半月谈评论员 文爱华
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。”今年政府工作报告再次强调“租购并举”“发展长租房市场”，这无疑是解决住房难题的一剂良药。
不过当下，住房租赁市场仍然存在不少短板，没有充分发挥其应有的作用。
一是空置现象严重。部分购房者以投机为目的持有房产，部分房地产企业库存较多。大量房主没有住房租赁相关经验和时间精力，且房主买入的多数是毛坯房，缺乏直接出租的条件，导致大量房屋空置，造成社会资源的极大浪费。
二是居住体验差。目前租房主要由个人房东提供，个人房东在住房出租前一般不会对住房进行装修和升级，致使租赁住房品质不高，甚至存在安全隐患。
三是租购同权落实情况不一。近年来，国家逐步推进租房居民在基本公共服务方面与买房居民享受同等待遇，但在实际执行过程中，因政策细则不明确或歧视性执行，租房居民权益难以得到平等保障。
四是管理较为混乱。缺乏专门的管理机构，市场化平台在身份认证、信息核实等方面缺乏约束性，导致黑中介、虚假房源、恶意违约等乱象丛生。“群租房”现象屡禁不绝，120平方米左右的住房被隔断成6到8间小房屋，客厅、餐厅甚至阳台都被改造成房间，导致安全隐患、合同纠纷等问题频发。
如此住房租赁市场，显然难以缓解新市民和年轻人普遍性的住房痛点，亟须多方面发力加以规范。
要加大租赁行业监管力度。加快推进住房租赁条例的立法出台，解决当前规范住房租赁的行政法规缺失问题，并以此为抓手，整治各类市场乱象，保障租赁双方权益，稳定租赁关系；构建全面的网签备案制度，加强个人房东、中介机构、租赁企业分类分级管理，防范“二房东跑路”等风险；由住建部门牵头，鼓励相关企业尤其是科技实力强的金融机构参与，共同搭建“数字房产”系统，以便各类事项在线上快速实现“一网通办”。
要推进租赁赋权的整体性治理。部分地方政府基于自身利益考虑，可能对租赁赋权积极性不够，因此必须强化“顶层设计、高位推动”。同时，要克服租赁赋权政策的“碎片化” 倾向，将其与户籍制度、社会保障政策、公共服务供给、城市治理需求结合起来，实现户籍、住房、教育、医疗等制度整合与无缝对接，构建较为完善的政策体系。
从现实来看，部分群体只希望获得基本的居住空间，不愿意享受与购房者完全相同的公共服务获得权，并为这些权利买单。因此，可以在明确租购同权价值取向和最终奋斗目标的前提下，分步骤、分层级推进租赁赋权。各地应结合资源禀赋情况，对基本公共服务进行全面梳理，制定权利清单，制定工作实施方案，有序试点推广。部分权益可以设置一定的租赁期限制起点，从政策上鼓励长租长住。对于部分稀缺的公共服务资源，比如优质学校就近入学等，可以采取房东向租房者进行权利让渡的方式来进行。
要鼓励发展机构化长租房。长租即长住，长住即安家。发展机构化长租房有利于改善居住体验，解决新市民、青年人等群体的住房难题。要支持专业化住房租赁企业发展，逐步提高机构化长租房占比，形成 （政策性）保障房与（市场化）机构长租房“两条腿”共同发展的格局。可以按照出租时间长短予以不同程度的税收优惠，鼓励长租房；在房产税试点过程中，对出租、空置的房产进行适当区分，增加空置住房的持有成本。（作者系全国人大代表、建设银行湖南省分行行长）
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