沪上豪宅“春烧”（实探）
国际金融报
翠湖天地隽荟一套7楼的377平方米户型挂牌价1.35亿元，最终以1.3亿元成交。
“1.3亿元”“单价近35万元”被加以感叹号强调，这笔交易也被冠以“刷新历史记录”。
不同于三四线城市忙着放松调控来“救市”，也不同深圳二手房成交量创多年新低。
“魔都”上海的楼市始终热度不减。
这场自2020年而起的热潮在调控影响下去年下半年成交周期开始拉长，横盘数月后又重新火热起来。
被刷屏的翠湖天地
近日，一张“2022年3月第一周上海豪宅成交数据”的表格在中介朋友圈刷屏。
这张成交数据表显示，过去一周，上海豪宅市场活跃度高涨，黄浦、静安、徐汇、长宁、浦东等区的多套豪宅实现成交，其中黄浦新天地板块的翠湖天地更是成交大户。
这些对于普通人而言近乎“天价”的数字被配以不同文案在朋友圈传播，“魔都二手房不变的定律：永远都是上一套房最便宜”“这就是大上海的购买力”。
这波传播广泛的表达中情感张力最强的给了“顶豪”翠湖天地。
中介发布的房源信息显示，翠湖天地隽荟一套7楼的377平方米户型挂牌价1.35亿元，最终以1.3亿元成交。
“1.3亿元”“单价近35万元”被加以感叹号强调，这笔交易也被冠以“刷新历史记录”。
兔博士数据显示，2021年10月底翠湖天地隽荟一套192平方米的中区房源以26.94万元/平方米的单价成交，创下2017年以来最高价。
这也意味着如果上述1.3亿元成交价属实，翠湖天地隽荟二手房4个多月时间涨幅超过31%。
上海中原资深豪宅顾问鲁三宝向《国际金融报》记者确认了这套1.3亿元豪宅的成交，由于房源尚未网签，因此并不知晓是由哪家中介公司成交，但其透露“不是中原和链家，应该是小中介”。
据鲁三宝介绍，这套1.3亿元的豪宅于去年8月挂牌，彼时市场一度认为挂牌价过高，加之看房门槛不低，需要1亿元资金证明（不包括理财账户），因此未能快速交易。
在鲁三宝看来，天价成交价背后并非标的自身优质，他进一步解释到上述房源在豪宅市场并不占优势，首先这套翠湖天地是复式不是豪宅客群倾向的大平层，其次377平方米的复式虽然一、二层各有两个卧室，但一楼两个朝南卧室面积均较小，其此前带看的江苏籍客户就对一楼的功能划分不满意，表示“一楼卧室只能用来做保姆间”。
鲁三宝直言，这类豪宅此前并不容易成交，两年前市场发生变化，豪宅开始一房难求。
有钱人也很苦？
这一变化在数据端的体现更为明显。
疫情前的2019年，克而瑞数据显示，全年单价超过20万元以上的商品住宅全国成交仅16套，其中上海占据10套。
2020年，总价1000万-2000万、2000万-3000万、3000万-5000万的新房成交量上海均位列第一，其中3000万-5000万一档上海更是绝对主力，全年成交971套，同比增长33%，第二名北京全年成交285套，广州、杭州等城市不足百套，成交量2-10名的9个城市加起来才达到上海一半。
2021年，单价10万元/平方米以上的新房上海成交14633套，同比增加79%；单价15万元以上顶豪全国共成交925套，上海贡献403套，同比增长33%，套数占全国总量44%。
交易量提升也带动价格的上涨。
此前胡润研究院发布的《2021年中国高净值人群家族安全报告》显示，上海汤臣一品、世茂滨江花园等豪宅成为高净值人群置业的热门选择，其中世茂滨江花园均价在3395万元左右，平均涨幅高达38.6%，位列房产类第一。
进入2022年，上海豪宅市场热度不减。
新房方面，中原研究院数据显示，截至3月初3000万元以上豪宅成交量达到290套。据第三方数据监测显示，1月份，上海有5套豪宅总价突破1亿元，其中最高的达到1.5亿元。根据中介汇总表，2月除了翠湖天地外，复兴珑御、凯德茂名公馆、绿城黄浦湾、中粮天悦壹号、尚海湾、云锦东方等多套豪宅成交均价都在20万元以上。
鲁三宝对此并不意外，他表示二手交易不受政府限价影响且豪宅客群属于价格低敏感人群，加之供应量太少，房源具有稀缺性，同小区之间房源挂牌价会相互比较，最终一套比一套挂得高。
“有钱人买房也不容易”，他举例有客户预算在1亿-1.5亿元，按照其要求梳理后发现可看房源不足10套，选择面并不多，相反甚至不如刚需客，客户觉得有钱也难买一套满意的房子，忍不住倒苦水直言“有钱人也很苦”。
对于当下上海豪宅市场的表现，上海中原首席分析师卢文曦表示，今年经济运行有压力，政策再度转向适度宽松，资产保值的想法再度受到重视，经过几轮市场起伏可以看出，一线城市的高端住宅保值增值的功能特别明显。加上今年初到现在，股市接连新低，投资渠道不多的情况下，进一步强化了买房理财的功效。除此之外，他强调近期俄乌冲突或是又一个诱因，部分高净值人群意识到全球配置资产的风险。
谁在抢豪宅？
豪宅上涨之下，一个现实而残酷的规则正在盛行。如果一位豪宅购房者5、6个月还没出手，那么他有可能面临中介的“抛弃”，因为价格上涨了，摆在他面前的只有两条路“提高预算，或者降低要求”，否则中介可能将不再跟进。
中介挑客或者更新手中客户资源的底气在于，上海豪宅市场旺盛的购买力。
鲁三宝为这些“购买力”做了个大致分类：随着上海“虹吸效应“不断增加，不少高净值人群扎堆涌向上海，其中也包括考虑到未来发展而将企业总部迁至上海的企业家们，他们是豪宅市场坚定的客群。胡润《2021中国高净值人群家族安全报告》显示，2021年上海千万人民币净资产家庭数量达到25.5万，仅次于北京，超过香港，是深圳的3倍多。
当然，年轻的购买力也在兴起，近来上海落户政策放宽，落户人数逐年增加。数据显示，2022年上海落户总人数为73128人，是2020年的2倍多。回顾过去几年上海的落户人数，2014年-2016年三年间上海每年落户人数在1.5万人以内，2018年增至2万，2020年上升至3万。
在新增落户人群中，留学生群体的购买力不可忽视。
教育部数据显示，超过73%的留学生毕业后选择回国发展。其中上海以24.26%的得票率位居海归留学生期望工作城市第一位。留学生群体大多家境殷实，鲁三宝直言，其接触的年轻豪宅购房者多为留学归来，“有一位家里从事建材行业的‘富二代’2020年留学回来落户上海后，一次性购买了两套黄浦江边豪宅，总价2亿元，现在这两套豪宅市值已近4亿元”。
此外，明星等演艺界人士也是豪宅的一大购买人群，鲁三宝坦言，像他们这类专门从事豪宅交易的中介不少都曾为公众人物进行过房产交易。
专家预判“前高后低”
实际上，上海楼市的热度不仅体现在豪宅市场。
2月上海新房共成交7347套，成交面积80.9万平方米，成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.3%，创近5年同期成交新高。价格倒挂之下，“打新热”持续不退。
二手房方面，2月成交12578套，跌幅收窄，与此同时中介开始不同渠道传导“小阳春”即将启动。
看涨情绪一定程度上也影响了购房者的心态。
有中介对记者表示，其2月底以1000万元的价格替客户谈下了一套锦绣花园（化名）的两房，原本已约好双方晚上签字，结果被同板块其他中介跳价70万元撬单，1070万元的成交价甚至超过了房东原先挂牌价。而客户之所以愿意加价成交，就是害怕小阳春重启，一年多前的上涨再度发生。
2020年下半年的那轮上涨将上海房价全面拉动，短短几个月时间，外环多层住宅由单价4.5万元跃至6万元左右，高层住宅由6万多跃至8万元、9万元，中环内20年房龄的商品房开始挂牌10万元。
此前二手房挂牌指导价出来之前，浦东、嘉定、闵行等区都有外环外楼盘挂牌单价上10万元，这个过去用来衡量豪宅的标准正在失效。
对于当前上海二手房市场，卢文曦呼吁要理性，“去年底以来地产下行，市场氛围压抑，因此各方都在营造气氛，政策面积极偏暖，降准、降息，各城市加大稳楼市力度，试图给市场一些信心”。
他强调切勿希望过度高涨，在利好面前市场表现如何，需要拿数据来说话，而不是买涨不买跌，盲目跟风。“如果那么多利好还没有办法令市场有效回暖或者3、4月反弹高度不够，预期一旦落空，不排除市场丧失信心，5、6月份可能会进一步夯实底部走势，复制2017年的走势”。
卢文曦预判，今年上海楼市将“前高后低”。
