原标题：【半年报】象屿信号：闽系黑马退，大象进
来源： 中国房评报道
编者按：硝烟再起的土拍战场上，闽系又来了——上次是“黑马”，这次是“大象”！
(相关资料图)
我们熟知的“闽系”房企泛指总部在福建，或起家于福建的房地产企业。在上一轮房地产扩张周期里，以旭辉、阳光城、泰禾为代表的闽系房企迅速扩张，2-3年即从百亿房企跃升为千亿房企，其规模增长速度让人咋舌，被冠以“黑马”之称。
2021年以来，房地产市场发生深刻变化，旧房企们普遍没钱了，闽系旧房企们也是如此，躺平是普遍情况，有的还发生了信用爆雷。然而就在此时，那首耳熟能详的《爱拼才会赢》又在耳畔响起，只见又一批新闽系房企挺身而出，建发房产、厦门国贸、象屿地产……
它们的特点是资产规模庞大，而且都是国企，信用等级高，有的资产规模在几千亿元，有的还是“世界500强”，放在各行各业都是“大象级”企业。它们资金实力雄厚，频频在一线和准一线城市大手笔拿地，动辄几十亿元拿一块地，让一些央企都相形见绌。
今天，就让我们来认识下其中一只“大象”——厦门象屿集团。
厦门象屿集团聚焦“大宗商品供应链、城市开发运营、综合金融服务、创新孵化”四大核心业务板块。
本文重点提及象屿集团旗下供应链服务上市公司——厦门象屿（600057.SH），其为象屿集团贡献的营业收入常年在95%以上。
此外，象屿集团旗下聚焦城市开发运营业务的象屿地产，近年来积极拿地，成为房地产行业一股新力量。
8月17日晚，厦门象屿发布2022年半年度报告，期内实现营业收入2541.51亿元，同比增长16.81%；实现归母净利润13.66亿元，同比增长20.16%。
主业保持两位数以上增长，让象屿这只“大象”在房地产土拍市场有底气继续前进。
随”风“而起
01
今年6月6日，招商蛇口花了40.43亿元拿下上海闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块，联合拿地方是象屿地产。
财大气粗的招商蛇口还需要联合厦门一家国企一起拿地？答案是：很有必要。
招商蛇口经历了2年的规模扩张之后，自身负债压力也变大，而且利润率在下降，找个帮手是很好的选择。
象屿集团和招商局集团在供应链、金融、港口航运业务上有着互补合作，在房地产开发业务上，双方合作案例也很多。
厦门象屿今年5月份更是宣布拟引入招商局集团作为战略投资者。
但是，象屿集团并不是傍着招商局集团，这家企业在2022年《财富》杂志“世界500强”企业当中排名第160位。
单从厦门象屿这个上市公司来看，根据2021年年度报告，厦门象屿的营业收入为4625.16亿元，而万科的营业收入为4527.98亿元，前者的营收高出近100亿元。
象屿集团和建发集团、厦门国贸的情况差不多，都是业务营收规模大，但是利润率很低。
例如，2021年厦门象屿归母净利润21.60亿元，同比增长66.22%；万科的归母净利润为225.2亿元，同比下降45.7%。
也就是说，厦门象屿的利润还不到同量级企业万科的1/10，这还是厦门象屿“提质”发展，净利润大增66.22%的结果。
对于象屿、建发、国贸这些新闽系房企的崛起，很多人心中有疑惑：它们的钱是哪里来的？
在此前的《【年报】建发的钱是哪来的？》一文中，我们已经对此问题做了详细的阐述。总结一句话：风水轮流转，目前在大宗。
2021年以来，随着国际贸易发展，大宗商品涨价，能源价格推涨通胀等因素发展，象屿集团的大宗商品供应链等业务规模水涨船高，由于象屿、建发等企业是平台类企业，当国际贸易额、大宗商品价格等条件上涨的时候，它们的营业收入也在迅速增长，并由此带来了银行信用的提升，公司可使用的信贷、现金流额度变大。
当年格力、美的等家电企业转战房地产时，也面临类似的行业格局：家电行业生意好，经销商提前垫付货款，家电企业积累了大量现金流，但是家电行业利润率日渐下降，为了开辟新的高利润业务，它们利用现金流优势转投了房地产，同时转战房地产的还有青岛的海尔，但是最终在房地产行业站住脚的是广东的格力和美的。
如今的象屿、建发、国贸等企业所从事的供应链等业务这两年成了“风口”产业，银行的信贷流向这个领域，但是相关行业利润率又很低，为了公司的综合发展，这些供应链企业就如当年家电企业一样，开始利用自身的现金流优势，转战房地产。
除了上述行业风口的因素外，闽系资本对象屿集团这些企业的加持也不能忽视。厦门为代表的福建地区是侨乡，华侨资本一直是中国房地产行业的一股暗流，规模不详，但是却总能影响房地产行业格局。
例如，3-5年前那批“黑马”闽系房企的身后，或多或少都有华侨资本的身影。而在闽商文化的发展历史中，民间信用、担保非常发达，家族企业也是“兄弟不分家”的文化，闽商及福建华侨在东南亚，甚至欧美都有一定影响。
经历了2021年的“信贷冲击”之后，国内房地产行业进入了发展新阶段，企业变少了，竞争强度变弱了，行业利润率进入上升周期，正是进入的新机会。另外由于过去高负债发展，大量民营房企信用爆雷，丧失了拿地能力，给了国企机会。
以上，都是象屿地产等闽系国资房企开始崛起的原因。
重仓上海
02
在中国指数研究院1-7月份房企权益拿地金额榜单上，建发房产位列第6，厦门国贸第21，厦门轨道交通第26，象屿地产第31。
而建发集团、厦门国贸和象屿集团，也是厦门“唯三”登上2022年《财富》世界500强的企业。
2021年，象屿地产以169.3亿元销售额，位居克而瑞房企销售排行榜第127位，今年象屿地产权益拿地金额却高居行业第31位，上升速度很快。尤其是这两年施行集中供地以来，象屿地产在上海土拍市场异军突起。
象屿地产、建发房产这些企业拿地偏爱北京和上海，一方面是这些城市投资的土地安全系数高，房地产市场销售保障性好，另一方面就是这些城市有的地方出现了新房和二手房价格倒挂的现象。
如建发房产在北京的珺和府项目政府限价和周边二手房价格形成了约1万元/平米的倒挂，这种情况下，房子几乎不愁卖。而当这样的地块挂出时，其他开发商会因为成本、利润等因素，在与建发房产、象屿地产这样的企业竞争中败北。
与建发房产重仓北京不同，象屿地产目前投拓重仓上海，一方面因为象屿看重利润，而在上海集中供地中所拿地块净利润率有保障，普遍高于10%，而主营供应链服务的厦门象屿今年上半年的毛利率只有2.49%，销售净利率为0.79%，相比之下房地产业务的利润率已经超过供应链服务业务很多。
另一方面上海很多新盘会“日光”，去化速度有保障。重仓上海，比其他城市更安全。
此外，从上述拿地明细中不难发现，象屿地产在上海拿地都是以合作方式进行，而且6块地中有5块都是和招商蛇口一起拿的，这样增大了开发的安全系数。
正如前文所说，象屿集团与招商局集团有着业务和资本层面的合作，象屿地产与招商蛇口的地产开发合作也比较融洽，关系平等，各有分工。
比如上海的象屿招商蟠龙府是象屿地产操盘，而璀璨公馆就是招商蛇口操盘。另外，象屿地产的设计、成本、营销的能力都会在合作项目中得到体现，不断锻炼提升团队能力。
2021年，是象屿集团“六五规划”的开局之年，规划提到要围绕国有资本投资公司的功能定位，聚焦“大宗商品供应链、城市开发运营、综合金融服务、创新孵化”四大核心业务板块，“六五”规划末期将实现营收超5000亿元、合并净利润超100亿元的目标。
从净利润的角度而言，2021年厦门象屿的归母净利润为21.60亿元，仅靠这项业务去突破百亿，难度很大。
此时，房地产行业经历出清，大量激进民企退出舞台，正是像象屿地产这样有稳定现金流的国企来接手市场的机会期。
自从2021年，象屿地产就加大了拿地积极性，根据其官网数据，2021年象屿地产拿了17块地，创造了自身投拓的历史新高。
今年，象屿地产继续积极投拓，根据中指研究院的数据，前7个月象屿地产权益拿地金额突破64亿元，已经接近去年全年的数字：79亿元。
据了解，正是在逆市发展，重仓一线城市的思路下，象屿地产今年的销售规模有望翻番。
参考其2021年169.3亿元的销售额，今年象屿地产有望来到300-400亿元。
关键词： 象屿信号闽系黑马退，大象进
