记者|牛钰
“虽然所有人觉得突然，但我不觉得是突然。”把董事长之位交给职业经理人陈序平后，龙湖创始人吴亚军周末现身投资者会议。
(资料图)
10月30日傍晚，吴亚军、龙湖新任董事长陈序平与CFO赵轶一同参加了龙湖集团投资者会议。
吴亚军再次提及交班的原因，是要将龙湖的公司化治理继续推进。这场交班已经在她在心里酝酿了三年，一直在准备安排接任董事长的人。
2019年，55岁的吴亚军到了法定退休年龄。那一年，她曾带队去美的集团交流，看到创始人何享健完全把公司交给职业经理人方洪波而不是“二代”打理，且做出了一定的成绩，让她下定决心要将龙湖交给职业经理人团队。
除了继续推进公司化治理，曾获得“中国女首富”的吴亚军也再次提到卸任的个人身体原因。由于常年的糖尿病和甲状腺等疾病，她精力上已有些力不从心。
“前段时间出现心脏问题，一直没查出原因。”在两天前的龙湖合伙人大会上，与多年的老同事告别时，吴亚军提到了身体状况。因为她刚做完眼部手术，当天戴着墨镜，“后续还要继续手术治疗。”
在吴亚军的设想中，交接班事宜原本安排在今年中期业绩前后。但彼时龙湖受瑞银一份报告及商票逾期谣言影响，股价出现大幅下滑，随即忙于澄清传言、安抚投资者以及大股东增持，叠加销售额未出现回正，交接期才延迟至今。
至于选择目前的时机，吴亚军表示，三季度以来龙湖销售已经回正，而且年内到期的债务都已还清，明年到期债券也在提前准备，这个时候辞任我认为是一个比较好的时机，从公司的状态来讲，也比较愿意这时候来做。
当有投资者问到下一步她的角色转换时，吴亚军表示，作为大股东她是非常关心业务发展的，尤其关注公司的商业模式，是否符合生意逻辑、能否寻找新的增长点以及如何规避风险。
刚刚接任董事长的陈序平也在会议上总结了近期的主要工作，以及龙湖未来五到十年的规划。
今年前9个月，龙湖的销售金额为1456亿，较去年同期的2019亿元下降27.92%，累计实现经营性收入约172亿元，其中投资性物业租金收入约88.6亿元。“三季度销售同比转正。现在龙湖有底气拿地是因为我们已经提前做了安排。”
陈序平表示，去年8、9月份，公司就洞察了苗头和变化，做了战略聚焦——城市聚焦、航道聚焦。当时已经注意到一些城市不对劲，所以将之前的68个城市，分为20个重点城市，14个机会城市。航道方面主要有5个主航道，主要的目标都是现金流和利润增长。”
今年9月至今，龙湖在土地市场加大了投资力度，于北京、上海、成都、合肥、西安、合肥等城市共拍得10幅地块，拿地金额超百亿。
“我们最近拿的地都比较优质，现在能级比较高的城市也有限价，所以利润不会说特别高，但非常安全。最近一些城市在减少供地，龙湖获取项目要看项目本身周转的利润和要求，所以我们会根据现在供地的情况来稳健铺排11、12月的拿地计划，优中选优。”
陈序平认为，把公司做好，股票的基本面就会更好。当下的时间点在做好资金量入为出和安全性的情况下，会优先把盈余的资金放在经营上，也会减少新获取的投资，尤其是投资性物业。未来两三年会放缓一些，把资金用于确保集团安全的情况下，优中选优获取好的住宅项目。
“未来一年会格外重视现金流的安排，包括融资和经营性现金流，利润稳中有增。”陈序平表示。
龙湖目前在手重资产购物中心有114个，开业了66个，这些购物中心是可以做物业开发贷，周期一般是10-15年，可以用来对冲一部分公开市场因为投资人信心降低导致的成本比较高的贷款。融资型现金流之外，会格外关注经营性现金流，力抓回款率。
至于债务方面，CFO赵轶表示，龙湖目前仅有1.6%的外币风险敞口。今年无到期的公开债务，正在提前偿还第二年200亿规模的债务，近期正在推进的是51亿港币的银团贷以及明年4月到期的3亿美金美元债。
截止9月末，龙湖资金净余额约800亿，其中监管资金余额215亿。到年底，随着项目竣工提款，210亿左右的监管资金到年底会降到200亿以内，同时现金流会达到800亿左右，监管资金会比半年更低，净负债率会稳中有减。
在陈序平的设想中，龙湖未来五年的规划是围绕20个主力城市，目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。
未来十年左右的计划是，经营性收入目标将达到1000亿元，有息负债降至1000亿元。
会议的最后，吴亚军表达了对投资者的谢意，也再度肯定了陈序平及龙湖的管理团队，以及对龙湖未来的祝福。
“公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。
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