在客观上无法取消公摊（共有部分）时，也许立法和规制的重点应该放在要求开发企业在销售的整个流程做好公摊面积的公示，真正使购房人买得明白，买得放心
近日，有媒体报道“青岛某业主购买了一套110.25平方米的住宅，到手却发现套内面积只有60多平方米”，使得商品房公摊面积的存废争议再起。公摊所引发的问题，无法简单地通过取消公摊解决，关键是要在销售的全流程中做到公摊面积透明公开。
(资料图)
事实上，准确披露公摊面积是现行法规的明确要求，贯彻于商品房销售的全流程。
在订约环节， 1995年施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。该文件也对套内建筑面积和公摊面积的计算，包括墙体的处理，有细致的规定。2001年6月1日施行的《商品房销售管理办法》在明确商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价的同时，要求“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”；“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积”。1995版《商品房购销合同示范文本》、2000年版和2014年版《商品房买卖合同示范文本》，也均要求合同中明确公摊面积。
商品房交付时，如果实际面积（包括公摊面积）与合同的约定不一致，要按照合同约定和法律规定进行处理。《商品房销售管理办法》第34条第1款要求开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘。该《办法》第19条、20条、21条对实测面积（登记面积）与约定面积不一致时的处理和责任承担作了明确规定。这些规定在商品房买卖合同示范合同文本中也有所体现。
现行法律同时对商品房销售广告和销售现场的信息公示，作了明确规定。例如，2009年实施的《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》要求在销售现场公示“每套商品房建筑面积（含套内建筑面积、公摊面积）”。按照最高院2020年修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，即使公摊面积未写入合同，仅在商品房的销售广告和宣传资料中体现，因其属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
回到青岛业主的故事。如果开发企业一开始就按照法律规定明确告知建筑面积中公摊的比例和套内面积，并在合同中明确约定，交房时的实测面积与告知和约定的面积一致，或者虽有误差，但面积误差比绝对值在法律允许范围内（《商品房销售管理办法》第20条规定的3%以内（含3%）），也许有关的纠纷就不会出现了。当然，开发企业作为生产者和销售者，有义务向购房者说明建筑面积、套内面积、公摊面积的含义和测量标准，包括墙壁计入面积的规则。
公摊面积上热搜已经不是第一次了。虽然《商品房销售管理办法》明确规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，但是，只要一有风吹草动，例如2019年住建部公开征求意见的《住宅项目规范（征求意见稿）》的第2.4.6提到了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，公众就会进行多种解读，而且“取消公摊”的解读尤为受欢迎。这种现象说明，社会公众对涉及切身利益的商品房公摊面积高度关注。
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中列举的需要购房者分摊的公用建筑面积包括：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些公用建筑部分，属于建筑物区分所有中的共有部分，是一种不可或缺的客观存在。《民法典》第273条要求业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。开发商在销售商品（包括商品房现售和商品房预售）时，也必须把共有部分和专有部分一起转让给购房人。
在客观上无法取消公摊（共有部分）时，也许立法和规制的重点应该放在要求开发企业在销售的整个流程做好公摊面积的公示，真正使购房人买得明白，买得放心。
（作者系北京大学法学院教授）
发于2022.8.29总第1058期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：商品房公摊面积应做到透明公开
作者：楼建波
