21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
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华润置地将一座早期的商业作品清河万象汇摆上了货架，不是为了出让资产，而是为了提高运营效率。
近日，据北京产权交易所披露，华润置地（北京）挂牌转让北京华润新镇置业100%股权，转让底价为33.93亿元。华润新镇置业持有北京清河万象汇，是华润万象汇产品系的开山之作。运营至今，清河万象汇已经进入成熟期，每年也为母公司带来可观现金流。
从商业逻辑分析，各方面表现可期的项目，华润置地不会轻易放手。
事实上，华润置地此番挂牌，是资产证券化尝试的一环。华润置地方面告诉21世纪经济报道记者，其拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，本次是根据国资要求进行的披露。
尽管国内目前尚未放开商业地产的REITs发行，但作为国内商业地产的领头羊，华润置地在类REITs领域摩拳擦掌。依靠坐落于核心区域的商业体，华润置地在融资渠道乃至资产腾挪上，仍有许多的想象空间。
再下一城
华润新镇置业，原为华润海淀橡树湾的项目开发公司。
2005年8月，华润置地以25.65亿元的价格竞得海淀区清河镇住宅及配套（原三家毛纺企业）用地，其时这一宗投资备受关注，之后华润也凭借这一项目在北京打开了局面。
华润海淀橡树湾总占地面积为31万平方米，规划建筑面积71万平方米，除了住宅以外，这一项目还配套商业、体育、休闲等娱乐设施。2018年，随着最后一期万橡府陆续交付，这一项目住宅开发基本结束，华润新镇置业的在运营核心资产，就仅剩下了清河万象汇。
清河万象汇自2011年开业，起初为华润五彩城项目；2020年，这一项目进行改造升级并更名为清河万象汇。经过11年的运营，清河万象汇已经是一个年收入稳定的项目。
根据公开财报，华润新镇置业2021年实现营收约4.43亿元，净利润约1.83亿元；今年前8月，其实现营收2.23亿元，净利润330.8万元；截至期末的总资产约为34.94亿元，净资产约为15.48亿元。
以此可见，清河万象汇是一个效益不错的项目。而在这一次挂牌转让之后，华润置地及其旗下华润万象生活将继续运营这一项目。
华润置地方面告诉21世纪经济报道记者，证券化融资后，将继续由华润置地及万象生活负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。
清河万象汇不是华润置地首次类REITs的尝试。
今年6月，华润置地作价20.8亿元将杭州萧山万象汇转让予中信证券，并以此为资产发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元。
萧山万象汇也是一个稳定经营的项目。根据此前披露的财务指标，今年前3个月，萧山万象汇营业收入为5862.4万元，营业利润1631.5万元，净利润1224.34万元，资产总计15.97亿元。
REITs疾行
随着REITs制度和模式在中国逐渐完善，这种产品越来越受到市场的欢迎与关注。在商业地产公募REITs尚未开放之前，基础设施类的公募REITs已经走上了正轨，不少央企也已参与其中。
例如，招商蛇口就于2021年5月成功发行了博时招商蛇口产园REIT，并于今年9月进行扩募。
华润置地在REITs的尝试之上，步伐也并不慢。
今年9月22日，华润置地宣布，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，这宗资产是华润置地旗下“有巢”运营的上海首宗R4租赁用地项目泗泾社区。
如若华润置地这次申报成功，其将有望成为国内第一只由房企发起的保障性租赁住房公募REITs。
事实上，REITs的推出让许多重资产看到了退出的路径，但如果从融资抑或是产品的角度，资本方或者投资者对之均有相应的回报率要求，这也就意味着，目前REITs仍然是相对有门槛的方式。
一位所在企业已经发行REITs产品的房企高管告诉21世纪经济报道记者，REITs为重资产的退出提供了选择，但是需要认识到的是，REITs对回报率是有要求的，所以只有走精细化、专业化的道路，才能够保证资产的保值增值，也只有这样才能装进REITs的资产包里。
而从华润置地或者招商蛇口目前所发行的REITs或者类REITs来看，其底层资产也均满足稳定运营、回报较高的要求。
华润置地方面也称，证券化融资在国内已较为成熟，据公开信息，招商蛇口、保利发展等央企申请过百亿以上证券化产品，发行后相关资产继续保持稳定运营。
随着越来越多的央企的尝试与加入，REITs在中国也逐渐进入新的发展阶段。
（作者：吴抒颖 编辑：林曦）
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