原标题：银行“下场”发行地产并购债，但房企并购难度不小
作者：段思宇
未来或有更多金融机构加入发行队伍。
继地产企业首笔并购票据注册完成后，2022年，金融机构的首单房地产项目并购债券也来了。日前，浦发银行在银行间债券市场发布公告称，将于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券，这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
无疑，这给市场释放了积极信号。此前，央行鼓励符合条件的房地产企业并购，并和银保监会出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。
“金融机构首单房地产项目并购债的发行，将为房企并购营造良好的融资环境。”光大银行分析师周茂华对第一财经记者表示，同时，考虑到国内中小房地产企业数量较多，行业分化严重，预计未来房企并购案例会明显增多，将吸引更多金融机构加入发行队伍。
金融机构首单地产并购债来了
在2021年年末监管明确表示鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目的背景下，目前房企并购的融资环境正发生变化。
先是1月12日，招商蛇口公告称，公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。其中，12.9亿元将用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式，此被视为2022年房地产企业的首笔并购票据。
之后，华侨城也发行了一笔规模为15亿元的中期票据，根据募集说明书，华侨城本期募集资金拟全部用于偿还金融机构借款，其中9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。不过，华侨城称，此次发行的债券，仅用于过去已经完成的收购，并非用于出险企业项目收并购。
当前，金融机构也“下场”发行房地产项目并购主题债券。1月17日，浦发银行在银行间债券市场公告称，将于1月21日簿记发行50亿元房地产项目并购主题债券，期限3年，募资用于房地产项目并购贷款投放。这成为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
浦发银行表示，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。同时，加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。
在业内人士看来，相比地产行业的首单并购票据，金融机构首单房地产并购主题债券更重要的点在于对募集资金重点支持出险和困难企业优质项目收购的表态。毕竟招商蛇口的30亿元票据中，已明确并购用途的占比并不高。
另从发行规模上看，此次发债规模适中。“类似50亿的规模，属于行业试水，后续若市场反响好，类似发债的规模可能会进一步上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说道。
周茂华也对记者表示，此前央行鼓励符合条件的房地产企业并购，而金融机构发行房企并购债券，将为房企并购营造良好的融资环境；同时，释放国内将通过兼并重组等市场化、法治化手段，促进房地产行业有效化解潜在风险。
“此举为金融机构参与房企出险资产处置提供了新思路和新方式。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星称，若金融机构的并购债也不会计入银行的“两道红线”，这将有利于并购融资的发放，加快房企的风险化解速度。
“目前我们还在观望中，主要还是看客户需求。”华东某城商行投行负责人对第一财经记者说道，不过按照监管导向，在房地产并购融资方面，行内正在加强内部引导，鼓励做这方面的业务。
并购潮或起但仍有挑战
在房地产企业并购融资方面，近期监管层面出台了各类鼓励或积极性的政策。比如，2021年12月10日，交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设；2021年12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》等。
央行金融市场司司长邹澜在2021年12月30日举行的发布会上也表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。在此背景下，业内多数观点认为，房企并购融资有望突破“三道红线”、“借新还旧”限制，未来房企或将迎来一轮并购潮。
严跃进称，一方面，金融领域的持续宽松政策，将为后续并购业务的开展提供便利，激活各类并购交易；另一方面，商业银行发债工作的推进，也将在很大程度上增加银行的流动性，为后续贷款业务创造更好的基础；同时，类似浦发银行发行房企并购债的操作，对于其他银行也会有启发，且此类发债获批的可能性较大。
周茂华也对记者称，考虑到国内中小房地产企业数量多，行业分化严重，预计未来房企并购案例会明显增多，一些资质较优、原先就有国企参与的民企项目，可能会成为并购标的，这将吸引金融机构加入债券发行队伍。
可以预计的是，监管政策导向之下，后续并购贷款业务将会更加丰富，客观上也有助于出险房企问题资产的快速消化。
不过，还需注意的是，房企并购仍存难点。陈星提及，就当前情况来看，交易意愿不强烈是市场面临的较大问题。一方面，从受让企业角度来看，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。因此有能力的房企当前主要持观望态度，实际开展收并购的意愿并不强烈。
另一方面，陈星表示，从出险企业来看，项目出售也较为谨慎。一是如果急于出售，资产可能被压价，回笼资金不及预期，不利于债务偿还，并且还会影响手中存货的估值；二是根据政策指导，优先出售的是优质资产，则剩余资产质量不高，不利于维持后期经营，因此虽然缓解了当期财务风险，长期来看又增加了新的经营风险。
此前也有券商分析师提及，以信贷和债券支持房企收并购还需完善配套措施。华泰证券固定收益研究团队就提到，当前，并购融资如何“豁免”于“三道红线”、债券募集资金使用要求和信披等政策细节尚不明确等，使得目前并购融资的大范围落地，还需要多个监管部门具体政策支持与配合；此外，销售受阻是房企当前最大痛点，光有金融体系放松还不足以从根本上改变预期，解决地产行业痛点。
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