记者 | 黄昱
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延期四个多月后，富力地产2021年经审核业绩报告终于在8月7日刊发，然而亏损数据较此前未经审核业绩报告翻倍。
据富力地产2021年经审核业绩报告，其去年一整年亏损金额达到约164.7亿元，而未经审核业绩给出的数据是亏损88.5亿元。亏损增大的原因在于存货减值拨备的数据增加了69亿元，最终确认2021年存货减值拨备为150亿元。
“存货减值拨备”发生的原因是在市场下行的背景下资产估值出现减值，未来可变现净值低于成本价。事实上，房企在2021年存货减值的问题非常突出，甚至成为部分企业亏损的主因。
据界面新闻了解，富力地产是当前房企中计提资产减值额度最大的企业，超过了华夏幸福的131.88亿元。在此背景下，富力地产也成为了已公布2021年业绩报告的房企中亏损最多的企业。
此外，富力地产在此次公告中首次披露了其已发生债务违约的事实，截至公告日已有298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。这揭示出，近期获得旗下所有美元债展期的富力并没有成功规避债务违约的命运，危机依然存在。
减值最多
早在正式公布2021年经审核业绩前两天，富力地产就给市场做出了预警。
据富力公告，按照公司与核数师的讨论，预期将在2021年未经审核年度业绩内初步评估的81亿元减值亏损的基础上，增加69亿元的减值亏损。原因是，在出具未经审核业绩报告时，富力地产并未充分计算公司存货减值拨备。
存货减值拨备即计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。
从已披露2021年经审核业绩报告的房企来看，多家企业大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致净利润受到不同程度冲击，头部房企也不例外。
以龙头房企万科为例，其公告称，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，万科对部分项目、个别股权投资等进行减值，共计提了35.3亿元的资产减值，较2020年末增加15.5亿元。
此外，招商蛇口、新城控股、华侨城等也都分别计提资产减值达约33.9亿元、48亿元、21亿元。
风险房企是资产减值的重灾区。2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。
克而瑞研究中心指出，整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。
规模并不是最大的富力地产为何去年计提资产减值额度最大？
对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对界面新闻表示，富力地产持有较多酒店、写字楼、商业物业等资产，这些资产因为出租率大幅降低，价值损失严重。
截至2020年底，富力地产仍持有股权的在运营投资物业（酒店除外）共计有18个，包括写字楼、购物中心、零售商铺以及物流园等，总建面约265.7万平方米
去年富力地产只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流园项目——广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始买家黑石集团；不过，富力地产去年开业了主题公园海南富力海洋欢乐世界，目前看来运营压力不小。
截至2021年底，富力地产的投资物业（酒店除外）组合总建筑面积约为385.7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。
在2017年收购万达77家酒店后，富力在运营酒店达90家，被冠以“全球最大豪华酒店业主”的称号，但也成为其最大的“包袱”，2020年和2021年连续两年都亏损了14亿元。截至去年底，富力地产拥有在运营的酒店数量为93家，比去年中期还多了两家。
已然违约
亏损大幅增加的同时，富力地产也出现了债务违约。
据2021年经审核财务业绩报告，截至2021年末，富力地产无法按预期还款日期偿还的若干银行及其他借款70.07亿元；自2022年1月起至财务报表获批当日止，到期的若干银行及其他借款100.29亿元也未能偿还。
在此背景下，富力地产共有本金总额为298.83亿元的银行及其它借款已违约或交叉违约。此外，富力地产表示，其因各种原因遭多方起诉。“这些情况都存在重大不确定性，可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑。”
富力地产已出现债务违约，这对市场来说是意外的，毕竟今年以来富力已获得多次境内外债券的展期，释放出对旗下债务较强的管理能力。
财报揭开了富力地产的遮丑面纱，将其所面临的债务压力摊在外界眼中。
财报数据显示，截至2021年末，富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款（包括预提费用及其他应付款）等总额为1371.71亿元，其中有700亿元在未来一年内到期，而富力手中的现金总额仅有211.04亿元（包括受限制现金）。
据界面新闻粗略估计，即便在剔除7月成功获展期的三笔今年到期的美元债（12.6亿美元），以及大概三笔总额为17亿元的境内债后，富力地产今年需偿还的债务仍有598亿元。如此，也就不难理解为何富力地产今年以来有100亿元的银行及其它借款未能偿还了。
为缓解资金压力，富力地产寄希望于债务展期。富力地产表示，在总额约330亿元的美元票据重组后，管理层会继续提高警觉性并集中评估市况及政策变化，确保可持续实行长远的理财计划。此外，正积极与现有债权人商讨公司若干借款续期。
物业销售仍是回笼现金的重要渠道。2021年，富力地产实现合约销售额共1202亿元，同比下降超13%，年内确认收入同比下降12%至690亿元。
然而，2022年上半年，富力地产合约销售额销售额仅有265亿元，较上年同期下挫近6成。富力地产表示：“预计短期内经营环境仍然困难，行业作出相应调整以及应对财务突变仍需时间。”
资产出售是富力地产过去一年来的核心策略之一，但去年只有出售物流园这一宗重大交易。富力地产称，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。
今年以来，富力地产出售海外资产颇见成效，陆续以7.96亿元人民币出售的英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square、以26.6亿港元出售的伦敦Thames City项目，以及以10亿元出售的海南海口物业等。
这些资产出售显然不能缓解富力地产所面临的债务规模，接下来，这家房企仍需要极力自救。
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