原标题：碧桂园，大象转身
一向号称深耕三四线城市的宇宙房企碧桂园，也在逐渐调整方向。大象转身，以适应丛林。
去年以来的房地产行业调整，让房企们加速认清现实：新房开发总量即将进入萎缩周期，房企之间的分化加剧。
随着城市化进入新阶段、人口分布从增量进入到存量时代，一二线核心城市价值提升、三四线城市失去动能大量“鹤岗化”，几乎成为行业共识。
销售额增速下降、盈利能力下滑之后，碧桂园便开始放缓新城市的布局速度，围绕五大城市圈拿地，将筹码尽可能转移到赢面更大的那一方。去年核心城市集中供地，公司一改之前的“与世无争”，数次出手拿下多个项目，其中以北京和上海为重点。
2021年销售额罕见下降未完成既定目标，收入两位数增长但毛利率跌破20%，净利率连续4年下降，去年缩水三分之一，以及如影随形的去化压力、债务压力，都会逼迫碧桂园加快转身的速度。
短期改善业绩是动力之一，更重要的是，立足于长远发展，公司嗅到了正在逼近的危险信号。
盈利能力连降
4月4日，碧桂园（02007.HK）披露3月未经审核营运数据，公司权益销售额301.1亿元，同比下降42.9%，“金三”落空；一季度，权益销售额合计992.3亿元，同比下降28.9%，延续了2021年下半年以来的下滑趋势。
去年，公司高开低走，上半年销售额屡创新高，6月份开始“哑火”，全年实现权益销售额5580.0亿元，同比下降2.22%——这是宇宙房企碧桂园十几年来首次出现销售业绩下滑。
2018年-2020年，公司楼盘销售均价分别为每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元，去年降至8402.4元，今年一季度再度将至7650.7元，亦未能扭转下滑趋势。
2021年，碧桂园收入5230.6亿元，同比增长13.0%，但公司股东应占利润同比下降23.5%至268.0亿元。
因为销售成本上涨，公司去年毛利率为17.7%，较上年的21.8%，下滑了4.1个百分点。值得一提的是，碧桂园2018年达到27.0%的毛利率高峰后，一路下滑，终于在去年跌破了20%。
行业艰难时刻，公司大幅压缩费用，营销及市场推广成本和行政费用占营业收入的比例较上年下降0.5个百分点——此前闹得沸沸扬扬的碧桂园讨薪事件，不知道是否与此相关。
即便如此，也未能挽救盈利水平，公司净利率降至5.1%。此前4年，分别为11.5%、9.1%、8.1%、7.6%。
最近大半年，除了提振销售业绩，碧桂园的工作重点切换到了降负债和稳股价上。
截至2021年底，公司总借贷下降至3179.2亿元，净借贷比率为45.4%，较上年底优化10.2个百分点；同期，公司现金及现金等价物合计1469.5亿元，较上年末减少202.0亿元。
去年，控股股东斥资数十亿港币，增持3.28亿股公司股份，占到了公司总股本的1.42%。但是，公司股价仍然在过去的一年多里跌跌不休，市值一度跌破800亿港元。
直到近期，房地产行业酝酿周期切换，碧桂园率先拿到农行的200亿元和招行的150亿元并购贷款，市值才有所恢复，近期逼近1500亿港元，但距离近年高点还有相当大的差距。
地产巨头转身
杨国强估计怎么也没有想到，艰苦创业30年，正当自己准备退居幕后，将公司彻底交给子女的时候，房地产行业迎来了至暗时刻。
碧桂园1992年起步于南方小镇广东佛山顺德北滘镇，2017年成为世界上最大的房地产企业，并连续多年进入世界500强榜单。
正因为早年起点较低，碧桂园一直以来都是以三四线城市为基本盘的，这让公司在主流房企中显得颇为另类。
数据显示，2014年，碧桂园来自三四线城市的销售额，占到了总销售额的50%。
2015年以来的这一轮房地产周期帮助碧桂园登顶，在这期间，公司看准方向，以高周转模式，进一步扩大了在三四线楼市的市场份额。
此后几年，三四线城市贡献的销售额，在公司大盘中的占比呈现总体上升趋势，2017年达到58%，2018年进一步跃升至64%。
2021年，公司5580.0亿元权益销售额，三四线城市占比68%——其实，并没有大家印象中那么高。
虽然一二线城市占比只有32%，但此时的碧桂园体量已经足够大，这部分权益销售额仍高达1785.6亿元，差一点就能单独进入行业前十。如果算上全口径，则高达2500亿元。
另外，碧桂园进入的三四线城市，很多都集中在广东、江苏、浙江等相对发达地区，这里的三四线，购买力直逼其他地区的二线城市。
2020年销售额增速大幅下滑、盈利能力大幅下降之后，公司也在“深耕三四线”策略框架内做出了部分调整：一方面，进入新城市的速度在下降；另一方面，公司在投资方向上明确了“围绕五大都市圈”，2020年75%新增项目围绕五大都市圈，2021年比例增加至85%。
三四线城市虽然行业竞争相对缓和，碧桂园拥有压倒性的品牌和管理优势，但是，低房价之下，辗转腾挪的空间毕竟有限，短期并不利于公司业绩增长。长期来看，上一轮棚改货币化催生的购买力逐渐消耗殆尽，三四线地产开发的价值远不如一二线。
去年，国内22个重点城市推行集中供地，碧桂园在其中的十几个城市落子，其中在北京和上海投入较大，这在之前是难以想象的。要知道，公司发展30年，在北京、上海这两个一线城市的核心区域，压根就没什么项目。
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