转自：证券日报
9月14日，华夏合肥高新创新产业园REIT正式向公众发售，这是全市场第18单获批的公募REITs，也是市场上第5单产业园REITs。
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“我们预计华夏合肥高新产园REIT大概率会在发售首日就出现比例配售的情况。”一位头部券商产品经理对《证券日报》记者表示。
《证券日报》记者从各渠道人士处了解到，在基金发行持续低迷的市场情况下，资金对公募REITs的认购热度有增无减。同时，大多数渠道已引导投资者做好认购权限的开通及资金准备，并告知投资者资金回拨的时间。如某大型券商理财经理表示，若产品9月14日发生比例配售，预计资金将在9月16日晚清算后回到账户。
公众发售部分拟募集规模
仅为1.61亿元
华夏合肥高新产园REIT的落地备受市场关注。据悉，该产品在8月29日正式获得证监会发行批文后快速进入发行阶段，仅12个工作日即正式开始向公众发售，网下询价阶段也十分受资金青睐。华夏基金相关人士向《证券日报》记者介绍，“参与询价的网下拟认购份额为网下发售份额的156.89倍，刷新了已有公募REITs网下询价记录。”
在资金热度持续不减和公众发售份额较低的双重背景下，公募REITs发行首日即比例配售已不再是“新鲜事”。与此前发行的公募REITs相一致，华夏合肥高新产园REIT向公众发售的份额占比同样较小。此次华夏合肥高新REIT发售的基金份额总额为7亿份，其中公众发售的初始基金份额数量仅为0.735亿份，按照发售价格2.190元/份计算，公众发售部分拟募集规模仅为1.61亿元。
目前，产业园REIT产品的稀缺性仍相对明显，这也是此类公募REITs认购热度持续火热的另一个原因。截至9月13日，我国上市的产业园REITs共有4单，分别是建信中关村REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT。另有国泰君安临港创新产业园REIT于近日获批，若华夏合肥高新产园REIT与国泰君安临港创新产业园REIT顺利上市，全市场产业园REITs将扩容至6只。
“目前已上市的产业园REITs底层资产地理位置优越，经营和现金流相对稳定，资质较优，整体回报率较有吸引力，不仅派息率相对银行理财收益率更高，更有二级市场价格上涨的资本利得加成。”恒生前海基金对《证券日报》记者表示。
产业园REITs产权清晰
具备较强增值潜力
对于未来我国产业园REITs的投资机会，多家基金公司表示，产业园REITs产权清晰，具备较强的增值潜力。
“我国现有产业园数量较多、规模较大，且底层种类丰富，为公募REITs提供了具有吸引力的基础资产，且政策层面也支持通过发行产业园REITs盘活存量资产，可以预见未来产业园REITs的数量会越来越多。”恒生前海基金对《证券日报》记者表示，从市场研究机构对美国工业REITs的分析来看，美国工业REITs长期平均综合回报率高于各业态均值，在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，产业园REITs具备一定的投资和配置价值。
一位大型金融机构投资经理对《证券日报》记者称，“产业园区是基础设施资产的重要组成部分。此类资产具有较高的科技创新价值和经济附加值，产权清晰，收益相对稳定，具备增值潜力，且底层资产规模大、定价逻辑直接。”
从回报率特征来看，产业园REITs兼具股债特点，是高派息、风险适中的投资产品。由于产业园类REITs现金流主要是租金收入、物业管理费等，容易受到所属区域、行业周期、竞争资产质量等因素影响，波动也会相对较大。另外，其底层资产价值具有一定上升空间，资产的成长性相对较强，因此这类REITs的股性特征也更明显。
值得注意的是，近日有部分市场人士认为未来产业园REITs的二级市场涨跌趋势或趋近，对此，有业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示，“整体来看，产业园REITs上市以来涨幅较高，与项目资质、资产稀缺性、市场情绪等有关。拉长周期看，目前已上市的产业园REITs在同统计区间的涨跌趋势大致相似，区位和基本面因素会导致涨跌幅存在一定的差异，但整体差别不大。但不同的产品底层资产不一，未来解禁压力、供给增加、市场情绪波动等都会对收益率产生影响，投资者也需要关注其中的风险因素。”
未来，可能还会有哪些新的资产类型？博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨向《证券日报》记者介绍，“光伏、风电等新能源资产或成为重要类别。挑选项目重点要从项目合规性、收益稳定性两个维度去考量。”
“随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚对记者表示。
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