来源：财经天下周刊
当一路高歌猛进的黑马房企因为资金问题，纷纷按下暂停键时，在一旁冷眼旁观的老牌房企们，手握现金，开始进场扫货了。然而，这个漏好捡吗？
撰文 /李逗
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房地产行业的春天又要来了？
8月底9月初，各大房企陆续发布了中期业绩，虽然业绩乏善可陈，但行业大佬们却对行业的前景表示乐观。
万科董事长郁亮不再喊“黑铁时代”了，他表态称，“短期楼市已经触底”；龙湖董事长吴亚军也重申，“房地产底部已至，对整体房地产市场保有信心”；旭辉董事长林中更是指出，“未来两月房地产销售会有20%-30%的增长”。
不过，说归说，却还没有一家房企敢于公布具体的投资目标。相较之下，新世界中国郑志刚的投资计划就要显得雄心勃勃多了。“新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。”郑志刚说。而100亿元的投资金额，已经相当于整个新世界集团一年营收的六分之一了。
郑志刚，是香港四大家族之一郑家的第三代接班人、新世界集团创始人郑裕彤的长孙。在香港房地产的黄金时代，郑裕彤和李嘉诚、李兆基、郑裕彤、刘栾雄……这些如雷贯耳的名字一起，成了内地很多房企争相效仿的对象。
那几年，这些老牌房企作为被学习的标杆，开了内地楼市风气之先。但在内地房地产最高歌猛进的年份里，曾经引领行业的老师傅，逐渐淡出了人们的视野，舞台光环留给了野蛮生长的内地黑马房企。
然而，在楼市陷入低谷后的2021年下半年，老牌房企似乎又要杀个回马枪了？新世界，恒隆集团、嘉里建设、瑞安、仁恒置地在内的多家房企，重新回到了投资市场。甚至连10年都未踏入内地投资市场的和记黄埔，也悄悄报名了广州首轮集中供地的竞拍。
这些曾经被视为“错过发展红利”的老牌房企们，真的要回来捡漏了么？
拿着现金跑步进场？
曾经被视为投资保守的老牌房企新世界中国，现在成了各个爆雷房企的座上宾。
今年年初业绩会上，郑志刚难掩喜悦之情，他表示，整个大湾区的内地开发商缺钱，新世界有钱，是比较靠得住的，“所以有100个项目找我们谈收购”。
话说得很凡尔赛。毕竟，相比一众负债累累的房企来说，新世界中国的负债率常年保持在50%以下。上半年账上可动用现金还有619.55亿港元，比年初又增加了近100亿港元，资金池越来越充裕了。
因此，许多房企开启“卖卖卖”模式的时候，郑志刚考虑的是如何“买买买”。年初业绩会上，他数次提及要逆市扩张，“这个形势反而成为集团收购优质土地的契机，同时可以加快入账”，他进一步透露，将预留约200亿港元资金用于收并购。
业绩会后没多久，新世界发展就接手了龙光集团旗下的一项高速公路资产。4月26日，新世界发展以总价19亿元收购广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权。彼时的龙光集团，正深陷债务泥潭中，急需救命钱。
很快， 新世界又在今年5月宣布，旗下新创建集团斥资22.9亿元收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。而为了加快内地发展速度，新世界中国也在借助合作伙伴的力量拓展业务。今年4月26日，新世界中国和招商蛇口签了一份合作协议，双方斥资百亿开发商业项目——“K11Ecoast”。
新世界大手笔进军内地楼市，是因为它们已经尝到了甜头。截至2021年底，新世界中国销售额达93.4亿元，其中，以大湾区为首的南部地区贡献了超过87%销售额；新世界在内地的物业投资收入达10.2亿港元，同比上升16.7%。
从财报数据上来看，截至2021年底，新世界中国拥有约551.6万平米的内地土储。这一土储规模，虽然还没有恢复到2016年827万平米的水平，但目前新世界中国项目的布局，普遍扎根在内地一二线城市的核心地段，集中度更高。
一位房企观察人士透露，新世界中国早期内地土储下滑，主要是基于业务调整的策略。“过去这十年间，它出售了多处香港非核心地段的商铺，套现后将资金都投向了内地，尤其在广州、粤港澳大湾区等地的投资额很多，比其他老牌房企更偏重内地投资。”
相比新一代房企来说，这些老牌房企经历了半个多世纪的大浪淘沙，尤其擅长逆周期操作。2008年和2011年的市场低迷期，这些房企曾四处捡漏，低价拿地。而面对2022年这一次的低迷期，巨头们似乎也做好了加码之势。
除新世界发展外，嘉里建设、瑞安房地产及香港置业等，也纷纷释放积极信号，意图加码布局楼市。譬如，2021年12月，瑞安房地产联合武汉城建集团以170亿买入了武汉3宗地块，刷新了当时的武汉总价地王；2022年1月，嘉里建设又以133亿元的价格，获取了上海黄浦区一块商住办地块；甚至近十年都没有参与内地土拍的李嘉诚，也在今年5月份罕见现身广州第一轮集中土拍。
曾从事房地产行业20多年的地产分析师邓志浩透露：“港资房企的业务只集中在一线和少部分强二线城市，三四线城市它们完全没有下沉，因此没有受到这轮债务危机的牵绊。再加上香港楼市过去十年，基本处于一个超长的牛市周期，所以它们资金状况普遍较好，所以最近一段时间，它们有实力也有兴趣，接洽一些爆雷企业的资产包。”
邓志浩称：“现在的土地市场是急缺买家的，市场比较低迷，在此情况下，港资企业可能反而会逆周期操作，抓住机会拿下一些优质项目。”
恒隆地产陈启宗在今年业绩会上也直言，如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会，“如果一个城市平时卖很多地，现在卖地收入少了，会不会让我们有机会用一个比较好的价钱买土地？”
当年被群嘲，而今成救星？
港资房企曾经是内地房企的入门师傅，它们那套卖楼花、高杠杆的运作模式，深深影响了内地一大批房企。
内地房企青出于蓝而胜于蓝，在这一模式下，诞生了万科、恒大、碧桂园等千亿级别开发商。经过二十多年的沧海桑田，这些“门徒”早就把老师傅们远远甩在了身后。
然而，当内地黑马房企高歌猛进，一路狂飙时，港资老牌房企却反而变得越来越保守。
上世纪80年代初的楼市危机，90年代末的金融风暴，将几百家港资房企淘汰得只剩下几十家了。幸存下来的房企，心有余悸，开始把避险作为企业生存的首选，不再简单迷恋规模。它们转头调低了投资规模和速度，走上了“捂盘惜售”之路。项目的开盘时间越来越长，投资风格也越来越谨慎，光是项目的前期调研就得花上好几年。
从2013年开始，它们集体上演了一次“急流勇退”。不仅是李嘉诚开始出售内地资产，包括恒基、新世界、九龙仓、新鸿基、嘉里建设等在内的房企，纷纷开启了“卖卖卖”的节奏。
2016年-2017年，这些房企又掀起第二次出售潮，仅新世界中国就出售了高达300亿港元的资产。而当时的内地房企们正在开展一轮规模竞赛。碧桂园、融创等头部房企正迈过千亿规模线，朝着万亿目标奋进。许多原本名不见经传的区域性房企，也借由高周转路线，轻松踏入了千亿阵营。
对风险的认知不同和企业的经营逻辑各异，导致内地和香港房企画风大不一样。香港开发商普遍都是家族企业，几大家族基本上已经是二代三代掌管企业。比起父辈们的勇于开拓，二代三代掌门人更追求的是家族财富的世代稳健增长，以及企业的长治久安。相比之下，内资房企似乎少了一些这样的资本优势，普遍依靠的是高杠杆、高周转，以此提升规模。
“家族企业更关注企业的传承和延续，更加追求长期经营。而国内的管理人很多是职业经理人，追求的是业绩增长，所以目标不同也会导致经营风格的不同。”一位观察香港企业的从业人士说道。
对于楼市走势的认知分歧，还引发了一场房企大佬间的舌战。2017年的博鳌房地产论坛上，一场主题为“保守的港资房企会不会被内地房企取代”的辩论开始了。
作为嘉宾之一的中原地产董事长施永青，看好内地房企，他表示：“在商业上，一定是愿意冒风险的人机会多、成就大，香港第二代开发商就不敢冒风险，所以我看内地开发商的胆识超过了香港。”
当时，台上的嘉宾还有恒隆地产的陈启宗、旭辉的林中、路劲的单伟豹、彼时有关“港企错过了大陆房地产发展的黄金十年”的声音在业内盛传。一些人甚至认为，这些港资房企不仅不会有太多市场份额，甚至连香港的份额可能都保不住。
听到这些言论后，向来以敢言著称的陈启宗回怼得最直接，他表示港资房企不会没落，一味追求规模只会是飞蛾扑火。不过，迷恋速度的房地产商哪里会听这种劝。当时的房地产市场还是一派欣欣向荣之象，万达的王健林做着“清华北大，不如胆子大”的演讲；融创的孙宏斌则四处扮演白衣骑士，到处撒钱并购项目。
规模发动机越来越快后，楼市的市场份额逐步被大中型房企所吞食，而最早抄底楼市的那批老牌房地产商们，几乎再也看不到它们的投资身影。
时隔5年后，2022年，大多数杠杆拉满的房企陷入资产困境，它们不仅没钱买地，甚至只能亏钱出售房产。2022年的博鳌房地产论坛上，主题已经变成了“创造未来，寻求破解之道”。
仍然作为出席嘉宾的陈启宗，这次的点评更加犀利，“以往20多年来，很多疯子在这个行业里。说得直白一点，不止是疯子在做投资、做生意，从某个角度来看，整个行业都是疯子”。
他甚至直言劝告，转型还是转行，这是大家今天要思考的问题，“退出也是一个机遇，时间不在你跟我手上，时机来了，要是你应该退出房地产市场的，也应该抓住那个机会。“
赚大钱的机会一去不复返
在劝告激进房企退出行业的同时，老牌房企开始回归内地市场。不过，这一次，钱没有那么好赚了。
房地产行业从增量扩张进入存量厮杀阶段之后，重视土地精细运营的老牌房企，似乎可以发挥其所长了。
很多港企巨头擅长精耕细作，此前它们已经打造出了一些高端商业品牌。比如，新世界中国的k11、恒隆地产的恒隆广场、新鸿基则发展出了IFC、AMP两条产品线等等。这些老牌房企擅长开发并持有核心一二线城市的物业和商业地产项目，发挥自身的开发和运营优势，获得更好的现金流。
邓志浩认为：“相比其他商业开发，这些老牌房企手中握有大量的优质商业资源，所以商业项目是它们的优势，这个对地方上吸引很大，很多地方也很欢迎通过它们的进驻来带动当地税收。”
不过，高端物业的资源毕竟有限。为了进一步开拓市场，部分港资房企也将存量运营的方向，瞄准到了城市更新领域。2021年以来，不少房企通过合作开发、收并购及城市更新等多个渠道，扩大自身的土地储备。
比如，2021年，瑞安房地产与上海永业集团以50/50的比例成立合营公司，开发上海市黄浦区122街坊太平桥社区城市更新改造项目。去年9月，新世界中国收购3宗大湾区旧改项目，包括深圳龙岗区188工业区改造、光明区光侨食品厂项目及广州市海珠区第二人民医院宿舍项目。
然而，比起地产开发业务，城市更新业务的难度要大得多。不仅开发周期动辄五六年以上，且这一业务非常考验房企的运营经验，是很多规模房企啃不动的“硬骨头”。
恒大许老板就撞过这个南墙。2020年到2021年期间，许老板通过收并购模式，迅速拓展了广深一带城市更新面积。但据本地一位房企投资经理透露，“恒大的资产并不太好，因为其中牵涉的利益关系太复杂，处理起来难度极大，现在都成了烫手山芋。”
即使从2006年起就参与城市更新的万科，时至如今，南方区域也仅有城市更新项目77个。万科南方区域BG首席合伙人孙嘉直言：“城市更新的难点在于，项目流程复杂且缺乏标准化，从前期孵化到获取国土证周期长 。改造范围内房屋产权性质复杂，原住民利益诉求需妥善处理，相关政策存在不确定性，业务模式可复性差，利益相关方关系复杂，沟通难度大。”
老牌房企虽然手握现金，但要真正啃下这些硬骨头，难度不小。负责城市更新业务的深圳西政资本投资副总监刘靖认为，“港资除了资金优势外，它还熟悉市场化操作，所以还有一个从市场层面介入前中端业务的优势。但在旧改项目落地阶段中，因为各地情况不一样，港企容易水土不服。所以，对于项目的各个环节，港企还需要有一个综合的评判，对于一些还在立项阶段的项目，推进和操作难度会相对比较大。”
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