来源：华夏时报
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
6月30日，江西景德镇恒大珑庭项目全体业主发出一封公开信，指出珑庭项目已在2021年5月底全面停工，项目监管资金耗尽。
(资料图片仅供参考)
因项目停工、多次维权无果，珑庭业主要求项目方须在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷，保障自己的合法权利。该公开信强调，强制停贷造成的损失由所有违规房贷的银行、资金监管不力的政府相关单位，转移资金的恒大江西分公司、珑庭项目组等相关利益方共同承担。
而在景德镇恒大珑庭打响“第一枪”后，近期包括武汉、郑州、西安等多地业主抱团宣布强制停贷。一份网上流传的统计数据显示，截至目前，已有30余个烂尾楼项目被宣布强制停贷。
“不少项目逾期甚至烂尾与开发商挪用预售资金有直接的关系，同时和银行违规放贷以及地方相关部门不作为，监管不到位也有一定关系。”7月12日，北京金诉律师事务所王玉臣向《华夏时报》记者指出，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。
多地业主宣布“强制停贷”
在楼市利好政策频出的当下，部分楼盘停工、交付逾期甚至烂尾的情况仍不容忽视。近期，一股“强制停贷潮”席卷房地产市场，多地烂尾楼盘业主宣布强制停贷。一份网上流传的统计显示，截至目前，已有30余个项目被宣布强制停贷。
在这份流传的名单中，恒大名下烂尾楼几乎占到一半。
早在6月30日，江西景德镇恒大珑庭全体业主就发出公开信，指出珑庭项目已在2021年5月底全面停工，项目监管资金耗尽。业主多次维权无果，要求项目方在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷，保障自己的合法权利。
这之后，7月7日，在项目方发布了延期交楼告知函后，武汉恒大时代新城全体业主也发出强制停贷告知书。业主们表示，自2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元。如今却逾期交房数月，且持续全面停工。而相比景德镇恒大珑庭业主给了近4个月的复工缓冲期，汉南恒大时代新城的业主要求项目方在2022年8月1日前全面复工，否则强制停贷。
同样在武汉，曾经的武汉红盘“绿地光谷星河绘”，在2020年开盘初期曾创下半年内“九开九罄”的纪录，销售额48亿。如今业主在《停贷告知书》指出，该项目目前工程量完成不足35%，去年8月开始烂尾，涉及业主超过2428名。在2022年12月31日的规定交房时间内，业主们决定停止还贷。
按照上述网传统计名单，近期成为舆论中心的河南省更是重灾区，足足有16个烂尾楼盘宣布强制停贷。其中，逾期交房已1000多天的郑州名门翠园目前仍全面停工，业主要求项目方在8月8日前全面复工，否则将强制停贷。
新力旗下2个分别位于江西、湖北的项目也被卷入这股“强制停贷潮”中。除了南昌新力城业主要求项目方须在7月底前全面复工、否则将在8月停贷外，7月11日，长沙的新力铂园也发布告知书，称项目若7月底之前不能全面复工则将强制停贷。此外，恒泰、蓝光、正荣、奥园等楼盘也都出现了同样的情况。多名业主感慨，“时代的一粒沙，个人的一座山”。
银行难辞其咎？
“不少项目逾期甚至烂尾与开发商挪用预售资金有直接的关系，同时和银行违规放贷以及地方相关部门不作为，监管不到位也有一定关系。”7月12日，北京金诉律师事务所王玉臣向《华夏时报》记者指出，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。
7月12日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，从近期公开的强制停贷告知书来看，主要内容是指出银行违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。
多份强制停贷告知书显示，业主们反映的问题堪称触目惊心。以郑州名门翠园为例，业主直言，在房屋预售过程中，各银行如工商银行、华夏银行、郑州银行等存在不同程度的典型的违规发放贷款，未履行资金监管义务的行为。
比如，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。“更有甚者，在借款人签字后私自修改贷款合同”，作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。
事实上，央行早在2003年出台的“121号文件”中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。对此，王玉臣表示，许多银行根本无视该规定、提前放贷，而且还有不少银行在放贷时根本就没有放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的诞生。
“银行在预售资金监管上根本不作为。”张大伟认为，银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体，在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备多重身份，包括房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人等。
“银行作为提供金融服务的中间人，其与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。”张大伟向《华夏时报》记者强调，“中国房地产发展到今天所出现的一系列问题，背后基本都是因为银行在实际操作过程中出现的各种漏洞导致了市场乱象，包括假收入证明，经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等，背后都和银行有关系，违规运作的银行必须要负责了。”
业内普遍认为，对于层出不穷的强制停贷事件，应加强行业监管，尽力减少停工、逾期交付乃至烂尾的风险，重建购房者对行业的信任。而《华夏时报》记者注意到，目前多地对于商品房预售资金监管高度重视。
例如，据公开信息，近日云南省纪委监委通报，玉溪市、澄江市以及昭阳住建局，对个别项目预售资金监管不到位，致使监管资金脱离管理，相关失职渎职人员已被约谈、处分及立案调查。同时，兴业银行昆明分行、建设银行镇江分行、大连银行上海分行等银行由于违规向资金未到位的项目提供融资、发放主体结构未封顶的个人住房按揭贷款等被罚。
与此同时，一些城市也在不断修复预售资金监管的漏洞。就在7月6日，杭州出台了预售资金监管新政，加大了对购房人所缴纳预售资金的保障力度，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。
影响业主征信
尽管“强制停贷”是无奈之举。但由于业主的集体断供告知书并没有法律效力，专业人士仍建议业主理性维权，依据合理法律武器维护自己的合法权益。
王玉臣向《华夏时报》记者指出，不太建议业主直接单方宣布停贷：“这种行为往往会直接导致业主违约，影响到业主征信问题，甚至还可能会被银行起诉，强制执行，被列入失信名单。”
其进一步介绍说，如果要实现停贷目的，一般有两类法律手段：一是民事诉讼。如果符合一定的条件，可以直接到法院起诉；二是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。
盈科全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧也指出，判断是否可以停供断贷，主要看买房人有没有解除买卖合同，看房子是否烂尾、无法交付。“如果房子无法交付，买房人可以无法实现合同目的要求解除买卖合同和贷款合同，不再还款。但具体法院如何认定要看法院判决。”郭韧补充说。
公开资料显示，广东惠州和江苏嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的经典判例。“如果停贷能得到法院的普遍支持，对银行的按揭贷款管理会起到有效的警示作用。”王玉臣指出。
据《每日经济新闻》报道，6月30日，武汉市汉南恒大时代新城召集开发商、政府部门、项目建设方以及业主代表进行见面沟通。业主提供的当日会议记录显示，业主代表提出需要政府协调贷款银行暂缓还房贷，等交房了再继续还房贷。对此，住建局相关负责人表示，住建局已向银保监会湖北监管局发了希望暂缓还房贷的函，但暂时还未得到暂缓还房贷的回复，“银行是独立于地方政府的，地方政府只能协调。”
“此类事件敲响了警钟。”易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，各级政府要积极盘摸所在城市项目开工情况，对于烂尾和表演式复工情况严查，以了解相关项目牵涉的购房者房贷情况。同时，要从维护购房者权益的角度出发，从稳定社会大局的角度入手，重视此类问题，防范问题发酵和民怨增加等。
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