只涨终成历史 “房价不跌信仰”动摇
作者： 孙梦凡
[ 从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制；在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市托底。 ]
这是房价信仰破碎的一年。六个多月前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清预警称：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人，很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人一样，最终会付出沉重代价。”
彼时，深圳对“深房理”涉嫌违法违规炒房，已经成立调查组。但在更多城市，大多人对“房价下跌”还难以形成共鸣。站在2021年的终点回望，我们会发现深房理事件、房价预警信号，正好站在楼市转折的关键点。
7月份开始，全国商品房销售出现大逆转，随后金九缺席、银十不再，楼市直接从高热坠入寒冬。房价下跌的城市数量，也越来越多。调控加码从严、信贷环境收紧，房企违约风波，都是肉眼可见的影响因素。而楼市大反转的最根本因素，是房子的“投资”属性被剥离。
从热到冷，市场拐弯
2021年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。
据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控次数保持高位，单月高达56次。从累计数据看，2021年全国各地汇总的房地产调控次数已经超过580次。
从供应端来看，“三道红线”与“房贷集中度管理制度”持续发力，多数银行涉房贷款占比下降，信贷环境收紧，开发商被迫降杠杆；土地市场同样掀开新篇章，集中供地的出台，叠加拿地销售比不超过40%，房企的地、钱两大要素均受到强监管。
从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制；在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市托底。
典型如深圳，年内调控加码高达20多次，重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰。广州同样是调控高发地，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。
在这种基调从严、史无前例的调控环境下，2021年楼市也走出大逆转行情。
国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售高开低走，但总体仍创历史新高，7月份之后，全国商品房销售开始出现负增长，金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%。
二手房成交同样降温。据贝壳研究院数据，10月50城二手房成交量与9月基本持平，单月同比降幅扩大至48%，单月成交量维持在2019年3月以来的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。
第三方研究机构克而瑞研究中心认为，销售规模快速回落，主要因涉房信贷收紧后，部分城市居民购买力透支问题的暴露；一些三四线城市，市场下行后预期转变，购房情绪转向持币观望。
二手房指导价和住房信贷环境的持续收紧，使得楼市的流动性变差，而大型地产公司债务违约则进一步加剧了房企的资金链困境。
房价下跌渐成常态
楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。
据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。
具体而言，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市9个，环比下跌的城市59个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市63个。也就是说，有超八成样本城市的房价，短期内处于下降通道。
同比去年看，大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄等16个城市，新房价格处于下跌态势。二手住宅方面，石家庄、太原、长春、哈尔滨、南宁、贵阳等地也处于下跌态势。
中国社会科学院发表的《中国住房发展总报告（2021-2022）》显示，2021年全国住房均价增幅先快速上升，1～2月份大幅上涨至11228元／平方米，同比涨幅达到16.8％，此后涨幅逐月回落，截至10月全国房价平均为10513元／平方米。
从空间上看，上半年城市分化加剧，下半年各线城市普遍降温。当下，不仅是一二三四线城市之间，房价走势存在差异；即便在一线城市内部，板块之间也在分化，高热与低温区域冰火两重天，房价的分化与复杂化正在加剧。
对手握多套房产的人来说，房价下跌并非乐事。有石家庄本地人士告诉第一财经记者，近期打算尽快出手多余房产，留一套自住即可；但对刚需族来说，房价下跌是负担减轻的开始，许多在二三线城市工作的年轻人，在等待房价趋于友好，看准时机进场。
从目前的信号看，房价横盘的走势，短期内仍会持续。
中国社会科学院认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3％至3％，商品住房销售面积变动将在-1％至-5％。
中指研究院认为，11月房价呈现下跌态势，是市场开始转向的重要标志。目前二手住宅价格环比连续2个月下跌，表明未来新房价格还会进一步下行。
标普信评表示，在“三稳”政策环境下，全国房地产市场规模不会出现显著萎缩，预计2022年商品房销售面积下降5%左右，价格小幅下降2%左右。
政策托底不代表反转
随着楼市明显降温、房企债务危机频发，一些“救市”声音也开始出现。许多房企人士都在暗自期盼明年政策放松，希望挺过今年后，楼市出现明显反转。
地方政府层面，为楼市托底的举动也在悄悄出现。据不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20多个城市都拿出“真金白银”，提振房地产市场。
20日，黑龙江省人民政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文，提到多措并举推行促销和优惠政策，引导市场预期等，不过文章第二天便被撤下。
与此同时，近日吉林省发改委主任李国强在新闻发布会上表示，要推动房地产市场运行再稳健一点，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房等。
官方层面，四季度成为楼市政策的“拐点”期，以央行为首的主体频频释放积极信号，信贷环境等政策端迎来边际微调。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出促进房地产业的“良性循环”。
国家金融与发展实验室发表的文章认为，2022年房地产调控政策将出现微调，房地产市场最坏的阶段可能已经过去，但难以出现V形反转。当下，政策变化更多体现为“防风险”，“房住不炒”的指导思想不会改变。
从城镇化角度看，当前我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，城镇户均套数超过1，城镇化人口比例已经超过60%，加上人口老龄化加速到来，房价与居民收入水平相背离，再将房地产作为刺激经济的手段，已不符合时代现状与需求。
同时，房地产税也对市场预期产生巨大冲击。12月27日，全国财政工作会议在北京召开，会议称，做好房地产税试点准备工作。
多家机构认为，目前调控出现边际微调，并不代表全面反转与放松，政策底线是“房住不炒”，上限为“防止硬着陆”。2022年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”的定位，在此基础上，加快构建保障性租赁住房等住房保障体系，加快新城镇建设。
关键词： 只涨终成历史 “房价不跌信仰”动摇
