原标题：追不回的地产贷款
文/乐居财经 曾树佳
近来的业绩会上，银行上市公司们，都不约而同地谈到了自身在地产领域的“踩雷”经历。
平安银行率先叫惨，其涉房业务以华夏幸福、宝能为主，其中金额最大的是54亿元的宝能城项目，将马上进入司法拍卖执行环节；招商银行的违约客户，也是主要有华夏幸福和恒大，只能静待债务重组方案的落地。
银行对房地产业务既爱又恨，涉足地产能为其经营提供很大的助力，但同时也充满了难以预料的高风险，尤其在当下调控基调持续的情况下，更是要严防这头“灰犀牛”。
精明的银行们，向来提前洞悉市场，计算损益，但这波地产的整合震荡潮，确实让他们产生了“敏感”的防范，因为谁也不想总是过着“讨债”的日子，为计提损失、坏账而提心吊胆。
他们做出了一致判断：短期内房地产行业仍处于风险的上升和释放的阶段，因此要等地产销售回暖，并重新审视融资对象，才能提高资金的安全性。
涉房不良贷款超千亿
到了年报季，地产行业对于银行的影响，都在财报中体现得淋漓尽致。
有统计数据显示，目前13家具有代表性的银行主体中，就有11家的房地产对公贷款不良率，在去年下半年有所提升。期内，恒大暴雷拉开了房企风险蔓延的序幕，不良率的提升，正反映了同期地产信用问题的发酵。
按照相关规定，银行将借款人还款能力出现明显问题、无法足额还本付息、采取法律程序仍无法收回本息的贷款，归为不良贷款。
2021年，工农中建四大行房地产不良贷款余额超过1100亿元，同比新增超408亿元；房地产不良贷款占全部不良贷款的比例为10.87%，而2020年该项数据为6.95%，上升明显。
同期，四大行房地产行业的不良贷款率全部升高，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行的房地产不良贷款率，分别为4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行，其余3家银行的不良贷款率在业内均处于较高水平。
通常而言，银行不良贷款金额增多或贷款无法追回，都会对银行后续发展带来严重伤害。2021年，工商银行对房地产业不良贷款额增加了176亿元，在四大行中位居首位，而其房地产业的不良贷款率从2020年的2.32%猛增至2021年的4.79%，增幅同样在四大行中居于首位。
工商银行副行长张文武在业绩会上指出，“工商银行2021年出现房地产贷款不良率阶段性上升，主要是少数风险大户贷款劣变导致”。据媒体报道，工商银行是恒大的第三往来银行。
同时，工商银行在财报中表示，严格落实国家房地产领域政策导向，稳妥实施房地产审慎管理要求，继续对商业性房地产投融资实施限额管理，密切关注各地区房地产市场风险变化情况，严防高杠杆扩张房地产集团客户风险。
而在房地产行业不良贷款率方面，中国银行则连续两年位于四大行之首。2021年，中国银行房地产行业不良贷款346.94亿元，房地产行业不良贷款率达5.05%。这两个指标，在四大行中都居于首位。
在中国银行的2021年末十大借款人中，第10名借款人是一家房地产公司，借款余额是220亿元。此外，公开资料显示，中国银行是佳兆业第一往来银行，是融创中国的第三往来银行，是恒大的第十六往来银行。
值得注意的是，工商银行（4.79%）和中国银行（5.05%）的房地产行业不良贷款率已经高过各自平均利息（4.08%），业内人士表示，这意味着这两家银行给房地产行业的贷款，可能难以贡献盈利。
不良率还将抬头
除了已经暴露的风险之外，一些潜在的风险也不容忽视。
在银行界，常将借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响因素的贷款，称之为关注类贷款。去年下半年，13家银行的关注贷款率上升0.04pct至1.59%，部分也是由房地产拉升的。
银行在公司贷款、债券投资、非标业务等不同涉房业务中，面临的风险敞口各有不同。
对于主要由房地产开发贷款构成的公司贷款，银行基本严格以项目土地及其在建工程抵押，违约损失率往往较为可控；而目前国内商业银行，对于境内外债券投资参与度均不高，但违约损失率却较高。
在非标业务方面，银行会以自营投资、代销等方式参与。自营投资的违约损失率也较高，代销产品因大多由投资者自负盈亏，保持着较低的违约损失率。
据中信证券估算，目前房地产行业有息负债规模约21万亿，其中包括13.9万亿的房地产对公贷、3.2万亿的境内外债券融资、4万亿的非标融资。
而银行通过表内外业务参与地产敞口，在房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销中的风险敞口分别为13.9万亿、3177亿、1万亿、5000亿，体量并不小。
不过，据测算，银行业地产信用风险损失约为4349亿，占银行业年度减值计提的比重为22.6%，总体仍较为可控。只有当房企接下来的销售有所回暖、融资环境适度放宽，银行业才能迎来房地产业务风险的下降。
但银行们仍做好了继续面对困难的准备。银行方面人士日前做出判断：“目前整个房地产行业仍处于风险的上升和释放的阶段，因此整体的行业性的不良率还会进一步的上升。”
农行高层也坦言，“从短期内看，行业的预期尚在修复之中，市场销售投资下降趋势还未扭转，前期负债水平较高的房企和困难房企，资金链紧张局面尚未有明显缓解，预计这部分企业后续仍然面临一定的风险暴露压力。”
由此看来，各家银行对地产趋势的判断，是相对一致的。
敏感的神经
银行与地产商的债务纠葛与诉讼博弈，仍在持续上演。
2月下旬，在淘宝网资产竞价网络平台上，有一场公开挂牌竞价引人注意。拍卖标的为中原银行对深圳市皇庭投资管理有限公司（简称“皇庭投资”）的信托受益权，起始价为1.9亿元，但最终却无人问津，竞价失败。
在此5年前，中原银行以自有资金3.99亿元，认购了皇庭国际定向资管投资项目集合资金信托计划的优先级，后续偿还了2.09亿元，仍有1.9亿元未偿还。这1.9亿里，既包含了债务本息，还包含了134.78万元的诉讼费。
这项信托计划，总规模为5.33亿元，除了中原银行外，还有一家公司认购了1.34亿元的劣后级信托，最终通过安信证券进行场内股票质押，资金流向了大股东皇庭投资。
皇庭国际与中原银行曾协商过债务的解决方案的。据中原银行的相关人士披露，皇庭也想买中原银行持有的权益，但是给的价格有点低，后者并不愿意给，所以在推动诉讼的同时，也希望卖给合适的投资者。等判决生效，然后申请强制执行。
交易价格方面，上述负责人表示，其向总行申请在原基础上打九折出售，但直至挂牌前后还没有批复。由此可见，中原银行也希望快速将债权出手，扔掉这块“烫手山芋”。
光大银行也有类似的苦恼。它将手中的不良金融债权资产包——宁波东港喜来登大酒店6.6万平米物业，以3.5亿元的起始价挂牌拍卖。但4月初显示，该项挂牌已流拍。
资料显示，标的物担保方式为抵押/质押+保证，债权本金7.87亿元，未偿利息1.05亿元，本息合计约8.91亿元。债务人包括宁波东港波特曼大酒店有限公司、宁波东港大酒店股份有限公司及浙江宇大航道工程有限公司。
金融机构持有抵押物，一般都不怕债务人还不上款；但一旦有违约情况发生，他们就得开启资产变现或司法程序，耗上一些时日，这也是他们不愿看到的。因此，在地产调控环境下，银行变得尤为谨慎。
民生银行公布年报显示，去年其对公房地产业授信业务余额为4734.44亿元，比上年末下降1169.47亿元，降幅19.81%。该举措便是银行收缩规避风险的缩影。
放款主体绷着敏感的神经，才有了去年7月，广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。
法院认为，广发银行宜兴支行以情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律规定，便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。
后来，谨慎的华夏银行佛山分行，眼见佳兆业流动性承压，未经监管各方同意，擅自将佳兆业相关项目的商品房预售款从专用账户划出，也是金融机构反应过度的体现。
上述类似的例子，并不少见。尽管银行们如履薄冰，但他们仍受到了地产的拖累。
针对性“开闸”
早在2020年底，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，将金融机构分为5档，针对每档分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。简单来说，就是严控银行资金投向房地产业务。
从那时起，银行就开始放缓了给地产商输血的节奏，并在地产风险蔓延时，把“伞”收回来，迅速切割风险。然而，银根的收紧，进而引发羊群效应，发生金融机构“挤兑”，波及房企平稳经营。
行业出清到一定阶段，边际调整、改善也会随之而来。
去年年底，监管层鼓励商业银行支持房地产收并购就已初现端倪，人民银行和银保监会联合发布一纸通知，提及“鼓励银行稳定有序地开展房地产行业的并购贷款业务，着重扶持优质房地产企业的兼并收购出险项目。”
于是今年以来，招商银行，兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召，形式除了提供并购贷，还有发行并购债券等。
据乐居财经不完全统计，至3月份，银行提供并购贷款融资额度已达870亿元，发行并购主题债250亿元；与此同时，房企方面也在积极发行并购债，融资约139.9亿元，总计超1200亿元。
银行从以往“广撒网”的投资，转变为有选择地明确投资企业，他们主要向国企、央企，以及优质的民企，如碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等开放融资渠道，提高业务开展的安全系数。
除了为未来的资产安全筑底之外，剩下的便是等待地产行业的转暖。
不过，行业的转向一直遵循着“政策修复-销售修复-信用修复”进程，目前还只是停留在第一阶段。按照预测，5、6月地产销售的“小阳春”才会到来。
从目前来看，“因城施策”框架下，各地政策调整与优化已在持续推进，不仅预售资金监管有放松的迹象，项目并购和AMC资产处置，也在加速进行。
而金融端的按揭利率、公积金贷款标准同样有所调整，如果接下来需求端限售、限购、限贷政策有实质性放松，那地产的“春天”或许会提前到来，银行们也将长舒一口气。
