新回到求生存状态。一大批存量项目因其不确定性成为变量项目，整体呈现存量、变量、增量市场共存的状态，行业发展的模式和生态正在重构。
三是企业发展愈发夯实。蓝绿双城首倡的“共建”发展模式获得各界深刻认同，逐步成为行业主流模式和综合解决方案，同时“共建”的领域更加聚焦，内涵更加丰富，规则更加具象，落地更加扎实。
中国房地产报：面对今年以来的新变化新形势，蓝绿双城今年有哪些新思考，采取了哪些新策略去应对发展问题？
曹舟南：蓝绿双城创立三年，正处于成长期，对于今年骤增的变量市场、今后变化的增量市场业务还处于摸索阶段。今年以来主要做了以下六个方面的工作：
在系统解决方案上，蓝绿双城确立资产管理人的角色，以资产投资人（央企、地方国企、金融机构等）为服务对象，推出“啄木鸟计划”，面向存量、变量、增量市场，提供诊断咨询、专业监管、管理置换、重组收购、开发运营等层层递进的系统解决方案，优先保障购房者、地方政府、资产投资人、参建方、供应商等权益。
在具体定位上，蓝绿双城2021年7月确立了“以资本共建为核心的中国房地产行业资产管理公司”定位，基于市场化规则与核心竞争力，为企业资产、城市资产提供资产管理综合解决方案。
在柔性架构上，公司组织机构形成“投资发展中心”和“大生产中心”两大体系，其中“大生产中心”涵括设计、成本、营造、营销、服务等，强化“前台签约落地”和“后台生产销售”的紧密衔接，特别是“以营销为龙头”，以市场定投放，以营销定生产，提高市场反应速度和综合能效。
在限额设计上，按照“高品质”“高性价比”的原则，实施“限额设计”，结构性创新低密住区、高层住区、青创公寓、综合社区、总部园区、综合体、产业小镇、新型社区等八大产品谱系，其中已形成全成本5000元/㎡高层住区和全成本8000元/㎡低密住区标准，并在新项目批量推行，在当前市场环境下重新争取市场主动权。
在共建师队伍上，组建“共建师”队伍，覆盖金融、财务、法务、设计、营造、营销、服务等专业，首批“共建师”超过100人，承接诊断咨询、专业监管以及管理置换、重组收购等业务需要。
在模块化组合上，适应业务发展的需要，形成对应“物理产品”“服务产品”“科技产品”的产品模块化和规划、设计、成本、营造、营销、服务的专业模块化，更好地匹配市场需求、投资人需求。
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未来行业整顿态势不会变
中国房地产报：随着房地产投资开发所需要的各种要素价格上升，企业的利润越来越少，管理红利被视为所有房地产企业经过大扩张之后面对的必答题，你们是怎么做的？
曹舟南：一方面是投资功能让渡，逐步使投资与开发相分离。投资端和开发端各自发挥自身核心竞争力，把主要投资功能让渡于以国有为主体，央企、地方国企、金融机构以投资人身份入场，开发服务商以资产管理人的角色，依托开发能力、产品营造能力、服务能力、经营能力，作专业纵深发展，为投资人提供资产管理综合解决方案。或者与投资人形成双GP的结构，建立真正的“资本共建”模式。
另一方面是区域协同发展，与深耕各区域的中小房企以更优的规则作聚合，推动实现“区域投资协同、区域市场协同、区域专业协同”，特别是营造、营销、服务、持有物业经营等专业协同，优势互补，打通产业资源、资金资源等，以“同行共建”的方式构建新的事业生态。
中国房地产报：对明年房地产市场您有怎样的判断预测？
曹舟南：有四点判断：一是“行业整顿”的主基调在未来5年周期内不会调整，同时基于预控金融系统风险和地方财政压力，阶段性会有局部调缓；二是新增土地近40%用于公租房、保障性住房和共有产权房的建设；三是投资主体基本以国有为主导，城市发展基金、房地产发展基金、REITs等直接投资将成为新兴力量，同时存在债务、管理等问题的存量项目继续形成变量市场，存量、变量与增量市场共存；四是房价以箱体整理为主。
中国房地产报：对于未来的房地产调控政策，您有何建议？
曹舟南：在政策和导向方面有四点建议：
一是坚决贯彻“房住不炒”定位和回归居住属性，从“大开发”转向“大服务”，从“杠杆逻辑”转向“实业逻辑”，围绕客户各项居住需求，更加重视与央企、地方国企、金融机构以及城市管理者、产业方、供应商的共建合作关系，尊重应有的开发秩序和开发周期，回归到住房功能研发、科技创新、品质营造与服务提升。
二是金融机构及投资人应更关注房地产企业的真实发展质量，客观评价房地产项目的风险收益预期；在加强债权投资风控与监管的同时，扩大股权投资比例；积极引进专业第三方机构参与投前、投后全流程的共同评估与管理，以专业协同的方式防范与化解风险。
三是房地产业务监管深化到专业监管、经营性监管，切实发挥项目“董监高”和资产管理人的监管作用，保证资金安全、有序开发、有质量交付。
四是整体盘点存量项目，重新修正全景预期及开发节奏；果断推进存量问题项目的管理置换和联合重组；重新制定新增项目投资标准，共建投资联盟。
