原标题：烂尾项目频出 银行强化预售资金专户风控
本报记者 秦玉芳 广州报道
随着房地产企业流动性风险暴露加速，开发商承建楼盘预付资金监管问题越来越受关注。
近来，佳兆业、恒大等多家地产企业所属楼盘项目就曝出商品房预售资金未存入银行的预售资金监管专用账户。
与此同时，各地政府部门相继推出商品房预售管理规定，加强对商品房预售资金的监管。据公开资料显示，9月份以来已有广东、湖北、天津、厦门等10余个地区出台专项政策，联合银行机构强化预售资金专用账户监管。
多家银行业务人士表示，以往开发商挪用预售资金的情况并不少见，主要问题是开发商未将客户认购资金存入监管专用账户，甚至部分银行出于对房企的信用认可一定程度上放松了监管；近来随着大型房企信用风险加剧，银行在重点加强对房企风险事件排查，其中包括专用监管账户的资金用途监管。
商品房预售资金挪用风险频发
近来，大型房产企业流动性风险加剧，越来越多房企楼盘出现逾期不能完工的情况。与此同时，开发商因挪用预售资金导致在建项目难以顺利完工的情况也在大幅增加。
深圳佳兆业云峰汇项目业主近日发文称，因开发商违规抽走本应处于监管状态的预售房款，导致项目出现资金问题，引发整个楼盘停工。沈阳某在建小区业主也透露，去年9月份交房至今都未能完成备案，开发商称没有资金存入监管账户导致不能网签。此前，有媒体报道陕西西安某小区约20亿元预售款项未存入预售资金监管账户，使得项目因资金短缺停工数月。
随着商品房预售资金监管问题的频繁曝出，银行越来越重视对房企预售资金账户的管理。
预售资金专用账户是开发商在办预售证时向国土局提交的监管账户。根据监管要求，开发商需要在银行开立专门的预售资金专用账户，对业主认购的商品房资金进行监管，用以支付工程建设、项目运营开支等，以保证工程的顺利完工。一般而言，购房者将房款全额打进监管账户，住建部门和银行会锁定其中一部分重点监管，不同地区对锁定比例规定不同。
各地政策大多明确预售资金的监管范围为全部购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等；从预售资金存取方式来看，各地均要求预售资金全部存入监管账户，且多数要求直接存入。
某国有银行对公业务经理王海（化名）透露，通常情况下房企在银行的预售资金专户是不能随意取用的，需要有相关部门的批准，银行要根据企业提供的用途材料进行审批放款。“不过有的房企私自将预售资金挪作他用，根本没有将资金存入专户，使得银行无法对资金用途进行审核监控。”
王海还指出，以前各地对于房企的预售资金监管政策差别较大，有些地区甚至对前百强的房企基本不会做太多监管，对预售资金锁定比例定的也比较低，房企会将部分预售资金挪作他用的情况较为常见。
某股份制银行广州某支行业务负责人指出，即便房企将预售资金存入监管专户，因为有的银行监管力度偏弱，也可能会出现资金挪用的情况。“房企资质好、运营情况良好的情况下，有的银行会放宽对企业的专户监管，在企业支取预售资金时，银行对企业的用途、合同真实性等操作流程的把关不严，会出现企业挪用资金的情况。”
王海表示，最近两年房企融资越来越难，企业挪用预售资金的情况也越来越严重，有些房企没有准入监管专户导致商品房无法完成备案网签，尤其今年以来很多大型房企出现流动性危机，很多楼盘因为资金不足被迫停工。
安信证券池光胜在研报中分析指出，商品房预售制度建立以来，对缓解住房建设初期开发资金紧张、促进住房供给、推动房改发挥了积极作用；但过去部分地区预售资金监管较为宽松，形成了部分房企通过使用自有账户收取购房款、虚报工程进度提前支取预售款、项目“打包”监管、利用时间差套取资金便利等违规挪用预售资金的乱象，增加了项目交付的不确定性。
银行加强资金挪用风险排查
7月，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确应加强商品房预售资金的监管，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。
此后各地纷纷落地举措，提升重点监管资金比例、减少提取额度及次数等，升级预售资金监管。
重庆住建委9月发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，取消了对信用资质不同的开发商实行差别化的资金比例监管，改为全市房地产项目的预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。
11月北京住建委颁布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版征求意见稿）》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。
天津等地还要求，开发商应当按幢或者多幢开立预售资金监管账户。部分地区还通报未按规定存入商品房预售监管资金的房企及项目名单。
中银地产分析认为，对预售资金监管的优化调整，实际主要目的均是防止出现房地产开发项目烂尾，保证工程建设，维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业的健康发展。
各地监管机构升级监管政策的同时，银行机构也纷纷加强了其对合作开发商的预售资金监管的流程管控。
王海告诉记者，以前银行对实力强的房企管控不是很严格，对支付申请资料真实性核查并不会做很强的审查，至于放款后资金真实用途追踪也比较弱。“现在根据总行要求，已经在全面加强这一业务操作流程的管控，严审查、严放款，对资金用途也要进行深入追踪。”
池光胜在研报中分析认为，此前，预售资金监管较松造成房企“受限货币资金剔除率”明显偏低和“现金及现金等价物账面金额”大幅高估。这可能诱导房企在“现金幻觉”下过大地支出现金，当监管突然收紧时，房企实际可动用的现金会显著小于按照此前资金筹划下预期可动用的现金，房企流动性开始承压，预售资金监管执行越严，房企流动性压力越大，进而形成负反馈。
实际上，不仅预售资金监管，银行近来对房企资金用途管控也在全面升级，风险排查力度持续增大。
王海表示，9月份以来对大型房企的风险排查一直在做，主要是目前在建项目进展情况、信贷资金实际用途情况，是否存在资金挪用等问题。
另一股份制银行深圳分行对公业务人士透露，以前银行对预售资金账户监管不是特别严，房企或多或少存在一些资金挪用的情况，现在重点关注资金挪用的情况，一旦发现存在挪用风险的，会重点跟进并处置。
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