2021年4月26日，中国消费者报联合贝壳研究院发布《2021消费者置业信心指数报告》（以下简称“《报告》”），综合消费者对当前房价承受能力、购房时机、房价预期、政策预期、未来经济走向的主观感受等，加权量化消费者置业信心指数，反映消费者对房地产市场的信心，成为预测未来短期市场成交量价的先行指标。
《报告》发现：消费者置业信心整体持乐观态势，指数分布呈现出区域分化、人群分化特征；调控政策预期稳中偏紧，房贷利率上行趋势较强；房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期更大；购房时机偏向乐观，高能级城市信心较强；年长者、改善型换房客群房价收入比较高。
购房者对2021年楼市偏乐观 学历、收入与购房信心指数呈正比
《报告》显示，购房者对2021年房地产市场走势乐观，消费者置业信心指数达到108.4。不同区域消费者置业信心指数存在“东高西低”的分化特征，东部地区消费者置业信心指数为109，中部次之为107.5，西部地区最低为107。不仅如此，城市能级越高，消费者置业信心指数越高，一线城市消费置业信心指数为109.6，明显高于其他能级城市。
其中，北京、广州、上海的购房者对2021年房地产市场走势更为乐观，消费者置业信心指数分别达到110.6、110、109.6，均超过整体平均水平。成都、天津等新一线城市置业也被消费者所看好，成都2021年消费者置业信心指数为108.5，天津2021年消费者置业信心指数为107.8。
有趣的是，消费者置业信心指数还因年龄、学历、收入等不同而存在差异。消费者信心指数从年龄上看呈现倒U型特征，24岁及以下、40-49岁和50岁以上消费者置业信心指数偏低，分别为104.1、105.1和106，而25-29岁和30-39岁消费者的购房信心较高，分别为112.1和109.1。
学历水平越高的消费者置业信心指数越高，低文化水平的消费者购房信心相对偏弱。另外，低收入水平消费者对2021年房地产市场偏悲观态度。贝壳研究院调查数据显示，中高收入组消费者置业信心指数分别为108.3和112.6，而低收入组消费者购房信心水平为99.2。
贝壳研究院方面认为，有必要适当提振低收入、低学历、年轻群体刚需购房客户预期，支持刚性需求释放，如加强个人住房贷款管理，引导金融机构在住房贷款额度、利率方面优先满足刚性居住需求；健全城镇住房保障体系建设，适时适地适度地增加公租房、共有产权房等政策性住房供给水平等。
消费者预期房价指数呈平稳趋势 80前、改善型换房客群房价收入比较高
具体来看，2021年消费者预期房价指数为107.4，呈现平稳趋势。37.5%的受访者预期2021年房价保持平稳，涨跌幅在5%以内；31.8%的受访者预期房价小幅上涨5%至10%。收入水平越低群体对房价平稳的预期较高，低收入购房者预期房价基本持平的比例为39.1%，三四线及以下城市消费者预期房价将保持稳定的比例均达到四成。
房价收入比很大程度上影响购房决策意愿。《报告》显示，购房者房价收入比均值为10.7。一线城市购房者房价收入比均值为13.3，其他能级城市房价收入比仅9.3左右。财富积累较多的年长群体房价收入比相对较高，50岁以上群体房价占收入比为13.0，远高于25-29岁群体的10.2。另外，改善型换房者房价收入比为11.2，高于置业和投资购房群体。
购房时机反映需求规模，购房时机越好说明潜在购房需求规模越大。2021年购房时机预期指数为111，认为适合购房的消费者占比较认为不适合的高出近20个百分点。高能级城市购房者认为2021年购房时机合适的比例更高，四线及以下城市购房预期指数小于100，对购房时机信心偏弱。中、高收入群体和文化程度较高的群体更看好2021年购房时机，而低收入群体购房时机指数仅为82.4，高中及以下群体购房时机预期指数仅为93.5。
政策预期整体稳中偏紧 超过六成购房者推迟购房计划
自2020年下半年以来，热门城市围绕限购、限售、限贷等政策持续对住房需求端严加管控，也对购房者的置业资格、计划等产生影响。调查数据显示，75.3%的受访者表示购房计划受到影响，其中超六成购房者推迟购房计划。京津冀、珠三角、成渝城市群购房者受调控政策影响较大，置业计划均有相对明显的改变。
消费者预期调控政策稳中偏紧，预期2021年调控政策保持稳定的购房者占比为52.1%，预期政策继续加码的购房客比例比预期适当放松的购房者高出2.3个百分点。城市能级越高，预期调控继续加码的购房客群占比越高，长三角、珠三角和成渝城市群政策加码预期相对较高。
41.2%的购房者预期2021年住房贷款难度将增加，73.2%的购房者预期2021年住房贷款利率呈现稳中上行趋势。据贝壳研究院数据监测，4月重点60城平均一套、二套房贷利率较去年底均累计提高了10个基点，平均放款周期为46天，呈高位调整态势。《报告》指出，2021年资金监管预期持续强化，房地产信贷环境继续收紧，房贷利率稳中上行成为趋势。
从宏观背景来看，消费者对2021年经济运行发展持乐观态度。调查数据显示，2021年经济走向预期指数为138.3，超九成受访者认为未来一年经济将呈现稳中向好趋势。特别是，二线及以上城市经济走向预期明显好于其他能级城市，东部发达城市的经济预期恢复力度也大于其他区域城市。
80后群体普遍住的较差 近七成购房者置业总价在200万以内
除了对消费者置业信心指数进行分析，《报告》还对购房群体进行了刻画。在北京、深圳购房者置业套均总价跻身于“500万”阵营的同时，三线及以上城市九成以上购房者置业总价在200万元以内，而一线城市购房总价在200万元以内的占比仅33.8%。整体来看，近七成购房者置业总价在200万元以内。
购房者普遍通过加杠杆方式购房，受调群体中全款购房比例仅占18.1%。初入社会的95后，在父母的助力之下，成为购房群体中全款购房比例相对较高的年龄段群体。与之相反，30-34年龄段购房者贷款比例最高，达到87.4%。从购房群体的需求类型看，置业群体购房杠杆较高，贷款比例达86.6%。
《报告》指出，置业群体成为市场的成交主力，51.2%受访者为一次置业，36.2%受访者为改善型换房。城市能级越高，改善型换房需求比例越高，一线城市改善型置业需求类型占比为40.9%，相较四线及以下城市高出5个百分点。贝壳平台数据显示，2021年重点30个城市购买三居及以上产品的占比达到39.7%，相较2017年增加6.7个百分点。
调查显示，购房者家庭人均居住面积33平方米，人均居室0.88间。受制于居住成本过高和住房供给结构影响，一线城市居民住房条件相对较差。根据贝壳平台成交数据，一线城市中71.7%的购房者置业面积在90平米以下。80后群体普遍住的较差，30-34岁和35-39岁群体人均居住面积和人均居室明显低于其他年龄段群体。
“实现市场平稳运行，监测预警是很重要的一环。此前贝壳研究院已经推出了基于交易端的住房价格指数、行业端的景气指数，而基于购房消费者的行为预测指标，还是一个空白。”贝壳找房高级副总裁 贝壳研究院院长李文杰表示，“此次贝壳研究院联合中国消费者报推出的消费者置业信心指数，正是希望通过量化的手段，为购房消费者、行业、决策部门，提供持续的、可靠的实用价值。”
