文/乐居财经 吕秀伦
四个多月前，王峰（化名）花光所有积蓄全款购买了天津津南区蓝光芙蓉公馆二期的工抵房。满心欢喜成为业主后，没想到的是，却成了他噩梦的开始。
彼时，销售员只给他一张收据，且签了一份未盖章的草签合同，并未签正式合同。三个月后，经王峰反复沟通，均未有结果，依然未给办理手续。一气之下，9月中旬便进行了投诉维权。
10月，津南区相关部门回复称，对于蓝光芙蓉公馆项目停工、不办理房屋相关手续等问题，区住建委已多次对开发企业进行约谈。
类似王峰这样因工抵房投诉维权的并不是个案，除了新购房者掉入陷阱，不少老业主更是怨声载道。
去年，有业主购买了一套位于天津滨海新区吾悦华府的房子，彼时单价超1.2万元/平米；然而，今年10月该项目便以“工抵房”名义大量抛售房产，同户型均价在每平米8000-9000元。该业主，立马将开发商恶意降价的情况反馈给当地领导留言板。
实际上，继金九银十开发商花式营销失灵后，年关将至，开发商工抵房信息盘旋在多个城市上空。相较于高房价的当下，工抵房价格诱人，甚至是骨折价。
有人说，对于新购房者来说是好事情，但对于老业主则是坏消息；也有人说，降价只是开发商的一个借口而已，用工抵房打幌子，怕前期业主闹事。工抵房，究竟是天上掉馅饼，还是开发商的新套路？
“每套让利210万”
接近年底，多个城市楼盘项目工抵房喧嚣尘上，以至于有网友调侃，“满城尽是工抵房！”
石家庄的工抵房恰恰证实了这种现象。近期，石家庄部分项目开启了降价模式，相比此前力度更为突出，甚至总价200万元左右的房子，打出了至高优惠42万元的旗号。
其中，位于石家庄长安区一楼盘（高远森霖城）就推出了5套工抵房，原表单价约每平米1.5万元左右，原总价在200万元上下；优惠过后，单价下降约3000元/平米，总价仅160万元左右。
另外，位于石家庄二环内某楼盘，也推出了2套单价1.85万元/平的工抵房；与此同时，位于长安区某公寓项目也拿出两套工抵房售卖。
放眼全国，工抵房现象并非石家庄一城。在成都、长沙、沈阳等多个城市也出现工抵房，呈现出井喷态势。
在沈阳，有多个项目近期出现变相降价，这直接导致了去年购房业主的不满，纷纷维权投诉。致使相关部门约谈开发商。
比如，有网友投诉沈阳某楼盘去年10月每平米1.35万元，今年7月则是每平米1万元。对此，相关已约项目负责人，而该公司表示，由于市场下行，近期将一些特殊楼层作为工程抵账房出售。
针尖对麦芒下的购房者与开发商关系还发生在成都。近段时间，位于成都天府新区某楼盘推出了工抵房。
该项目早期业主发现售楼部推出的工抵房以低至每平米18800元的单价进行销售，较今年7月的2.16-2.58万/平米的价格，单价大降约5000元/平方米，从而致使“心塞”的业主维权。
除此之外，广州某项目推出30套工抵房，一口价350万/套起，总价最高降210万；厦门海沧区，10月某项目推出30套118平方米的工抵房，总价暴降94万；南京远郊龙潭某盘直接6.5折，宣称90万能拿下89平三房。
变相“商票”
何为工抵房？简单来看，可以理解为，开发商钱袋子紧张，无法给工程方结账，那么开发商就会选择用房子作为付款的方式，将房子抵押给工程方。与此同时，工抵房还牵引出了一条暗线，那就是商票。
房地产是一个资金高周转、高杠杆的行业，能花别人的钱，地产商一般不会动用自己的资金。所以供应商签完合同后，大多自己先垫付材料、工程等费用，等后期开发商把房子卖了，有了资金后再慢慢支付款项。
据不完全统计，至少有60%的开发商使用商票进行材料采购、劳务支出和工程款支付。
但由于今年政策力度加大，房地产市场遭遇前所未见的寒冬，整个销售周期拉长，这使得开发商的资金变得更加紧张，工程款结算周期变长，以至于一度出现商票逾期和违约兑付事件。
例如，宇宙级房企恒大去年商票余额高达2052亿元，今年却陷入债务危机，商票难以兑付，变得一文不值。恒大的倒下，也意味着房地产行业的信誉崩塌。
在上海票据交易所公布的8—11月共4期名单中，违约企业每个月成倍增加，到11月底已激增至384家。房地产企业中，增幅最快的居然是三类的置业、工程、建设类企业。因为当这些建筑商无法收回款项、资金链告急时，也会向上游企业开商票。
眼下，开发商资金还是紧张，卖房周期还是变长，兑付还是困难。于是，市面上就出现了一种变相的“商票”，也就是最近火热的工抵房。
到了年底，建筑商要给工人发工资，要给上游支付材料费用。如果开发商还是给不出钱，那么建筑商就把开发商拿来抵押的一批房子放到市场上卖，价格一般低于市价。
工抵房并不是新东西，2015年前后就出现过不少。当时市场行情不错，供应商手中工抵房甚至可以加价销售。而它在今年下半年集中爆发，主要还是反映了房地产行业的滑坡和行业自救。
所以当下的“工抵房”，已经逐渐演变成开发商另一种清库存的房子，这些“工抵房”要么是户型差、要么是楼层差的滞销房源。但这类房子，基本要求一次性付款，并且由于“工抵房”是经过抵押的，出售时处于抵押状态。
对开发商来说，一方面可以把一些瑕疵类产品，甩卖清仓，相当于清掉无效库存，同时还可以缓解资金压力。
但对于建筑商来说，也只能半推半就接受这种房子。建筑商也并非需要这么多房子，要的是变现资产，以获取资金。
一位混凝土龙头企业商抱怨，房地产市场还很热闹的时候，工抵房基本来自本地开发商，抵押的资产是住宅，而今年大多是国内知名开发商，抵押的却是公寓、写字楼、商铺、车位这些“烫手山芋”，压根卖不出去。
他有苦只能自己吞下，“开发商非常强势：同意拿工抵房，可以搭配一些贷款；不同意，回款就遥遥无期。”
回笼资金
为什么说工抵房，是开发商的一种变相自救方式？
一方面，市场遇冷，房企销售承压，致使回款难。但另一方面，房企银根收紧、发债受阻等因素影响，迫切需要现金。
当下，房企的命脉是现金流，而工抵房可以减少现金支出。加上，工抵房的价格认定比较模糊，甚至可以说是房企可以指鹿为马地定价。
以石家庄为例，工抵房现象的背后却是石家庄楼市量价齐跌“无奈”。机构数据显示，11月，石家庄市辖区普通住宅成面积29.74万平方米，同比大降33%，环比则下降21%。成交均价同样不理想，同期成交均价13845元/平方米，同比下降7%、环比下降6%。
石家庄楼市的成交量是全国楼市的一个缩影。机构数据显示，11月40个重点城市新建商品住宅成交规模同环比双降，成交规模创近十年表现最差11月。
楼市的萎靡不振，早已传导至房企层面。数据显示，11月百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%。11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。
因此，有业内人士指出，部分房企推出的不一定是“工抵房”，而是为了回笼资金将普通商品房以工抵房的形式进行售卖，是一种变相的降价促销行为。
高周转下的房企不仅销售遇冷，融资也受阻。双重压力之下致使开发商现在别无选择，开始变相降价卖房，回笼资金。
但降价降的猛了，政府又会出台限价令，前业主也会过来维权。这时候，工抵房优势即是可绕开“限跌令”。
尤其是将近年关，债务压力叠加年底的业绩压力，房企要开始为冲刺业绩做考虑，同样也是为了“美化”财务报表。援引业内人士分析，工抵房是房企的无奈举措，当前市场形势下，企业销售持续去化承压，并且临近年底，资金结算周期将至，压力会进一步加大。
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