来源：中国经营报
本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道
近年来，深圳不断加大供应力度，从源头缓解住房难、住房贵的难题。2022年1月10日，深圳市规划和自然资源局发布了深圳市存量住宅用地信息表，全市2021年第四季度存量居住用地项目和土地总面积分别突破500宗、1000公顷两大“关口”，为2021年最高值。
随着供应加大，市场开始平价促销，供需双方进入理性博弈期，深圳“万人打新”的场面成为过去式。据克而瑞统计，深圳2021年12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续两个月低于五成，即使网红盘也难再“日光”。
从新房成交来看，高供应量的影响显著。刚刚过去的2021年，深圳新房市场成交量52417套，同比增加15.5%。同时，二手房市场在指导价政策下逐步转冷，仅成交40699套。这也是近年来，深圳首次出现新房成交量高于二手房的情况。
深圳房地产中介协会认为，二手房市场低位稳定的走势大概率会成为新常态，深圳作为一线楼市热点城市，一旦政策松动，不排除出现“报复性行情”，因此，保持当前调控政策的前后一致性，或是可以预见到的。如今的深圳，大量投资需求正逐渐散去，市场向理性回归，“房住不炒”已经成为共识。
“万人打新”成过去式
深圳2022年的首个新房楼盘以认购1套开局，给此前“万人打新”的新房市场浇来第一盆冷水。2022年1月2日，光明区安联尚璟府入市，开盘后的第五天，深圳市房地产信息平台显示，项目仅有1套房源为“已签认购书”状态，352套房源均为“期房待售”状态，去化率仅0.28%。
开年入市的另一新盘龙华卓越柏奕府在2022年1月4日公布认筹名单，备案的637套房源中，共有229批客户入围。2022年1月11日，《中国经营报》记者查询深圳市房地产信息平台，该项目仅有约55套显示“已签认购书”。
2021年上半年，深圳入市约42个住宅项目，出现了20个“日光盘”；到下半年，新盘扎堆入市而购房者观望情绪浓厚，83个住宅项目开盘，仅14个项目实现“日光”。
例如“网红盘”华润城润玺系列，一期曾在2020年超过9000人入围冻资，一年之后二期以相近的价格13.2万元/平方米入市，却仅去化八成，更无缘“日光”，即便周边小区的二手房成交价已达到16万元/平方米。
去化变难、启动中介几乎成了深圳楼市的常见现象。“现在市场上八成的新房都要中介代理。”一名乐有家的中介告诉记者，市场行情转冷，加之竞争激烈，有开发商给出了中介高佣金比例，佣金点达到3%，包括曾经热门的宝安、光明区域。按这一佣金点数计算，一套500万元的房源，佣金费用可达到15万元。
实际上，从2021年11月开始，深圳新房项目一改“高傲”姿态，纷纷开启打折促销。位于光明区的中信凯旋君庭打出了“首期仅42万起”的促销海报，该项目推售89~123平方米的住宅167套，备案均价5.18万元/平方米，42万元也就是一成左右的首付。不过，据项目销售介绍，首付分期的时间较短，需在3个月内交齐三成首付，即在签约后15天内交总房款的10%，2个月内再交10%，3个月内交齐剩下的10%。
位于罗湖的招商中环红玺直接推出“买一送一”活动，购买一套指定大户型送一套指定小户型。记者从项目销售处获悉，从2021年12月11日至2022年1月3日，买240平方米的毛坯房，送56平方米的精装修房源，240平方米毛坯房总价约为1899万元。
“看了一下目前新盘的价格，再对比自己买到手的价格，有点懊悔。”2021年4月在龙华区“上车”的购房者徐海说。徐海从2020年末就开始“打新”，近半年时间里，他经历了万人摇号、拼社保积分，陪跑了多个楼盘。“如果等到现在，可以挑的新盘更多，‘上车’也容易。现在新房打折、周边二手房也出现降价，没想到市场逐渐回归理性，也就一年时间不到。”徐海称。
新房成交反超二手房
纵观2021年深圳楼市，一、二手房市场出现了新的特点。回顾近3年的成交情况，深圳二手房和一手房的成交量基本呈现2：1的比例，也就是成交两套二手房便会有一套新房成交。但在二手房指导价新政的影响下，2021年深圳新房销量远超二手房。
据深圳市房地产信息平台统计，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。而同期的二手住宅成交仅40699套，创下近六年来的新低。
成交量分水岭出现在二手房指导价新政后，2021年4~10月，深圳二手住宅成交量曾出现七连跌，到2021年9月，更是连续两个月成交量跌破2000套，为近十年来第二低。
另一个变化是，从成交的户型来看，刚需型户型的网签占比持续走低，而大户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高。据贝壳找房统计的数据，2021年90平方米以上的成交面积占比27.8%，高出2020年的21.9%。
在限购限售等政策的影响下，深圳购房者的购买力似乎并未大幅减弱。据中指院统计，2021年，一线城市总价1000万元以上新建豪宅共成交30916套，创历史新高。其中，深圳2021年成交4804套单价10万元以上豪宅，同比增长264%。
从具体项目的去化表现上，也不难看出这一趋势。比如福田区深业中城项目单价区间11.15万~19.88万元/平方米，总价区间在1575万~7508万元/套，222套房源共649批符合资格认筹人数；海德园B区推出181套房源，504批符合资格认筹人数，项目单价区间11.46万~14.41万元/平方米，总价区间1385万~4259万元/套。
增加保障性住房供应
2021年，是深圳新房项目的供应大年。深圳市住建局数据显示，深圳批售商品住宅合计约6万套。据深圳中原研究中心数据，2022年深圳的新房供应量将继续保持高位，预计将有143个新盘入市。
在保障性住房方面，2022年1月11日，深圳住建局发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出在“十四五”期间，以“保基本、广覆盖、促宜居”为目标，突出住房的民生属性，以公共租赁住房为主，为户籍中低收入人群提供基本住房保障，以发展保障性租赁住房为重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难。
规划期内计划建设筹集住房 89 万套（间）。其中，建设商品住房 35 万套；建设筹集公共住房 54 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 40 万套（间）、共有产权住房 8 万套。
深圳市规划和自然资源局相关负责人表示，2022年，深圳将多措并举“增居住、优民生、强工业、控商办”“稳地价、稳房价、稳预期”，保障房地产市场平稳健康发展，构建“4+2+2+2”住房保障体系（40%商品住房+20%人才住房+20%安居型商品房+20%租赁住房），确保到2035年全市筹建各类住房170万套。
与此同时，近段时间传出深圳房贷利率出现松动的消息，引发关注。记者对此走访了各大银行，2022年1月11日，深圳平安银行的个贷经理告诉记者，目前首套房贷利率最低至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%，均有所下调。广发银行则为首套最低5.1%，二套最低至5.4%。而工、农、中、建四大行并没有跟进，依然按照目前深圳市场主流贷款按揭利率，即首套房、二套房分别为5.1%和5.6%。
对于房贷利率松动的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一是银行贯彻两个维护，即维护购房者合法权益，维护房地产市场稳定；二是近期各地商品房成交量下降，对按揭的需求降低，额度没那么紧张，资金供求下降，导致利率下行。
对楼市的影响，李宇嘉认为，关键还是看预期，主要是房价上涨的预期。他表示，由于民企债务风险还在爆发中，市场信心还比较弱势。国家在房贷利率的定价基准上（5年期LPR）并未松动，给市场传达的还是稳定市场，因此，当前降低利率对楼市的预期影响有限。
深圳房地产中介协会方面认为，当前全国楼市在监管层放出“两个维护”以及“房地产依然是支柱产业”的表态下，对此前全面收紧的调控政策有所松动，但这种调整依然是在“房住不炒”的大框架下，以满足正常购房需求为出发点的调整，并不会对任何投资性需求给予宽松的机会。
