编者按 房地产业素有“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的说法。一般来讲，房企进入一个新的城市，除了要了解当地的经济规模和居民收入外，还要研究当地的人口结构和人口流动情况。那么第七次人口普查数据对房地产行业将产生什么影响？房地产行业发展潜力如何？未来将呈现哪些趋势？针对这些热点话题，《中国消费者报》策划了“从人口普查数据看房地产行业趋势”系列报道，将一一为您解读。
■本报记者 孙蔚
第七次全国人口普查数据显示，全国人口共141178万人，与2010年 （第六次全国人口普查数据）的133972万人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。这一数据表明，我国人口10年来保持低速增长态势。那么人们对住房的需求还会增长吗？房地产行业还有发展前景吗？接受记者采访的多位专家一致表示，对此大可不必担心，中国的城镇化进程仍大有可为，新增住房需求仍有较大潜力。
人口基数大，购房需求仍在“在本次人口普查数据中，中国人口呈现老龄化、东移化、城镇化及高素质化等特点，未来将会对中国的房地产市场产生深刻影响。”戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东对《中国消费者报》记者表示，“本次人口普查意义重大，通过对人口结构变化的分析，可以让我们理清未来中国房地产市场的发展方向，从而积极应对人口发展可能出现的机遇、风险及挑战。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《中国消费者报》记者采访时则认为，人口总量年平均增长率虽然比上一次人口普查低，但考虑到我国人口基数大，哪怕是微幅的增长，也是巨大的绝对数量，人口红利仍在。加上劳动年龄人口占比超过60%，而国人在任何年龄段的买房需求都很旺盛，这有助于稳定楼市的基本面。
此次人口普查显示，0-14岁人口为25338万人，占17.95%；15-59岁人口为89438万人，占63.35%。李宇嘉认为，后者是购房主力人群，前者是未来住房主要需求者。
同策研究院分析师汪恒赞同李宇嘉的观点。他表示，2020年0-14岁人口比重明显高于2011-2019年平均水平，对于房地产业而言应该是一个好消息，因为人口总数和儿童数量的增加都意味着市场需求的扩张。
城镇化率上升明显，未来潜力巨大
此次人口普查数据显示，住在城镇的人口为 90199万人，占63.89%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。在新型城镇化进程稳步推进下，10年来城镇化率上升明显。“十四五”规划纲要中明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%。在新型城镇化的带动下，未来10年城镇化水平仍将提高，房地产市场需求整体仍有释放空间。
魏东对《中国消费者报》记者表示，中国的城镇化率在过去10年中从49.7%上升至63.9%，平均每年有超过2000万的人口从农村进入到城市。农村人口向城市的迁移将会在消费、住房、城市基础设施建设等多方面推动区域经济的发展。城乡统筹、城乡一体、产业互动、和谐发展的新型城镇化将成为未来中国经济包括房地产市场发展的动力来源。“当前我国的城镇化率离70%这一国际公认的达标水平还有很长一段距离。”李宇嘉对《中国消费者报》记者直言。
李嘉宇认为，推进新型城镇化依然是未来一段时间国家政策的大方向，包括就近城镇化、大城市化、都市圈发展、县域城镇化、郊区新城等，多种形式的城镇化还有巨大的潜力，政策方面也会大力引导，预计由此带来的新增住房需求还很大。
流动人口、老旧小区改造是新增长点
由于经济的快速发展、交通的日益便捷以及落户门槛的逐渐降低，城市之间的空间距离被明显拉近，流动人口的规模也在明显提升。
此次人口普查数据显示，2020年人户分离人口为49276万人，其中，流动人口为37582万人，与2010年相比，流动人口增长69.73%。
记者发现，这一数据远超2018年《中国流动人口发展报告》中2.4亿流动人口的总规模，说明流动人口规模还在持续上升。
魏东对《中国消费者报》记者表示，庞大的流动人口规模也带来了巨大的居住需求，尤其是刚需人群有望增加。卫健委对流动人群的调研数据显示，约有三成流动人口在流入地拥有住房，也就是说有1亿流动人口在流入地拥有自购房，这一规模不容小觑。
另一方面，受制于购买力、个人居留意愿等多方面因素，绝大多数流动人口的居住需求还要靠租房来解决，这也意味着巨大的租赁市场发展空间。
中原地产首席分析师张大伟接受《中国消费者报》记者采访时提出，除了人口红利带来的住房需求外，现在存量住房的供应情况也有不少可以提高的空间。比如，有的住房不成套、没有独立厨卫阳台，很多老旧小区亟须改造，拆迁需求也较大，这部分人群对美好居住环境的诉求也很强，也会支撑房地产市场的发展潜力。
