2020年上市房企毛利率排行前10名 （注：统计时间截至2021年4月3日） 图表来源：中达证券
上市房企整体营业收入增速 图表来源：中达证券
上市房企整体归母净利润增速 图表来源：中达证券
羊城晚报记者 孙绮曼
近期，房企年报密集披露。纵观房企群雄的2020年“成绩单”，可以发现毛利率下降、“三道红线”下如何降档等话题露脸频率颇高，成为名副其实的“关键词”。
关键词：毛利率下降 房企增收未增利
2020年，突如其来的新冠肺炎疫情扰乱了房企一季度的销售节奏，进入二季度后，房企通过让利促销等方式，基本保持了正常的销售节奏。从排名前20房企公布的各项数据来看，同比增幅基本达到预期，部分房企甚至超额完成年度销售目标。
但在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，毛利率普遍下降。
同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%；净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。
以招商蛇口为例，2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71%；但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%；净利润17.44亿元，同比下降31.77%；归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。
对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。
在业绩会上，被问及如何提升毛利率时，部分房企高管表示，高地价项目逐渐销售完毕、基本完成“换仓”后，毛利率会逐渐回升。同时，伴随毛利率较高的旧改项目逐渐入市，企业毛利率下降的问题会在一定程度上得到改善。
“旧改项目会拉动毛利率，但效果不会那么快。另一方面，在房价保持平稳，而房企拿地价格上扬的情况下，毛利率还会继续下降。”国泰君安一位分析师则表示。
关键词：“三道红线” 24家“绿档”房企全线达标
从已发布的房企年报可以发现，与以往相比，单纯的规模扩张已不是主流选择，许多房企开始聚焦负债和融资能力的强弱这张企业长期发展的“晴雨表”。
2020年，政府对房地产行业继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，并于2020年8月出台“三道红线”融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍），将房企划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四档有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。
“三道红线”之下，房企加速降杠杆，一方面加大股权融资力度，通过资本市场增发、转让项目公司股权、分拆多元业务上市等，另一方面降低债权融资规模，如提前偿债、减少非标融资占比等。
一年过去，房企降杠杆成效几何？
中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。
从微观层面来看，乐居财经研究院数据显示，目前已披露“三条红线”数据的内房股有59家。其中，“三条红线”全部达标的绿档房企有24家，踩中一条“红线”的黄档房企有26家，踩中两条“红线”的橙档房企有5家，踩中三条“红线”的红档房企有2家。另外，有15家房企数据披露不完全，无法确认所属档位。
关键词：降档 众房企争相跨越“及格线”
据羊城晚报记者不完全统计，融创、中梁、佳兆业、领地控股、大唐地产、绿景中国均由红档降至黄档；当代置业、绿城中国、雅居乐、力高集团也由橙变黄；祥生控股由红转橙。
此外，除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构，升级绿色，跻身“零踩线”房企。
按照“红线”要求，“现金短债比”不得低于1倍，净负债率不得高于100%，剔除预收后的资产负债率不得高于70%。
从现金短债比来看，64家房企该指标高于1倍，“及格率”达89%。其中，龙湖、中海、建发国际超过4倍，华润、越秀等超过2倍，距离“及格线”较远，安全度较高。
另外，约1/3房企披露口径为“非受限现金短债比”，即未包含受限资金的现金与短期有息负债的比值，如金茂、佳兆业、花样年、力高、雅居乐等，指标含金量较高。
从净负债率来看，63家房企该指标低于100%，“及格率”约85%。
其中，万科、景业名邦等7家房企净负债率低于20%；朗诗、中海、华润、龙湖等16家房企净负债率在20%-50%；远洋、碧桂园、建业、龙光等30家房企净负债率在50%-80%之间。而保利置业、天誉置业等5家房企净负债率超过100%；阳光100、首创钜大等4家房企净负债率超过150%。
从剔除预收的资产负债率来看，15家房企未披露该指标，已披露房企中，仅28家未触及阈值，“及格率”约47%，其中，大发、世茂、合生创展等22家房企的负债率集中在60%-70%之间。不过，多家房企在“及格线”边缘，万科、佳兆业仅差0.3-0.4个百分点；首创置业、绿城、雅居乐高于阈值不足2个百分点。
